王某某（原告）诉某房地产公司（被告）、刘某某（第三人）商品房买卖合同纠纷

律师观点分析

基本案情：

 2012年9月20日，原告与被告的永吉县分公司签订商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的楼盘溪畔家园一号楼三单元602号房和四单元503号房，该楼盘位于永吉县一拉溪镇。同日，原告将上述两间房屋的购房款共计369，946元一次性交付给永吉县分公司。当原告找到永吉县分公司要求交房时，才得知永吉县分公司已经将房屋出卖给他人，现房屋已经由他人居住。第三人原为永吉县分公司的负责人，原告多次要求第三人返还房款并承担赔偿责任，但是第三人一直推脱。现永吉县分公司已经被注销，原告只能起诉被告。故原告起诉至法院。

律师观点：

一、原告与被告的永吉县分公司和被告的商品房买卖合同已经成立并生效。

    2012年9月20日，原告与被告的永吉县分公司和被告签订涉案房屋的认购协议，原告支付了全部购房款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》（简称《办法》）第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告的永吉县分公司和被告签订的认购协议载明了原告的姓名和住所、被告的永吉县分公司和被告的名称和住所、涉案房屋的基本状况、涉案房屋的销售方式、涉案房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，具备《办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且被告的永吉县分公司已经向原告收取了涉案房屋的全部房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同,自成立时生效。”本案的两份商品房买卖合同是原告与被告的永吉县分公司和被告的真实意思表示，该两份合同已经于2012年9月20日生效。

二、被告的永吉分公司和被告擅自将涉案房屋又销售给他人，原告有权要求返还房款并依法要求责任主体赔偿损失。

   《解释》第八条规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”既然原告与被告的永吉县分公司和被告签订的两份认购协议在法律上为商品房买卖合同，被告的永吉县分公司和被告又将涉案房屋出卖给第三人，原告不仅有权要求返还房款，还有权要求赔偿一倍的购房款。

三、被告应为其永吉分公司的行为承担法律责任。

    《公司法》第十四条第一款规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由总公司承担。被告的永吉县分公司的行为构成违约，其民事责任应由被告承担。更何况由于永吉县分公司管理不善，在经营中多次违约，债务缠身，已经于2015年5月28日由被告注销，但是分公司被注销不是总公司逃避法律责任的途径，其遗留的债务更应当由被告承担，返还原告房款以及赔偿原告一倍购房款的责任应由被告承担。

法院判决：

          被告返还原告王某某购房款369946元，并赔偿王某某369946元，以上合计739892元于本判决生效后3日内一次性付清。

          案件受理费5599元，由被告负担。