刘兴业律师
律师观点分析
——委托人董某交了购房定金后因个人原因而欲解除商品房预约合同，但房开商拒绝退还。后董某在刘律师帮助下通过诉讼成功获得定金的全额退还
案件基本情况：
2022年3月某日，董某到位于广西贵港市某房地产开发有限公司的售楼中心咨询购买商品房事宜，经过置业顾问的一番游说，好学区加大优惠，董某便动了心，在没有经过慎重考虑便当场决定预订一套86平方米左右的小套房。签订了一份《商品房认购书》，交了2万元的定金后，该置业顾问就给你其一份《置业计划表》。
回家后董某告诉家人及朋友，家人和朋友均反对董某现在所认购的该楼盘的商品房，劝说董某退房退定金。董某跟房开商的置业顾问和主管反馈不想购买该房屋并要求退定金时，遭到房开商的拒绝。在已经逾期不签订购房合同的情况下，董某在华律网上付费咨询了广西君桂律师事务所的刘兴业律师，刘律师如实告知董某如果无正当理由要求退还认购商品房的定金可能会存在的法律风险和要求退还定金的初步方案。董某再三考虑，便与刘律师签订了委托代理合同，全权委托刘律师代为处理商品房预约定金退款事宜。
案件处理过程：
刘律师在接受当事人董某的委托后，便及时与董某确定先协商后诉讼的方向和策略，并于接受委托之日起三日内亲自到贵港市与董某一起去找房开商，根据事先安排好的方案和谈话内容与置业顾问及其主管进行对话。在收集固定好相关证据材料后，于2022年4月14日依法向房产所在地的贵港市某区人民法院提起诉讼。在法院立案受理后，及时申请财产保全。
案件的处理结果：
在该案开庭前二日，该房地产开发商的置业顾问及其法律顾问便主动打电话给董某及刘律师，经过双方电话交谈、线下沟通，最终房地产开发商与董某达成一致意见，房开商同意向董某退还已收取的全额购房定金2万元，董某同意撤诉。
在原定开庭当日，房开商便将董某的购房预约定金2万元通过银行转账方式全额支付给了董某，董某在核实收到该购房定金后便向法院提出撤回起诉的申请，法院同意董某撤回起诉，本案到此圆满结束。
案情分析及其经验教训：
根据现行有效的民法典第五百八十六条、第五百八十七条等有关法律规定，购房者认购商品房的定金实际上属于预售商品房合同的签约定金。如果交付定金的认购者没有按照商品房认购书的约定期限和条件与房开商签订正式的《商品房买卖合同》，并按约定时间支付购房首付款，则接受定金的房开商依法有权不予退还定金，损失超过定金的部分还可以要求认购者承担赔偿损失的民事责任；如果房开商反悔没有与认购者签订正式《商品房买卖合同》而产生纠纷的，则房开商应当依法双倍退还定金给认购者，作为毁约后果和违反预约合同的责任。因此，董某在交付认购定金并已经签订认购书后无正当理由反悔，不按商品房认购书履行签约义务并支付购房首付款而想退还定金，则按常理，如果要求退还定金的理由不充分，证据不充足，会面临很大的败诉风险。有可能除了定金退不了外，认购者还要承担相应案件受理费等诉讼费用和律师费。故建议购房者在考虑不周全的情况下跟房开商签订了认购书并支付了认购定金后，如果非因房开商的原因而企图退定金时，一定要咨询律师，并做好计划、定好策略，不要在自己毫无把握的情况下贸然向房开商提出退房退定金的要求，那样很可能会增加自身败诉的风险，建议一定要在律师之类的专业人士指导下找房开商进行商谈，如果能够聘请律师代理案件的自然更好。因为房开商不会轻易把已经吞进肚子里的肉再吐出来的道理，除非在购房者到法院立案后，房开商经过咨询法官、法律顾问等专业人士，感觉己方很可能会败诉，继续诉讼会增加成本和损失才会同意退还定金的。
相关法律规定：
《中华人民共和国民法典》
第四百六十四条??合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。
第四百六十五条??依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百八十六条??当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条??债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条??当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
第五百九十五条??买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。