刘兴业律师
律师观点分析
——认购者在交了购房定金后因资金不够、还贷压力太大等单方面原因不想购房的情况下，获得认购定金退还的成功案例
案件基本情况：2019年2月23日，黄某某受到南宁市某房地产开发有限公司销售人员的吹嘘、蛊惑，该销售人员在微信和见面时均声称他们所开发的位于南宁市兴宁区某路的某楼盘环境优美、交通便利、增值空间巨大（一转手即可获得丰厚的回报），并且很抢手，如果黄某某下手慢了可就没有机会了。由于受到该销售人员的诱惑和欺瞒后，在没有签订商品房认购书的情况下，黄某某于2019年3月11日18:51时和18:56时先后分二次转了3万元和2万元到该销售人员所指定接收购房定金的支付宝账户，作为认购该楼盘某栋某单元某号房屋的签约定金。
在黄某某支付5万元定金后，该房开商销售人员才将转款凭证《银联商务凭条》和《某集团通用机打收据》和《商品房认购书》拍照发给黄某某。
事后，由于购房首付款资金不足，需要贷款129万元，按揭贷款压力过大等自身原因，认购者黄某某不想购买该套商品房了，但自己去找房开商及其置业顾问商量要求解除认购书，退还五万元定金时遭到房开商明确拒绝，房开商的解释是认购书已经签订并且生效了，如果黄某某没有按认购书指定时间来签约并按约定支付首付款，这五万元认购定金是依法要被房开商没收的，不予退还的。
案情分析及其处理过程：根据现行生效的担保法、合同法相关法律规定，认购预售商品房所交付的定金实际上就是商品房买卖合同（预售）的签约定金，如交付定金的预购者没有按照商品房认购书的约定跟预售方签订正式商品房买卖合同并按约定时间支付购房首付款，则接受定金的预售方依法有权不予退还定金。相反，如果预售方反悔在收取定金后并没有及时与认购者签订正式商品房买卖合同的，将该商品房预售给认购者，则预售方应当依法双倍退还定金给认购者，作为毁约后果。因此，黄某某因个人原因反悔不想购买该套预订的商品房，不按商品房认购书履行签约义务，也不按约定及时支付购房首付款，按常理，房开商有权不退该五万元定金给其。在协商不成的情况下，只能到法院起诉要求解除或撤销该认购书或确认该认购书无效，如果退款理由不充分，证据不充足，认购者会面临很大的败诉风险。
为了降低黄某某作为认购者的败诉风险，在接受认购者黄某某的委托后，刘兴业律师亲自到对方当事人某开发商的销售中心及时地进行实地考察、取证。在认真研究商品房认购书相关条款及其二人微信聊天记录的基础上，2019年3月17日，刘律师根据案件实际情况和对黄某某有利的情节，拟定了一份律师函，通过邮政快递邮寄给该房开商，向该房开商提出所签订的认购书不仅存在因违法而无效的情形，还存在欺诈、显失公平等应予撤销情形。
该房开商在收到该律师函后只是跟黄某某联系，说到销售中心商量认购书解除及其退款事宜，但仍以需要内部审核程序逐级审批，申请表填写提交上去了，结果一二个月下来了都没有任何结果。后刘律师向该商品房所在地的南宁市兴宁区人民法院提起诉讼，在法院收到黄某某民事起诉状和证据材料后，立案庭法官主持的双方当事人进行诉前调解。
案件处理结果：在立案前调解后，某房开商将该五万元认购商品房的定金及时、全额地退还给了黄某某。
在南宁市兴宁区人民法院接受申请立案材料后，在立案庭法官主持调解下，预售方房开商答应全额退还认购定金五万元给黄某某，本案得以圆满、顺利地解决，委托人黄某某对案件的处理结果非常满意。