律师观点分析
上诉人（原审原告）：柴X。委托诉讼代理人：詹XX，辽宁XX律师。
被上诉人（原审被告）：锦州XX公司。
法定代表人：徐XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付XX，辽宁XX律师。
上诉人柴X因与被上诉人锦州XX公司房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019)辽0792民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人柴X的委托诉讼代理人詹XX、被上诉人锦州XX公司的委托诉讼代理人付XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柴X上诉请求：1、撤销锦州市太和区人民法院2019年5月27日做出的（2019）辽0792民初767号民事判决或依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。1、一审法院认定被上诉人于2016年7月25日通知上诉人办理入住手续，被上诉人违约期限25天是错误的。一审法院认定被上诉人2016年7月25日发送的入住短信通知，符合双方当事人约定交付条件，而没有认定上诉人提供的2016年7月25日前后的涉争住宅的实际情况，属于事实未查清。上诉人提供的照片能够证明在2016年7月25日涉争住宅不具备交付条件。即使按照被上诉人提供的《竣工验收备案表》也仅能证明涉争房产验收备案在2017年11月2日，才具备交付条件。同时依据《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条均规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。至一审庭审结束被上诉人仍未提供综合验收手续、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此被上诉人一直没有履行双方约定的交付义务。2、一审法院对上诉人提供的《曼哈顿.东湖湾小区业主入户确认书》不予认定是错误的。一审庭审中被上诉人的代理人以该确认书没有被上诉人的盖章为由否认该确认书的真实性，进而否认确认书中第一条第4款：“在综合验收报告未出具前，已办理入户的业主物业费免收。综合验收报告因拆迁影响导致不能按《协议》约定的交付时间出具而产生的迟延交付违约金问题，执行每户业主与公司签订的协议中有关迟延交付违约金约定”。该份确认书是上诉人在2016年9月25日办理入住时按照被上诉人要求，在被上诉人出具文件上签字确认的，该确认书对象是被上诉人，是上诉人在办理入住时对涉争小区的实际情况明示，同时也是被上诉人对上诉人入住小区给予的承诺和提出的要求。与一审法院认定的上诉人的入住时间一致，与被上诉人发送的短信内容一致。上诉人在被上诉人未提供综合验收手续、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》办理了房屋入住。确认书及短信内容相互印证能够证明被上诉人对其违约一事明知，并做出了承诺。在一审中被上诉人对上述事实的否认违背了最基本的诚实信用原则。3、一审法院对上诉人提供的通知入住短信内容予以确认是错误的。庭审中，被上诉人提供曼哈顿E区业主短信通知详单，短信通知内容以证明被上诉人通知上诉人入住，但是短信内容并不是由第三方通信公司提供，而是由被上诉人自己打印并加盖公章。在一审中上诉人对该证据的真实性予以否认。被上诉人用自己出具的文件证实自己的主张不符合法律规定。4、从《合同法》《建筑法》等的规定来看，交付使用的条件是工程质量通过验收而非通过竣工验收备案。《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条均规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案案涉小区至今未取得小区综合验收手续，对此被上诉人是明知的，并且在其向小区业主发送的短信和入住确认书中都明确“在综合验收报告未出具前，已办理入户的业主物业费免收。综合验收报告因拆迀影响导致不能按《协议》约定的交付时间出具而产生的迟延交付违约金问题，执行每户业主与公司签订的协议中有关迟延交付违约金约定”。被上诉人明知其交付的涉争房屋没有取得综合验收是不符合法律规定，并己经承诺向入住业主承担约定的违约责任。那么依据该约定被上诉人就应当承担相应的违约责任。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，以求得到一个公正的判决。
锦州XX公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
柴X向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付延迟履行违约金26435.04元。2、本案诉讼费用由被告承担。3、请求被告继续履行房屋买卖合同的法定义务，向申请人履行交付义务，包括向申请人出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
一审法院认定事实：2013年9月23日，原告柴X（甲方）与被告锦州XX公司（乙方）签订《“曼哈顿E区”委托代建协议》，约定原告购买被告开发建设的曼哈顿E区委托代建房，门牌号××，面积61.42㎡，房款275365元，交付期限预计于2015年12月末交付使用，具体时间以通知为准。合同第五条违约责任第二项约定：甲方允许乙方在上述交付期限基础上有六个月的宽展期，如超过六个月仍不能交付的，乙方按满足宽展期即超过六个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按月千分之三支付甲方违约金。合同签订后，原告交付了全部房款。诉争房屋建筑于2016年6月30日竣工验收，于2017年11月2日经锦州市竣工验收备案工作办公室进行竣工验收备案。2016年7月25日，被告向原告发送短信，通知：曼E单体楼宇竣工已验收完毕，但因拆迁问题致绿化等事宜仍在建设中，现房屋已经可以办理入住手续，请尽快办理房屋的入住手续，否则由此产生的各项责任由贵方自行承担。2016年9月25日，原告办理了诉争房屋的入住手续。
一审法院认为，原告柴X与被告锦州XX公司签订《“曼哈顿E区”委托代建协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上述合同约定了房屋交付时间为2015年12月末，并约定逾期交付的违约责任“超过六个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按月千分之三支付甲方违约金”。本案被告于2016年7月25日通知原告办理入住手续，超过六个月，已经构成违约，应承担违约责任，违约期限为25天，违约金为275365元×3‰÷30天×25天=688.41元。原告主张违约金支付到2019年3月与事实不符，本院不予支持。销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,原告主张被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、《商品房销售管理办法》第三十二条之规定，判决如下：一、被告锦州XX公司于本判决生效后十日内给付原告柴X违约金688.41元；二、被告锦州XX公司于本判决生效后三十日内交付原告柴X《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、驳回原告柴X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，已减半收取由被告锦州XX公司负担25元，由原告柴X负担206元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据并申请证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两份《有关曼E入住问题的会议纪要》，签订时间分别为2016年7月19日、9月13日，拟证明被上诉人在明知不符合法定交付条件的情况下，对全体业主作出了支付违约金的承诺，该承诺明确了以曼E小区综合验收报告作出的时间作为支付违约金的截止时间。并申请证人杨X出庭作证，证明两次会议纪要的真实性。本院结合证人证言对该两份会议纪要的真实性予以确认，但对证明目的不予采信。本院认定事实如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为如何确定违约金的截止日期。关于上诉人柴X提出《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》中规定未经验合格的工程不得交付使用。但本案中，诉争房屋于2016年6月30日竣工验收合格，2016年7月25日通知业主办理房屋的入住手续，应当认定2016年7月25日诉争房屋符合法定及约定的交付条件。故上诉人提出被上诉人没有履行完成交付房屋义务的理由不能成立。上诉人提交的会议纪要中虽记载被上诉人答复违约金支付的截止日期为综合验收报告的出具日，但住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批已经被2004年5月19日国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消，故上诉人以被上诉人未能出具竣工综合验收报告为违约事实，以出具竣工综合验收报告的日期为违约金计算的截止日期的理由不能成立。根据双方协议约定，房屋交付时间为2015年12月末，并有六个月的宽展期，如仍不能交付的，违约金按超过六个月以上部分及实交房款金额按月千分之三计算。据此，一审法院判决确认被上诉人应当承担的违约金数额并无不当。
综上所述，柴X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费462元，由上诉人柴X负担。
本判决为终审判决。
