任某、董某某业主撤销权纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审原告）：RG，男，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：DTT，女，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：LKS，男，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：HW，男，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：BDY，男，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：QYX，女，1900年0月0日出生，汉族，住北京市。
上诉人（原审原告）：SY，男，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
委托诉讼代理人：GCL，女，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市铁西区。
上诉人（原审原告）：YL，女，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：HLB，男，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：YHY，男，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
委托诉讼代理人：HSZ，女，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
上诉人（原审原告）：HY，女，1900年0月0日出生，汉族，住鞍山市立山区。
被上诉人（原审被告）：HHCS小区业主委员会，住所地鞍山市立山区HHCS小区。
主要负责人：SGW，主任。
委托诉讼代理人：刘耕辰，辽宁荣略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞍山HXJRWY有限公司，住所地鞍山市立山区DJS路000-00。
法定代表人：LYH，经理。
委托诉讼代理人：刘钢，辽宁荣略律师事务所律师。
上诉人RG、DTT、LKS、HW、BDY、QYX、SY、YL、HLB、YHY、HY（以下简称RG等十一人）因与被上诉人HHCS小区业主委员会（以下简称HH业委会）、鞍山HXJRWY有限公司（以下简称HXJR）业主撤销权纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初###号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
RG等十一人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实错误，一审法院没有对是否召开选聘物业公司的业主大会查明，本案大部分业主不认可与HXJR签订的物业合同，有100多户业主反复说明没有召开过选聘物业公司的业主大会，HH业委会和HXJR没有提供证据证明召开过选聘大会，也未向一审法院提交原件。一审没有对我方提交的证据进行合理审查，以“均在业主大会投票之后形成”认定不具有关联性未予采信是错误的，一审仅凭《回执》认定召开过选聘物业公司大会是错误的，我方一审提交了大量证据证明，选聘物业服务企业未采用招标方式，不存在中标之说，一审法院未向当事人释明主体不适格的情况，应变更诉讼请求，导致无法维护自己权益。一审法院适用法律错误，在没有召开业主大会的情况下签订物业合同，系无效合同。
HH业委会辩称，请求驳回上诉，维持原判。
HXJR辩称，请求驳回上诉，维持原判。
RG等十一人向一审法院起诉请求：1、要求撤销业委会聘用物业公司的决议；2、要求撤销业委会与物业公司签订的物业服务合同；3、由HH业委会和HXJR承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2018年7月22日，HHCS小区在鞍山市立山区YH街道办事处的组织下，选举出新的业委会，经公示于2018年7月29日正式成立，于2018年9月3日登记备案。
2018年8月2日，HH业委会将HXJR、JY、JYY、HY四家物业公司提交的资料在小区内张贴。2018年8月21日，HH业委会发布《物业投票通知》：“尊敬的各位业主：本小区物业微信投票已经结束，2018年8月21日至2018年8月22日晚18：00点至19：30开始在园区定点投票。候选的4家物业公司HXJR、JY、JYY、HY，投票登记号A、B座楼层号十房主姓名十电话十身份证号。”
通过现场投票、委托投票、网络投票、电话委托等形式。第一轮投票结果HXJR143票、JYY104票、JY23票、HY0票。总票数270票。四家物业公司均未达到法律规定的“双百分之五十”标准。随后第二轮投票HXJR498票、JY22票。投票结果为HXJR当选，业委会将该选举结果书面递交鞍山市立山区YH街道办事处。
嗣后，部分小区业主对选举过程提出质疑。鞍山市立山区HY街道办事处于2018年9月17日作出《回执》“HHCS小区业主委员会：我街道办事处于2018年9月3日接到HHCS小区业主委员会提供关于选聘物业公司的选票结果，HHCS小区居民总户数960户，住宅面积55744平，总投票数639票，参照《辽宁省物业管理条例》的相关规定，经电话回访核实结果如下：HXJR得票数492、得票面积28986.88、占居民总户数百分比51.25%、占居民住宅面积百分比52%、无效票125、合计617；JY得票数11、得票面积763.06、占居民总户数百分比0.10%、占居民住宅面积百分比1.30%、无效票11、合计22”。
2018年9月18日业委会向HXJR发出中标通知书。
鞍山市立山区YH街道办事处于2018年10月16日发出公告“HHCS业主们大家好：HHCS小区已于2018年7月22日在办事处组织下选举出业主委员会，经过公示于2018年7月29日业主委员会正式成立。并于2018年8月2日办事处工作人员和业委会成员一同在区住建局物业办进行了物业相关知识培训。根据《辽宁省物业管理条例》相关规定：业主委员会有权在街道办事处指导下自行组织业主招聘物业公司。友好街道办事处于2018年9月3日正式接到业委会以书面形式递交招聘物业公司的业主投票结果。并于9月17日向业委会出具书面回执，确认选举结果有效。下面就业主关心的部分问题发表如下声明：一、友好街道办事处未授权任何人或组织在小区内发布任何信息，所产生的一切后果由发布人或组织承担。二、友好街道办事处在接到部分业主的质疑后积极应对并予以沟通解决。因部分业主对选聘物业公司的投票结果质疑，办事处启动监管机制对639票结果进行了逐一核实。三、友好街道办事处一直同业主委员会积极解决小区的相关配套问题及其它问题。四、友好街道办事处保留追究在前期工作中，部分业主公开冒用国家行政机关、侮辱相关工作人员及其它违法行为的权利。现物业公司的相关物业服务内容及合同在小区公示期已过法律规定期限。办事处将指导业委会与当选物业公司签订物业服务合同。如有业主对前期物业招聘工作存在质疑请于3日内以书面材料形式上交友好街道办事处，并出具有法律效力的相关证据。”
2018年10月22日业委会与宏昕佳润签订物业服务合同。
《HHCS业主大会议事规则》第十条第二款：经业主同意，可以采用传真、微信、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达选票。第十一条第三款：业主大会决议鼓励利用网络平台，移动通讯端等形式表决。
一审法院认为，该案存在以下争议焦点：一、业主大会选聘物业服务企业的程序是否合法；二、RG等十一人是否有权要求撤销业主委员会与HXJR签订的物业服务合同。
一、判断业主大会选聘物业服务企业的程序是否合法，前提需明确其应当遵循何种程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。首先根据《HHCS业主大会议事规则》的规定，业主委员会通过上门、微信、电话等方式收集业主大会的投票符合议事规则的规定。业主大会选聘HXJR作为小区物业服务企业的决定满足了投票比例的要求。其次，鞍山市立山区YH街道办事处作为行政机关，有权对业主大会、业委会进行指导，并有权对其作出的违反法律、法规的决定，责令限期改正或者撤销。2018年9月17日YH街道办事处对业主委员会作出回执，是经过对639票结果进行逐一核实后，对业委会所提交的业主大会投票结果正确性的再次确认。最后，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现RG等十一人方所提供的证据未能证明决定的违法性。综上，HH业委会根据业主大会的表决结果，与HXJR签订物业服务合同，程序符合法律规定，故对RG等十一人要求撤销业主委员会决议的诉请，该院不予支持。
二、RG等十一人是否有权要求撤销业主委员会与HXJR签订的《物业服务合同》。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。通常情况下，业主行使撤销权的对象应为业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益或者违反法定程序的决定、决议。该案中，RG等十一人现要求撤销HH业委会与HXJR签订的物业服务合同，没有法律依据。业委会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。根据查明的事实，HH业委会代表业主大会及全体业主与HXJR签订了《物业服务合同》，并加盖了业委会的公章，系双方真实意思表示，应属合法有效，不存在可撤销的情形。故对RG等十一人要求撤销物业服务合同的诉请，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《辽宁省物业管理条例》第七条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回RG等十一人全部诉讼请求。案件受理费100元，由RG等十一人承担。
二审中，RG等十一人提交的证据是：选聘物业公司的部分选票，欲以证明选聘物业公司的选票中大部分是假票，这些选票包含在639张选票当中。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对该份证据，HH业委会认为，对其真实性不予认可，该选票系RG等十一人自己统计，与YH街道逐一核实的统计名册不是同一名册。HXJR认为，对其真实性不予认可，该选票没有形成时间、针对事项内容与本案无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于RG等十一人行使业主撤销权的理由是否成立一节。RG等十一人对于其所在小区选举成立的HH业委会的事实予以认可，且不持异议。HH业委会成立之后，在选聘物业服务企业过程中，通过上门、微信、电话等方式组织小区业主进行投票，通过两轮投票最终确定了HXJR，HH业委会通过张贴公告、小区微信群等方式向小区业主进行了公示，选聘物业服务企业事项属于业主大会范围，也符合《HHCS业主大会议事规则》。针对部分业主提出选聘物业公司过程中对选票提出的异议，小区所在的YH街道办事处对选票逐一进行核实，并于2018年9月17日、10月16日分别向小区业主予以答复。立山区JW对部分业主反应的问题给予的答复是：最终核定投票人数符合选举要求并进行了回执公示。因此，HH业委会通过业主大会的方式选聘物业公司，并与HXJR签订物业服务合同符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第二十五条均规定“对于选聘、解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，业主在投票选择物业公司时，有权投票选择自己认可的物业服务公司，其他业主也有权投票选择其他物业服务公司，但最终选聘结果要符合上述法律、法规规定。案涉小区共计960户业主，一审期间仅有96名持反对意见的业主到一审法院进行登记确认，二审中，RG等十一人亦认可加上96名持不同意见的业主，仍不够小区过半数业主人数，因此，RG等十一人不能代表小区过半数业主。即使解聘物业公司，也应通过召开全体业主大会的方式决定，RG等十一人要求撤销HH业委会与HXJR签订的物业服务合同，不具备行使撤销权的主体资格。根据《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”规定，HH业委会通过业主大会形式选聘了物业公司并签订了物业服务合同，已经履行了业主委员会的职责，并未侵害到RG等十一人的合法权益，故对RG等十一人提出撤销HH业委会聘用物业公司决议、撤销HH业委会与HXJR签订物业服务合同的上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，RG等十一人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人RG、DTT、LKS、HW、BDY、QYX、SY、YL、HLB、YHY、HY负担。
本判决为终审判决。