吉林省通化市中级人民法院民事判决书

律师观点分析

本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是，楼宇公司应否立即协助刘发科将争议的房屋产权变更登记在高广山名下？楼宇公司能否履行协助义务，取决于争议的房屋是否具备办理变更登记的条件。本案办理变更登记的障碍是争议的房屋因楼宇公司为案外人贷款提供了抵押担保，且已经被原审法院（2010）通密民初字第96号民事调解书确定楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任。现该案已经进入执行程序，争议房屋处于查封状态。在房屋买受者高广山的权利与海科银行的抵押权存在冲突没有解决的前提下，原审法院的判决是无法得到执行的。解决本案纠纷，首先应当在执行程序中，通过执行异议等程序解决谁的权利优先问题后，或者根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定解决了高广山是否与楼宇公司继续履行房屋买卖合同的问题后，再来解决高广山的诉讼请求。该案属于房屋买卖合同纠纷，该案买房人虽已支付了全部的价款，但由于没有进行过户登记，该房屋开发商把该房屋抵押给债权人，由于抵押权优先于已支付价款的房屋买卖合同，故该房屋买受人不能办理过户手续。