房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审被告）：山东XX置业有限公司

被上诉人（原审原告）：张先生

委托诉讼代理人：吕秋莹，山东清照律师事务所律师。

上诉人山东XX置业有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人张先生房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，查清事实后依发改判或发回原审法院审理；2.一、二审诉讼费用由张先生承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，认定案件事实与实际情况不符。XX公司与张先生于2016年12月14日签订合法有效的《商品房买卖合同》，XX公司已按合同约定履行了交付义务。张先生入住之后，私自将XX公司规划内的绿化植被铲除修改，将公共绿化带圈入自己居住的院内，违规修建停车场、凉亭和游泳池。对此，XX公司多次与张先生沟通协商解决侵占公共绿地的行为，要求张先生恢复原状，但是张先生均置之不理，消极对待。因此并不是XX公司不予办理涉案房屋产权证书，而是张先生违约在先，改变了房屋的现状，不符合办证条件，其侵占公共绿地，私自扩建的行为给XX公司造成了严重管理混乱。因此XX公司要求张先生恢复涉案房屋原状，才予以办理房屋产权证书。综上所述，XX公司认为一审法院的判决缺乏证据支持，事实认定不清。

被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回XX公司的上诉请求。

张先生向一审法院起诉请求：1.依法判令XX公司协助张先生办理位于章丘区XX皇冠水岸X号房（购房合同编号：X）房产的房屋权属登记手续；2.涉案费用由XX公司承担。

一审法院认定事实：2016年12月14日，XX公司（出卖人）与张先生（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，一审法院认为，张先生与XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。张先生支付了房屋价款，XX公司开具了购房发票，涉案房屋具有办理权属证明的条件，XX公司应当履行合同义务，协助办理房屋权属证明。XX公司主张张先生侵占公共绿地的行为可以通过合法渠道进行解决，但不能成为其不履行协助义务的正当事由，故对其抗辩，一审法院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的权利义务，XX公司应协助张先生办理房屋权属证明。一审法院判决：山东XX置业有限公司于判决生效之日起十日内协助张先生办理XX皇冠水岸第X号房地产权属证书。案件受理费100元，由山东XX置业有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。XX公司提交证据一、《证明》，拟证明XX公司向张先生交付的商品房已经竣工验收合格，符合质量标准；证据二、《住宅使用说明书》，该说明书作为商品房买卖合同的一部分，在“其他注意事项”部分规定住户负有“装修须申请办理手续以及装修损坏相邻房屋须修复赔偿”的义务。张先生违规修建、不当使用住房，违约在先。张先生对证据一不予认可，该份证明仅是作办理房产证使用，不能作为其他证据使用，同时该份证明恰能够说明本案涉案房屋办理房产证的条件已经达到，XX公司有义务协助张先生办理房屋产权证书。对证据二，张先生对该份证据并不知情，从XX公司提供的该份证据中可以看出并没有张先生的签字，也没有XX公司加盖公章，因此，不能证明该份证据系XX公司合法持有，也不能证明张先生知晓XX公司所提到的其他注意事项部分，并且XX公司提交的该份证明并不能够证实XX公司存在违规修建等行为，即便存在违规修建的行为，也不是XX公司不履行协助办理涉案房屋产权证书的正当理由。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，张先生与XX公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方合同第二十条约定，买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。涉案房屋已经符合办理房屋所有权转移登记的条件，XX公司应当依约履行相应义务，其虽抗辩张先生不当使用案涉房屋违约在先，但并不能成为其不履行协助办理房屋所有权转移登记手续的正当理由，一审法院判决并无不当，本院予以维持。

综上所述，山东XX置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人山东XX置业有限公司负担。

本判决为终审判决。