关于拆迁补偿安置的法律意见

关于拆迁补偿安置的法律意见

本律师受承租其美多吉房屋的八家商户委托，就波密县政府与商户之间的拆迁补偿安置事宜的咨询出具法律意见。

为出具本意见书，本律师仔细听取了八家商户对拆迁事宜的介绍，并审查了租赁合同、拆迁公告等，本律师专门召集拆迁补偿安置的相关专业人士经过专题研讨与论证，出具本法律意见书。

关于本意见书，本律师特做如下声明：

——为出具本意见书，本律师已遵循勤勉尽责原则，以律师行业公认的业务水准和执业方式，就八家商户提供的材料进行了审查，提出的建议以八家商户提供的材料作为判断依据。

——本律师对八家商户提供信息的真实性、完整性和准确性均予以重点关注；但如八家商户提供的材料、口头陈述不真实、不准确或不完整，则本意见书内容应进行相应修正，本律师不应因此承担责任。

——本意见书中的任何建议系本律师基于对所收材料和法律的理解作出，不能替代任何司法判决或证据依据使用。

——本意见书仅供八家商户就县政府拆迁补偿安置谈判作参考之用，非经本律师书面同意，不得用于其他任何目的或用途。

一、租赁合同系合法有效的合同，拆迁时应给予补偿

（一）合法有效的承租关系应享受拆迁补偿安置

根据《合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、“根据法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”依据《房地产管理法》第五十四条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”也就是说房屋租赁应当签定书面合同，八家商户与其美多吉均签订了书面的合同，是双方真实意思表示，《房地产管理法》规定的租赁合同登记备案制，并非强制义务，合同不因为未经登记及无效的事由。如果将拆迁补偿安置排除在外显然侵犯了承租人的合法权益，不利于房屋拆迁纠纷的解决。

（二）房屋拆迁系政府征收，不属于租赁合同约定的解除合同不予补偿安置的事由

圣地宾馆与其美多吉签订的租赁合同第五条第三款约定，“如遇政府城市规划造成甲方的大楼、修车门面房需要拆迁，以规划通知的时间为准，乙方必须缴纳当月的房租，合同自然终止，甲方不再赔偿乙方的任何经济损失”。该条款约定解除合同事由系因政府规划，导致承租房屋被拆迁，而如今拆迁理由系政府旧城改造征收国有土地。在既没有政府正规的城镇规划图纸确定，也没有政府的规划许可证，将征收与规划混为一谈，以此为由解除合同，其美多吉的行为属于合同违约。

（三）政府征收行为不属于不可抗力

1.不可抗力不包括政府的征收行为。《民法通则》和《合同法》认定不可抗力时采用了“三个不能”的标准，即不能预见、不能避免、不能克服。民法学权威王利明教授在《违约责任论》中认为，不可抗力，要看当事人在主观上是否尽到应有的注意义务，据此判断当事人主观上是否存在过错，同时兼顾不可抗力事件在性质上的客观性。而最高人民法院审判监督庭编著的《全国法院疑难再审问题》中从行政行为的角度对不可抗力进行了论述。行政征收行为，如在征收行为违法或错误，行政相对人可以获得救济，不应属于不可抗力的范围。

2.拆迁人与被拆迁人是平等民事主体之间的民事法律关系。《房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本《条例》的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用地面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。这些规定显然确定了拆迁人与被拆迁人之间的平等法律地位，他们都是基于同一法律事实而形成权利义务关系，拆迁人与被拆迁人的主体资格是由拆迁管理法规确定的，地位是平等的，不存在服从与管理的关系，符合民法平等主体的特征。平等民事主体之间的行为导致房屋租赁合同无法履行，又何谈不可抗力。

（四）从操作层面上看，将实体合法的租赁关系排除在外难以操作。

原城乡建设环境保护部颁布的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（〔85〕城住字87号）规定：“原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住房与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。”根据这一规定，在落实私房改造退还政策，实行的是只退产权，不退使用权。这一条文的核心是承租人对被拆迁房屋享有合法的占有使用权。

从拆迁纠纷的处置程序来看，可分为三个阶段：第一个阶段是拆迁人、被拆迁人、承租人自行协商阶段，此时让当事人自行判别其租赁关系的合法性显然勉为其难；第二个阶段是拆迁行政主管部门主持调解及进行裁决阶段，而根据法律规定，合同是否违法无效，应当由仲裁机构或人民法院认定，拆迁行政主管部门是无权认定的；第三个阶段是复议诉讼阶段，但若当事人提起的是行政诉讼，则又涉及到民、行交叉的问题。作为合法的承租人，在房屋拆迁时，若拆迁补偿安置不合理，则会加重拆迁工作的负累，不利于政府旧城改造项目的推进。

二、其美多吉擅自解除合同属于违约行为

其美多吉与圣地宾馆签订的租赁合同约定的租期为十八年，在合同履行阶段，其美多吉提出解除合同的理由既不属于不抗力，又不属于约定解除的事由。按照《房屋租赁合同》第五条第三项的约定，承租房屋在被政府规划时，合同解除并不予赔偿。约定解除合同的事由系遭遇政府规划，该约定为合同解除附了条件。按照《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。其美多吉在没有与承租人商议的情况下，自行与政府达成拆迁补偿安置协议，其行为是恶意的促成条件成就。依据法律规定，当事人为自己利益恶意的促成条件成就的视为条件不成就。故其美多吉解除合同的理由不成立。约定解除合同的系遇政府规划，而本案中房屋拆迁系政府征收行为，政府规划与政府政府征收不可相提并论，其美多吉解除合同的事由不符合合同约定。按照《合同法》第一百零七条的规定，应当承当违约责任。《房屋租赁合同》第六条关于违约责任及赔偿的约定，因一方违约给另一方造成损失的，要承担伍拾万元的赔偿金。据此圣地宾馆可以依据合同约定向对方主张违约损害赔偿。

三、补偿数额的确定应当合理、合法

按照《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。　《西藏自治区城镇房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）第四十六条的规定，被拆迁房屋实行货币补偿的，拆迁人应当在支付被拆迁人房屋补偿安置资金时，一并支付搬迁补助费。被拆迁人在拆迁公告规定的期限内提前搬迁的，拆迁人应按提前天数给予一定的提前搬迁奖励费。被拆迁房屋有承租人的，拆迁人应当将搬迁补助费支付给承租人，补偿标准按照实际发生额确定；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再另行支付搬迁费。被拆迁房屋实行产权置换的，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。被拆迁人或者房屋承租人从周转房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬迁补助费。拆迁非住宅的，搬迁费用是指设备搬迁、安装费用。搬迁补助费、提前搬迁奖励费和临时安置补助费的标准，由各地（市）行署（人民政府）建设行政主管部门根据本地实际情况制定并每年公布一次。政府应当先严格按照法律程序进行拆迁。

（一）补偿货币或者安置其他房屋，政府应当与房屋承租人协商一致

按照《西藏自治区城镇房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）第三十条的规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除国家、自治区另有规定外，被拆迁人可以依法选择拆迁补偿方式。被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，根据其区位、用途、结构、户型、建筑面积、装饰装修等因素，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，以房地产市场评估价格确定。政府发布的公告已明确对拆迁房屋进行补偿，应当及时与房屋承租人商议拆迁费补偿安置的费用。

（二）搬迁费的补偿    

《城市房屋管理拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”拆迁费用既有法律明文规定，政府应当发给房屋拆迁费给房屋承租人。

（三）临时安置补助费（过渡费）

《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。

（四）停业损失

《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。

（五）添置物品的补偿

《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

（六）提前搬迁奖励费

按照条例第四十六条的规定，拆迁提前搬迁奖励，应当按照林芝地区房屋拆迁部门制定奖励标准给予提前搬家奖励费。

四、拆迁评估

按照条例第四十七条的规定，拆迁人领取《房屋拆迁许可证》后，应当委托房地产价格评估机构，依据当地县级以上建设行政主管部门提供的房屋拆迁评估指导价对被拆迁房屋进行评估，确定拆迁范围内被拆迁房屋补偿标准参考价格，并将被拆迁房屋的评估因素、评估依据等主要情况在被拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于15日。房屋拆迁评估指导价由当地建设行政主管部门根据当地普通商品房市场平均价格制定，并每年定期公布。拆迁补偿金额不得低于普通商品房市场平均价格的70﹪。拆迁人应当按照法律规定，对被拆迁房屋承租的补偿进行依法评估，经依法评估作价后，确定拆迁补偿安置标准，依标准给予补偿。

五、其美多吉应当给予的承租人的补偿安置

按照《城镇房屋拆迁补偿安置条例》的规定，作为房屋的出租人其美多吉，应当给予承租人补偿。补偿的方式可选择租赁产权安置或货补补偿。决不能因为房屋遭遇政府规划而不给予承租人任何补偿。

（一）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行原定的租金标准。若安置房的区位低于其美多吉房屋区位或房屋使用使用面积少于原房屋使用面积的，其美多吉应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人，若因拆迁造成承租人停产、停业的，停业损失补偿给承租人。

（二）货币安置。由租赁双方解除租赁关系，并由被拆迁人按租赁合同的约定给予补偿，搬迁费、提前奖、过渡费、停业损失及承租人添置物品的补偿等归承租人。

综上，拆迁房屋的补偿安置应当合法合理，作为弱势群体的承租人，不能因为对房屋没有所有权，在补偿安置时得不到补偿。不论从法律规定层面，还是事实层面房屋拆迁安置补偿承租人均享有得到补偿的权利。