律师观点分析
原告郭XX诉被告林州市XX公司（以下简称吴氏置业）房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭XX及诉讼代表人秦X、霍X及委托代理人陈XX、王XX，被告吴氏置业的委托代理人闫XX、高XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：一、请求被告向原告支付延迟交房违约金（暂计算至2018年3月26日）人民币22213.50元。二、诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：请求被告按照合同约定交付原告房屋，违约金计算至交房之日。事实与理由：2016年11月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。该合同约定，被告将位于××路西、寨子村东南的商品房一套出售给原告，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4698元，总价款为人民币508793元，同时特别约定，“被告应当在2017年10月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”随后，原告按照被告的要求，以按揭贷款的方式付清了全部房款后，一直等待被告按期交房，但被告将交房日期一拖再拖，截止起诉日，双方签订合同的标的房屋，尚不具备交付条件。被告尚未向原告交付符合交房条件的商品房。现原告要求被告继续履行合同。
被告辩称：原告诉请无事实和法律依据，望驳回。理由：原告与被告签订买卖合同，约定2017年10月31日前将符合条件的商品房交付使用。被告在2017年10月31日前具备交付房屋条件，并于2017年11月1日正式交房，原告至今没有接收房屋，是因为原告怠于行使受领房屋的权利，故不存在被告拒绝交房或者房屋不符合交房条件的情形，被告没有违约，不应支付原告违约金，不予承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：
证据1、《商品房买卖合同（预售）》，证明：原告2016年11月21日购买被告开发的的位××路段西、寨子村东南城XX枫景商品房一套，合同约定了所购商品房面积及总价款、商品房交付条件、交付时间和地点、逾期交付责任等。违约金从2017年11月1日暂计算至2018年3月26日，共计145天*508793元*0.03%=22213.50元。
证据2、收据、个人贷款支付凭证，证明：原告按照约定将购房款全部付清。
证据3、地方领导留言板，内容是2017年11月27日有业主向骆XX反映“长治城市枫景小区开发商怕违约强行交房且乱收费”，官方2018年3月29日回复“经调查了解，城市枫景项目在尚未办理竣工验收备案手续的情况下，向部分业主交房的行为属于违规行为。长治县住房保障和城乡建设管理局（以下简称长治县住建局）已于2017年12月6日向城市枫景项目开发建设单位即被告下达了《责令整改通知书》。”证明被告尚不具备交房条件。
证据4、2018年5月2日录音资料一份，证明被告尚未办理备案手续且因为原告起诉暂缓交房，另案原告杨XX的合同在被告处。
被告的质证意见是：
对证据1合同的真实性无异议，对证明目的不认可，理由如下：（1）合同第9条约定的商品房交付条件第二项，商品房取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，被告已于2017年10月30日完成该两项工作，因此符合商品房交付条件，（2）合同第11条第2款明确约定买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。因此被告不存在违约、不应向原告支付延期违约金。
对证据2无异议。
对证据3,并非原件，根据相关法律规定，应向法庭提供原件，对该证据不予认可，且该证据内容不符合事实。
对证据4，合同第9条商品房交付条件指的是建设工程竣工验收备案，并不是房屋购买合同的备案，因此杨购房合同是否备案和本案的商品房交付条件无任何关联，该证据与本案无关联。
被告为支持其主张，向法庭提供了以下证据：
证据1、营业执照及法定代表人身份证明。证明：被告公司及法定代表人基本信息。
证据2、吴氏置业经理闫XX身份证复印件及授权委托书。证明：闫XX身份信息，系被告的代理人。
证据3、房屋测绘报告、长治县住宅工程分户验收用户使用手册一份（具体包含住宅工程质量分户验收表、住宅工程使用说明书、住宅工程质量保证书三部分内容）、竣工验收证明书五份、城市枫景小区竣工验收签到表一份、工程竣工验收备案表三份，证明：城市枫景小区于2017年10月30日通过长治县住建局竣工验收，符合交房条件，并未违反合同约定，不存在违约行为。
证据4、交房人员名单12页、交房当日图片两张。证明：自2017年10月31日至今城市枫景XX有七百余户完成交房并领取钥匙，本案被告未交房完全是因为原告怠于行使自己的权利不来领取钥匙，被告不存在延期交房的行为。
原告的质证意见：
对证据1、2的真实性无异议。
对证据3中房屋测绘报告的真实性、合法性认可，对其他证据的合法性不予认可，理由如下：（1）5份竣工验收证明书中仅二标段和8#注明“验收合格”的意见，剩余3份验收意见栏均为空白，所以无法证明本案建筑物验收合格；（2）签到表中签到人员与竣工验收证明书中签字人员存在不一致的情况，在验收证明书中签字人员没有到场情况下如何进行竣工验收，所以认为上述竣工验收证明书违法，不能证明全部经过验收。（3）备案表真实性、合法性均不认可，在质证前代理人已经向对方询问其提供的竣工验收证明书是否是长治县住建局提供的验收资料，如竣工验收证明书本身违法，其取得的备案表自然也违法。原告多次要求被告出示竣工验收备案表，被告一直承认尚在办理，而且根据原告所举证4“地方留言板”中长治市官方回复为2018年3月29日，被告没有办理竣工验收备案，所以本案中被告出示的验收表合法性不予认可，原告保留向长治县住建局提起撤销备案行政诉讼的权利。（4）被告主张其在2017年10月31日交房，属于按合同约定交房，不存在违约情形，根据合同约定，本案中被告最迟也应当在10月30日取得竣工验收备案证明材料，若没有取得，本案原告有权拒收房屋，结合被告提供的竣工验收表中载明涉案工程竣工验收文件是在2017年11月15日才全部提交完毕，2017年11月23日才取得竣工验收备案表，也就是说在2017年10月30日被告根本没有任何竣工验收的备案材料，所以被告主张在2017年10月30日交房明显不符合合同约定，被告取得竣工验收备案表后，没有进行任何形式通知交房，至目前为止原告没有收到被告通知交房的相关手续，被告构成迟延交房有事实和法律依据。
对证据4真实性不认可，该证据名单提头不是交房明细表，也没有任何业主的签字，全部是被告单方制作，不予认可。交房照片2017年11月1日被告交付房屋时尚没有取得竣工验收备案材料，交房属于违约，原告有权拒收房屋。
庭后，本院依法向长治县住建局建筑工程质量监督站（简称质监站）站长程某某核实了涉案工程的竣工验收备案情况，同时一并调取了《单位工程竣工验收记录》。其陈述，通常住建部要求五方责任主体，山西省住建厅要求七方责任主体，从施工到竣工都要参与其中，各负其责。竣工时省住建厅与住建部要求的责任主体一致，都是五方责任主体（分别是建设、监理、设计、勘察及施工单位），质监站的职责是：五方责任主体先进行竣工验收，十五个工作日内报住建局备案部门备案。具体到“城市枫景”这个楼盘，是2017年10月30日经五方主体进行了竣工验收，并且备案部门（质监站）进行了现场监督，这五方责任主体出具了“单位工程竣工验收记录”和“竣工验收证明书”，建设单位（指吴氏置业）持工程备案资料到长治县住建局备案部门报送备案。备案部门于2017年11月15日收到备案文件，经验证文件齐全，按规定给予备案。是先进行分户验收，再进行竣工验收，通过竣工验收就具备了入住条件，分户验收时就具备了三通条件，按常规，竣工验收后就可以分房入住了。
本院的认证意见是：
原告提供的证1至证2，被告对其真实性认可，本院予以认可。证3，证据形式不符合法律规定，被告不予认可，本院不予认定。证4，与本案无关联，本院不予认证。被告提供的证1至证2，原告认可，本院予以认定。证3中的房屋测绘报告，原告认可，本院予以认定；证3中的住宅工程分户验收用户使用手册，经本院核实，工程竣工验收前已进行分户验收，情况属实，本院予以认定；证3中的竣工验收证明书、备案表、验收人员签到表，与本院庭后向长治县住建局核实的情况及调取的单位工程竣工验收记录能够相互印证，证明涉案城市风景小区工程于2017年10月30日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收，2017年10月31日被告向长治县住建局报备，2017年11月23日长治县住建局予以备案的事实，本院予以认定。证4中交房人员名单，原告不予认可，鉴于该名单系被告单方制作，名单中也无业主签字确认，无法确认交房情况属实，故本院对被告的证明目的不予认可；证4中的交房图片，证明被告举行了交房的仪式，对其真实性予以认定，但仅凭该证据并不能证明被告向原告履行了交房义务，对被告的证明目的本院不予认可。
经审理查明：
2016年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。原告购买被告开发的的位××路西、寨子村东南“城市枫景”商住××区号房屋，建筑面积共计108.3平方米，房屋总价款为508793元。合同第九条关于商品房交付条件约定“该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条关于交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条关于逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”合同第二十八条关于补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议附件十一）。附件十一补充协议第一条约定：合同所定房价总额不包括暖气初装费、闭路初装费、煤气初装费、有关部门收取的水电增容费，以及有关政府部门收取的办理房产证时所收取的费用，上述费用由出卖人代为收取，买受人应于交房时一次性付清。
另查明，原告于2016年11月21日将约定的购房款全额支付被告。2017年10月26日，被告取得测绘报告（不动产测量报告）。2017年10月30日，被告开发建设的“城市枫景”商住小区工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收。2017年10月31日，被告以本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，向长治县住建局报送备案，长治县住建局备案意见中载明“本工程的竣工验收备案文件于2017年11月15日收讫，经验证文件齐全。”2017年11月23日长治县住建局予以备案。工程备案后，被告未提供证据证明通知原告领房，导致原告于2018年3月26日向本院提起诉讼。
庭审后，2018年7月3日本院组织双方调解，原告的调解意见是：先谈违约金再谈交房，违约金数额同意计算至起诉之日。被告的调解意见是：不同意支付违约金，如调解协商，支付违约金比例需征求公司意见。2018年7月6日本院再次组织双方调解，原告要求被告先支付150天的违约金后交房。被告的调解意见是：1、没有违约，不支付违约金；2、原告交纳配套费后，同意交付房屋。3、同意承担诉讼费。双方未能达成一致意见。诉讼中，本院主持双方先交房再谈违约金，原告在指定的期限内，未到被告处办理领房事宜至今。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。现已查明本案诉争房屋于2017年10月30日经相关主管部门验收合格，符合法律规定的交付条件。但合同遵循当事人意思自治的原则，即在不违反法律禁止性规定的前提下，由双方当事人自行约定彼此之间的权利义务。
本案原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，该合同系双务合同，内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。由于双方合同约定：1、商品房的交付时间为2017年10月31日前；2、商品房的交付条件应当符合（1）该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。（2）该商品房已经取得房屋测绘报告。双方关于商品房交付条件的约定，不违反法律禁止性规定，且被告系专业的房地产开发公司，其对自己的意思自治的行为的法律后果是明知的，该约定对双方当事人具有约束力。2017年10月26日被告取得商品房测绘报告，2017年11月23日被告取得建设工程竣工验收备案证明文件，足以证明被告在约定的交房届满日即2017年10月31日尚不具备约定的交房条件。原告在约定的交房日拒绝领房，没有过错。2017年11月23日交房条件成就后，由于原被告未补充约定变更后的交房日期，该日期对原告而言是无法预知的，只能等待被告的通知，而被告在具备双方约定的交房条件后，未尽到通知原告领房的义务，原告在起诉之前也没有实际收到争议房，故被告构成违约，应当承担相应的违约责任，对原告诉请被告应当支付延期交房违约金的主张，本院予以支持。违约金的计算期间自2017年11月1日起至2018年3月26日（原告起诉之日）止，按照双方约定的违约金计算标准，为出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，因原告已按约定付了全部房款508793元，故违约金为22213.50元。关于原告诉请被告应当支付违约金至实际交房之日的主张，因交付房屋属于双务合同，被告应诉后，其答辩意见、庭审意见、以及庭后的调解意见都明确表示同意随时交房，只是双方未办理房屋交接，过错不在被告，故原告的该项主张本院不予支持。
当事人的权利义务以合同约定为准，被告在依约承担违约责任的同时，还应当继续履行合同，故双方的权利、义务应以合同第七条、第十一条、第十二条、第二十八条补充协议（附件十一）的约定予以规制。现原告已交纳诉争房屋全部价款，诉争房屋已符合交付条件，原告诉求被告交付诉争房屋，被告也同意交付，故对原告的该项诉求，本院予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告林州市XX公司于本判决生效后十日内按照合同及补充协议约定向原告郭XX交付“城市枫景”商住××区号房屋。
二、限被告林州市XX公司于本判决生效后三个月内支付原告郭XX违约金22213.50元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费355.34元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。
王楚聪律师