A与B房屋租赁合同纠纷2016民终882二审民事判决书

律师观点分析

覃洪英与徐樟贵房屋租赁合同纠纷2016民终882二审民事判决书 广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2016）粤01民终882号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐樟贵,住广东省广州市天河区。 委托代理人：A,广东XX律师事务所律师。 委托代理人：A,广东XX实习人员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：A,住广东省罗定市。 委托代理人：A,广东XX律师事务所律师。 委托代理人：A,广东XX实习人员。 上诉人A因与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第839号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年8月1日,A与广东XX公司（以下简称“星光公司”）签订《租赁合同》,合同约定：星光公司为广州市白云区景泰西八巷41号南烽大厦3号楼二层的房屋合法登记的法人,自愿将上述房屋（建筑面积1210平方米）出租给A,租期自2012年3月19日至2020年3月31日止。 2012年7月10日,A（甲方,发租方）与A（乙方,承租方）签订《场地承租协议》,合同约定：甲方同意按现状将位于广州市白云区广园新村景泰XX,面积约1000多平方米场地（以下简称涉案场地）承租给乙方经营。承租期限自2012年7月10日至2020年3月10日。该房屋第一年租金为62000元／月,第二年起每年递增5%,即自次年的7月起开始递增。乙方需在每月的5日前交纳每月的租金及水电费,所收取的租金及水电费由甲方开出的收据作为收款凭证,部分租金可开发票,水电费用以抄表读数为准,价格以上级部门计价为准甲方不得以任何形式增加费用。乙方在协议签订之日即支付按金和租金给甲方,同时甲方清点所有物品后将物业交付给乙方经营,如乙方需要装修须经有关部门同意后方可进行。在承租期内,甲方不能以任何理由提前终止物业,否则视为违约并赔偿经济所有损失。甲方须积极配合提供各种合法现有资料。以便配合乙方完成领取营业执照之用。乙方应按约定时间支付租金,乙方超期支付承包金的每逾期一日,乙方须按日金额的1%向甲方支付滞纳金,超过十天,甲方有权断电,超过15天以上的,本协议自动作废甲方有权收回经营场地及物业的相关设备、设施,并不退还乙方已支付的保险金。乙方如提前将物业交回甲方,保证金不予退回,以作无形损失的补偿。 上述协议签订后,案外人A代为支付了保证金200000元。A依约将涉案场地交付B,A收场后对场地进行了装修,并自2012年12月开始经营喜仕音乐撞球吧。 2014年3月20日,A（甲方）与B（乙方）签订《补充协议》,协议载明的见证人为A。《补充协议》内容为：A租用B的涉案场地,因经营扩展欠付A租金350000元,A承诺分三个月还清,前两个月每月20号支付10万元,第3个月付15万元,从2014年4月20日开始付款,连续三个月还清（2014年3月18日至2014年6月20日）。如三个月内不还清此款,滞纳金按5%补偿给A,且原签订的合同作废,所有用具不得搬走及拆除。350000元付完后,A把200000押金转入B名下。 覃洪英于2014年8月1日向原审法院提起本案诉讼,请求判令：1.解除双方签署的《场地租赁协议》；2.A向B付清租金、水电费、停车费合计516624元（其中租金部分为481120元、水电费、停车费部分为35504元）；3.A向B支付上述欠付费用利息（以516624元为本金,按中国人民银行同期贷款利率,自2014年7月20日计至实际付清之日止）；4.A将涉案场地交还B管业。 A原审辩称并反诉称：不同意B的诉讼请求。理由如下：1、我与A之间存在三份《场地租赁协议》,第1份是另一发起人蒋某与A签订的,第2份是以预备设立的公司“广州市XX公司”的名义签署的,本案争议的为第3份是以我的名义与A签订的《场地租赁协议》；2、A违反了《场地租赁协议》第1章第1条和第5章第3条,拒不提供房屋产权资料给我,导致我准备设立的公司无法取得营业执照,以致合同目的无法实现,A应承担违约责任；3、2014年3月20日双方协商后,我已于2014年4月20日支付100000元给A,且协商内容截止在2014年3月20日之前的全部欠款而非A所述分块的租赁欠款。在2014年3月20日之后我应A要求,我按照其指定的账户向星光公司及广州市XX公司（以下简称南烽公司）缴纳了2014年3月20日之后的租金。因此A诉求没有事实和法律根据。2012年7月10日,我与案外人A、B发起设立广州XX公司,向A租赁了涉案房屋作办公使用。协议签订后,我即向A支付了押金200000元,并开始装修。从2012年8月至2013年,租赁场地陆续装修完毕,最终财务部门整理收据计算装修费合计1343129元。2012年8月,我申请设立登记广州XX公司,但因材料不齐未能设立。2013年5月,我又委托广州市XX公司（以下简称“名商汇公司”）办理该公司设立登记手续。2013年12月被工商局告知还需补充所租赁房屋的产权登记及业主的相关资料才可以申领企业营业执照。故我多次和A沟通,请求提供资料并协助登记设立公司,但A以各种理由推诿拒不提供。结果直接导致我企业无法登记注册。故我要求A履行协助设立企业再支付租金是合理的。因此,A反诉请求判令：1.解除双方签署的《场地租赁协议》；2.B返还我押金200000元；3.B支付我装修、经营及其他损失合计1343129元。 原审诉讼中,蒋某向原审法院出具说明确认同意由徐樟贵收回上述保证金。另外,A主张B在承租后陆续欠付租金、水电费、停车费。徐樟贵向原审法院提交电子回单、收据、支付证明等证据拟证明以下事实：2013年度支付租金及费用250371.12元,于2014年1月8日支付租金20000元,于2014年1月23日支付租金50000元作为2013年12月份的费用,于2014年3月3日支付租金50000元作为2014年12月份的费用,于2014年3月25日支付了48460元作为2014年3月份的费用（交付给星光公司）,于2014年4月20日支付100000元作为《补充协议》的部分款项,该笔款项的收据载明“现收到喜仕桌球酒吧租金（2013年之前）共100000元,收款人：A”,于2014年4月29日支付20000元作为2014年4月份的费用,于2014年4月30日支付10000元作为2014年4月份的费用（交付给星光公司）,于2014年5月8日支付26274元作为2014年4、5月的费用（交付给星光公司）,于2014年5月28日支付30000元作为2014年5、6月份的费用（交付给星光公司）。A认为《补充协议》结算的金额为截止至2015年3月20日之前的欠款。 A对B的交租情况发表如下意见：2013年度缴纳的租金及费用以及2014年1月8日、2014年1月23日、2014年3月3日的费用均在《补充协议》中结算了,结算后截至2013年12月31日止共欠付350000元,A于2014年3月25日支付的48460元确认为2014年1-3月份的租金,于2014年4月20日支付的100000元确认为350000元欠款中的费用,于2014年4月29日、2014年4月30日支付的共计30000元确认为2014年4月的租金,于2014年5月8日支付26274元确认为2014年1-4月的费用,于2014年5月28日支付的30000元确认支付的为2014年5月的费用。A另表示其确认B已付的费用均已在本案讼争标的中予以扣除。 2014年6月30日,涉案场地被锁住。关于将场地上锁的主体,双方当事人有争议：A认为场地由星光公司上锁,原因是A拖欠B的工资,导致A无法向星光公司交租,所以星光公司将场地锁住。A则抗辩称是由B上锁。徐樟贵向原审法院提交深圳雅业贸易有限公司（以下简称“雅业公司”）出具的《致景泰西八巷41号物业全体租户书》,拟证明雅业公司通知租户,其司已于2014年6月单方解除与星光公司的租赁合同,上述书面文件载明：雅业公司于2010年8月通过拍卖取得涉案场地所在建筑的所有权,星光公司为场地的承租人；徐樟贵向原审法院提交广州市白云区景泰街劳动保障部门于2014年7月1日在涉案场地张贴的《公告》,拟证明喜仕音乐撞球音乐吧于A代垫工资后被A锁门的事实。 原审审理中,A申请证人邓某、B出庭作证。A述称,我原是酒吧的行政经理。2014年6月30日,白云区XX到涉案场地内解决劳工投诉拖欠工资的问题,A没有出现,A代为发了十多个员工的工资。之后A问我及几个员工是否愿意继续留在酒吧工作,包括我在内的8个员工留下来。A在当日叫“B”将门锁住。2014年7月底,A与我联系,给我添置工衣并交了电话费,以原酒吧的名义重新营业。2014年8月2日,A通知员工到涉案场地搞卫生。2014年8月7日,我发微信通知熟客过来消费。2014年8月20日,A找人将酒吧的形式、布局进行了更改,因我不同意作上述修改,所以我在2014年8月25日开始没有再去上班。酒吧经营过程中,A给我发过工资,营业收益扣除杂费外,均由A收取。2014年8月30日,A打电话给我叫我协助招聘,我没有同意。自2015年9月4日开始,我没有再回过酒吧。证人A述称,我原在酒吧打工,2014年6月30日,A（邓某）问我是否愿意留在酒吧继续工作,我同意了。2014年8月2日,我接到豪哥的电话叫我回去打扫卫生。2014年8月5日,酒吧在A的安排下正式营业。2014年8月10日左右,我们要求A给我们发7月份的工资,A要求我们投诉B后再给我们发工资,随后我领取了工资。2014年8月25日,A说要重新装修酒吧,我与其他员工协助A打扫卫生并布置房间。2014年8月27日,我在A的安排下制作海报招聘新人,9月初,我领取了8月份的工资就离开了。徐樟贵向原审法院提交招聘广告的照片、现场装修照片、微信截图等证据佐证上述证人的陈述。 证人刘某乙经原审法院传唤,到庭作证,据A乙述称,我与A、B都很熟,我作为见证人在《补充协议》上签字。2014年8月25日,案外人A通知我,A的酒吧让人打烂了,我到了现场后发现A在酒吧主持装修,有20多个装修工人在场,A因B没有经其同意就将酒吧打烂,与A发生了争执,我遂报了警。2014年9月10日,因A打烂B酒吧的事情,我又再次报警。徐樟贵向原审法院出示落款日期分别为2014年8月25日、2014年9月10日、编号为08251623、02682608的报警回执两份,拟证明A报警的事实。 2015年9月14日,南烽大厦物业管理处出具《证明》,证明A已付清2014年1月至7月的水电费、停车费等费用,其中2014年1月为3223元,2014年2月为2131元,2014年3月为7629元,2014年4月为11083元,2014年5月为12814元,2014年6月为11609元,2014年7月为5169元。上述金额合计53658元。 2015年9月25日,原审法院到涉案现场进行查看,A及其委托代理人B、C的委托代理人D以及南烽公司客服部经理E在场。经查：涉案场地位于建筑物的二楼并已上锁,经A开锁后方可进入场地。场内无通电、无营业。据A陈述,南烽公司是受星光公司委托管理涉案场地的物业公司。涉案场地的大门由星光公司在2014年劳工争议发生后锁住,目的是防止员工搬走涉案场地的物品,也为了促使A归还欠租。关于A、B交接场地的问题,A明确表示同意交还,A亦同意接收,但A表示,涉案场地内的物品可能与A有关,该司不同意A搬离物品,也不同意将场地交还A经营。另覃洪英于当日向原审法院表示,在A本人垫付B欠付工资后,A已联络B,得知A不想继续经营后,打算自行经营场地以帮助A解决工人工资的问题。A确认对场地外的楼梯、门面以及场地内的泡沫进行了重新施工、改造,在A到场地闹事后,未有再继续经营。 另A抗辩称B无依约提交房产证及业主资料,导致A预备设立的广州市XX公司无法取得工商登记。为此徐樟贵向原审法院提交了《企业名称核准通知书》三份、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、消防设计备案凭证、《企业设立登记申请书》、《行政许可申请不予受理通知书》、星光公司与拟设立的广州市喜仕体育发展有限公司法人刘某乙于2014年3月25日签订的《租赁合同》、房屋租赁登记备案证明、委托名商汇公司申请登记的《协议书》、因无法提交新设内资企业所需的资料而导致与名商汇公司解除合同的《协议书》以及名商汇公司出具的《证明》,名商汇公司在该《证明》中说明,因A无法提交涉案场地完整的证明文件,从而导致该司无法办理相关委托事宜。覃洪英向原审法院提交产权证复印件,拟证明已履行协助A办理工商登记的义务。A表示在签订涉案《租赁合同》时已将该房产证提供给B。A对此不予确认,抗辩称A于2014年3月20日才将上述房产证提供给B。根据该《房产证》载明涉案的白云区景泰XX的房屋权属人为广东省XX集团）公司,权属登记日期为2009年12月18日。根据2014年11月27日的查册表显示,上述41号房屋的权属人为广东省XX公司,权属登记日期为2010年11月18日。根据2015年8月5日的查册表显示,上述41号房屋的权属人为雅业公司,权属登记日期为2014年5月13日。根据广州市XX白云分局于2015年6月4日出具的《证明》所载内容：截止该日,该局未有“广州市XX公司”的电子档案。 关于涉案场地的装修价值,徐樟贵向原审法院提交收据、送货单等证据,并申请证人出庭作证,拟证明涉案场地的装修费用合计1343129元。A对此不予确认。因双方当事人对涉案场地的装修价值存在争议,原审法院依徐樟贵申请委托评估机构对涉案场地的装修进行了评估,根据评估报告书载明：涉案租赁场地装修现值为523756元,其中无争议部分的评估总价为283725元,有争议部分项目的评估总价为240031元。A对评估报告有异议,认为其中部分装修是由其本人购装并交付A使用,部分装修的价值则评估过高,A则抗辩称B将涉案场地锁门后,对场地的装修进行了拆除和破坏,导致涉案场地的装修价值低于实际装修的费用。A对于B主张涉案场地部分装修由B完成的意见亦不予确认。A为本次评估预付评估费15000元。 以上事实,有产权证明、租赁合同、场地承租协议、补充协议、缴费通知单、证明、临时经营场地使用证明、企业预先核准通知书、租赁合同、合格证、不予受理通知书、协议书、报警回执、租赁登记备案证明、照片、查册表、装修费款项支付证明、证人证言、评估报告、致物业全体租户书、公告、发票、询问笔录及双方当事人陈述等证据证实。 原审法院认为：覃洪英、徐樟贵签署的《场地承租协议》是双方当事人的真实意思表示,合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人均应恪守履行。 上述协议签订后,A依约将涉案场地交付B使用,A实际使用租赁场地,理应向A支付场地租金。根据现有证据显示,A在2013年仅支付了250371.12元,A未能提交充分证据证实已足额履行支付租金的义务；自2014年开始又陆续拖欠B租金,根据合同约定,A欠租的行为已经构成根本违约,A要求解除与B签订的《场地承租协议》并要求B支付拖欠租金、水电费及停车费的诉讼请求均合理合法,原审法院予以支持。关于拖欠租金及相关费用的期间,经原审法院审查,涉案场地于2014年6月30日由场地的管理人南烽公司上锁,从A本人的陈述及现有证据反映的情况来看,A在劳资纠纷发生后,对涉案场地进行了装修改造并经营,实际收回了涉案场地。A自2014年6月30日以后事实上无法控制并使用涉案场地,故A要求B支付2014年7月后的租金及相关费用无事实与法律依据,原审法院不予支持。 关于双方当事人争议的《补充协议书》约定的350000元属止算至2013年12月31日还是止算至2013年3月20日的费用的问题。从A的举证来看,A能证实于2013年支付了部分租金250371.12元,而A在2014年1月至2014年3月20日之前支付的款项则为120000元,二者合计370371.12元,大约为半年的租金有余。A在2013年度应缴租金为762600元（未包括水电费、停车费等）,而2014年1月至3月势必会产生新的租金及费用,扣除A能够证明已交的370371.12元外,截止2014年3月20日,A未能证明需缴纳的费用合计已远超350000元,故A抗辩双方当事人协议截至2014年3月20日止A的欠费仅为350000元与实际履行情况不符。另外,双方当事人确认A在2014年4月20日交纳的100000元为偿还《补充协议书》所涉费用,而A在为B开出收据中已写明该100000元偿还的费用性质为“2013年之前”,故从双方实际交租情况及收据载明的内容来看,A主张涉案350000元为B截止至2013年12月31日前的欠费以及B在2014年3月20日前交纳的费用均已在《补充协议书》中结算的意见更为合理,与实际履行情况基本吻合,原审法院予以确认。 自2014年1月至6月止,A应缴租金为390600元,A另举证证明代B缴纳了2014年1月至6月的水电费、停车费48489元,上述费用共计439089元,A欠付B2013年12月31日之前的费用250000元,故A共需要向B交纳租金及费用689089元。A举证证明其交纳了2014年3月20日之后的租金及费用共计134734元,A尚需支付B554355元,A在本案中仅向B主张516624元,属处分已方权利,原审法院予以准许。 关于A是否为完全履约的守约方的问题。首先,根据《场地承租协议》的约定,A应提供各种合法现有的资料,以便配合A完成领取营业执照之用,但通过现有证据显示,A屡次向工商部门申请,均无法办得相关证照。通过A办证的经过可知,A无法办得营业执照是由于缺少企业地址等相关资料,而从A领取租赁备案登记的情况来看,直至2014年4月25日,在拟设立的广州XX公司公司法人A与星光公司签订《广州市房屋租赁合同》后,涉案场地才办妥了以A为承租人的房屋租赁登记备案证明。广州XX公司至今也没有取得营业执照,A显然未能善尽配合B领取营业执照的义务。其次,在A欠付租金构成根本违约后,A本可通过合法途径解除与B的租赁合同并收回场地,但A却自行将场地重新装修并经营,A抗辩其已通知B无证据证实,原审法院不予采信。A未通知A的情况下自行收场的行为也侵犯了B的合法权益。故综合以上两点可知,A并非完全履约的守约方。因A已自行收回场地并经营,场地又一直由南烽公司加锁,A要求B返还涉案场地的诉讼请求无事实依据,原审法院予以驳回。A、B虽均存在违约行为,但A构成根本违约,故A要求B支付租金及费用利息的诉求合理,考虑到A一直未能配合B办理营业执照,A欠付租金及费用也并非无故,所以原审法院认定租金利息应自覃洪英起诉之日即2014年8月1日起,以A主张的481120元为本金；关于水电费及停车费,A未能提交代缴凭证,但南烽公司已于2015年9月14日确认A结清上述费用。故水电费及停车费的利息应自2015年9月15日起计,以A主张的35504元为本金,上述费用利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,计至A实际清偿之日止,利息总额以516624元为限。因双方均构成违约,且A欠付租金及相关费用的损失已可通过由B计收利息的方式补偿B,根据损失赔偿额应相当于因违约造成的损失的原则,A无权再行要求没收B的保证金,A要求B返还保证金200000元的诉求合理,原审法院予以支持。 关于涉案场地的装修,A已举证证明场地装修实际由其方完成,原审法院对此予以确认。A虽然主张部分装修是由其购装,但未能向原审法院提交证据证实,故原审法院对覃洪英的上述主张不予采纳。经评估,涉案场地的装修价值为523756元,因A、B均构成违约,故双方当事人应根据各自的过错分担上述装修价值损失。考虑到A欠租行为属根本违约,责任较大；A虽未能善尽配合B办理营业执照的义务,但也履行了将场地交付A实际使用的出租人的主要义务,同时也配合A办理了部分证照。A自行收回场地的行为虽不尽妥当,但也属于在A根本违约后,为避免损失扩大而采取的补救措施。故原审法院综合双方过错的大小,酌定A应承担的装修价值损失为180000元。A认为B拆除、破坏装修的问题属侵权责任纠纷,与本案租赁合同纠纷属不同法律范畴。涉案场地并非A锁住,现有证据仅能认定A对场地内泡沫进行了重新装修,而楼梯与门面均位于涉案场地外,并不属于场地内的装修,A无证据证实场地内的装修确实遭到了破坏及拆除,也不能证明拆除与破坏均系A所为,其抗辩A拆除、破坏导致装修价值贬损的意见理据不足,原审法院不予采信。 为此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,原审法院于2015年11月5日作出如下判决：一、覃洪英与徐樟贵于2012年7月10日就广州市白云区广园新村景泰西八巷39-41号3号楼二层北面场地签订的《场地承租协议》解除；二、本判决生效之日起十日内,A支付B欠付的租金、水电费、停车费516624元及利息（租金利息以481120元为本金,自2014年8月1日起计；水电费、停车费利息以35504元为本金,自2015年9月15日起计,均按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿本金之日止,利息总额以516624元为限）；三、本判决生效之日起十日内,A返还B保证金200000元；四、本判决生效之日起十日内,A支付B装修损失180000元；五、驳回A其他的本诉请求；六、驳回B其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9082.66元,由A负担；反诉受理费9395元,由A负担3500元、由B负担5895元；评估费15000元,由A负担5155元、由B负担9845元,由A负担的鉴定费于本判决生效之日起三日内迳付B。 判后,上诉人A不服原审判决,向本院提起上诉称：一、原审法院认定部分事实有误,A擅自锁门,炸毁A的装修设施,导致A损失惨重。A原审已提供相关证据及证人邓某、B的证言,足以证明。A在2014年6月30日擅自锁门,并且在2014年8月初擅自拆除装修、开门自行营业,并且还私自再次重新装修。原审法院于2015年9月25日对现场勘查时,南烽公司的张经理也在法院笔录中有明确记载。物业公司也证明A在2014年8月份有擅自经营的实际行为,在A经营期间,也没有向南烽公司缴纳租金及管理费用。证人A的证词证明2014年8月25日左右,A确实有拆毁了B的装修设施,但是原审法院确对此证据确凿的事实不予确认,实属事实查明不清。二、原审因认定部分事实有误,导致适用法律错误,对违约责任认定分配不当。A从签订合同起就未履行依法协助B依法办理工商登记的事宜,导致A不能设立公司,无法正常经营。合同履行过程中,A擅自锁门,甚至不告知A,自行接收租赁场地私自经营,拆毁A的装修,导致A100多万元的装修设施全毁,损失惨重。综上,A上诉请求撤销原审判决第二项、第四项,改判A赔偿B装修损失54万元整。 被上诉人A答辩称：B称是因A擅自锁门导致其无法经营,不是事实。根据原审查明的事实：星光公司是受南烽公司委托进行管理的,2014年发生了A拖欠工资事件之后由B锁门,锁门也是为了防止A员工搬离场地内的物品。双方签订合同后A向B移交了涉案场地并提交了涉案场地相关资料,但是A没有多久就开始拖欠租金构成根本违约。2014年6月,A因拖欠劳动工资由劳动监管部门进行查处,A不仅拖欠租金还欠付工人工资,导致由拖欠的工资也由A垫付,该事实有劳动部门的材料可以证实。综上,A认为B的上诉请求不能成立,应依法予以驳回。 本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。 本院认为,原审对于A、B签署的《场地承租协议》效力及双方权利义务的认定,合法有据,论理清晰,本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对A的上诉主张,本院认定如下： 一、A上诉主张其不应向B支付租金、水电费、停车费及利息的问题。根据原审查明认定的事实,双方签署《场地承租协议》后,A依约将涉案场地交付给了B使用,而作为承租人A理应依约支付租金及相关费用,但A自2013年起已经欠付租金。XX合同约定,A欠租的行为已经构成根本违约,A要求解除其与B之间的《场地承租协议》并要求B支付欠付的租金、水电费、停车费等,合法有据。另外,原审认定A未能全力配合B领取营业执照；且在B欠付租金构成根本违约后,A本可通过合法途径解除与B的租赁合同并收回场地,但A却自行将场地重新装修并经营,也侵犯了A的合法权益。因此,原审综合A在履约过程中的不当行为,调整租金利息应自A起诉之日即2014年8月1日起算、调整水电费、停车费利息应自2015年9月15日起算并判令A退还了B支付的保证金,亦公平合理。 二、A上诉主张B擅自锁门并毁坏A的装修设施,A应赔偿其装修等损失540000元的问题。因如前文所述,A存在拖欠租金的根本违约情形；B虽未能全力配合A办理营业执照,但已履行将场地交付A实际使用的出租人的主要义务,同时也配合A办理了部分证照。A自行收回场地的行为虽不尽妥当,但也属于在A根本违约后,为避免损失扩大而采取的补救措施。原审法院综合本案具体案情及双方过错责任的大小,基于公平合理原则,适用自由裁量权酌情认定A应向B支付装修损失180000元,并无不妥。A上诉请求B赔偿其装修等损失540000元,缺乏事实依据,本院不予支持。 综上所述,审查原审查明事实清楚,适用法律准确,处理结果并无不妥,本院予以维持；上诉人A的上诉主张,均理据不足,依法应予驳回。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费14978元,由上诉人A负担。 本判决为终审判决。 审判长A 审判员B 代理审判员C 二〇一六年四月十一日 书记员D