A与B租赁合同纠纷2015民四初729一审民事判决书

律师观点分析

覃XX与徐XX租赁合同纠纷2015民四初729一审民事判决书
广州市白云区XX
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第729号
原告：覃XX,身份证住址广东省罗定市，
委托代理人：A,广东XX律师事务所律师
委托代理人：B,广东XX律师事务所律师实习人员，
被告：A,身份证住址广州市天河区，
委托代理人：A,广东XX律师事务所律师，
委托代理人：A,广东XX实习人员，
原告A与被告B房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年5月12日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B,被告B的委托代理人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称：2012年7月10日,我与被告签订《场地承租协议》,约定：被告承租我位于广州市白云区广园新村景泰XX*~*号*楼*层北面房屋面积为1000多平方米(下称涉案房屋)；租期自2012年7月10日至2020年3月10日,共92个月；租金第一年为62000元,自第二年每年递增百分之五，上述协议签订后,我依约交付涉案房屋给被告经营喜仕撞球吧使用,被告A缴纳租金，但自2014年3月开始,被告就XX拒缴租金，2014年3月20日,我又与被告签订《补充协议书》,确认被告截止至2013年12月共欠我租金35万,保证3个月内还清,且涉案房屋内所有用具不得拆除和搬走，后因经营不善,被告于2014年6月突然逃匿,使整个音乐吧陷入混乱,为此,我已起诉被告要求退场和清偿租金，但是,被告至今仍霸占涉案场地并拒交租金,为维护我的合法权益,请求法院依法判令：1、终止我与被告签订的《场地承租协议》；2、被告向我清付自2014年8月1日至2015年4月30日止的租金585900元及违约金（违约金按照未付租金的总额的千分之五,自2014年8月6日起计至实际付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费，
被告A辩称：我不同意原告的诉讼请求，理由如下：我在2014年6月30日后对涉案场地已经失去了实际的控制权,并且该场地被原告上锁、私自开门经营,还破坏了我原有的装修，因此,原告要求我继续支付我未使用也未经营过程中的场地租金缺乏事实依据,也不符合法律规定，
经审理查明：2011年8月1日,原告与广东XX公司（以下简称“星光公司”）签订《租赁合同》,合同约定：星光公司为广州市XX,自愿将上述房屋（1210平方米）出租给原告,租期自2012年3月19日至2020年3月31日止，
2012年7月10日,原告（甲方,发租方）与被告（乙方,承租方）签订《场地承租协议》,合同约定：甲方同意按现状将位于广州市白云区广园新村景泰XX*-*XX北面,面积约1000多平方米场地（以下简称涉案场地）承租给乙方经营，承租期限自2012年7月10日至2020年3月10日，该房屋第一年租金为62000元/月,第二年起每年递增5%,即自次年的7月起开始递增，乙方需在每月的5日前交纳每月的租金及水电费,所收取的租金及水电费由甲方开出的收据作为收款凭证,部分租金可开发票,水电费用以抄表读数为准,价格以上级部门计价为准甲方不得以任何形式增加费用，乙方在协议签订之日即支付按金和租金给甲方,同时甲方清点所有物品后将物业交付给乙方经营,如乙方需要装修须经有关部门同意后方可进行，在承租期内,甲方不能以任何理由提前终止物业,否则视为违约并赔偿经济所有损失，甲方须积极配合提供各种合法现有资料，以便配合乙方完成领取营业执照之用，乙方应按约定时间支付租金,乙方超期支付承包金的每逾期一日,乙方须按日金额的1%向甲方支付滞纳金,超过十天,甲方有权断电,超过15天以上的,本协议自动作废甲方有权收回经营场地及物业的相关设备、设施,并不退还乙方已支付的保险金，乙方如提前将物业交回甲方,保证金不予退回,以作无形损失的补偿，
上述协议签订后,原告XX约将涉案场地交付被告,被告收场后对场地进行了装修,并自2012年12月开始经营喜仕音乐撞球吧，
2014年3月20日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》,见证人为A,内容为被告租用原告的涉案场地,因经营扩展欠付原告租金350000元,被告承诺分三个月还清,前两个月每月20号支付10万元,第3个月付15万元,从2014年4月20日开始付款,连续三个月还清（2014年3月18日至2014年6月20日），如三个月内不还清此款,滞纳金按5%补偿给原告,且原签订的合同作废,所有用具不得搬走及拆除，350000元付完后,原告把200000押金转入被告名下，
因被告在承租后陆续欠付租金、水电费、停车费，原告于2014年8月1日向本院提起诉讼,要求解除与被告签订的《场地承租协议》并要求被告清付至2014年7月止的欠缴租金、水电费、停车费，本案以（2014）XX云法民四初字第839号案立案受理（以下简称839案），被告在839案中向本院提交电子回单、收据、支付证明等证据拟证明以下事实：2013年度支付租金及费用250371.12元,于2014年1月8日支付租金20000元,于2014年1月23日支付租金50000元作为2013年12月份的费用,于2014年3月3日支付租金50000元作为2014年12月份的费用,于2014年3月25日支付了48460元作为2014年3月份的费用（交付给星光公司）,于2014年4月20日支付100000元作为《补充协议》的部分款项,该笔款项的收据载明“现收到喜仕桌球酒吧租金（2013年之前）共100000元,收款人：A”,于2014年4月29日支付20000元作为2014年4月份的费用,于2014年4月30日支付10000元作为2014年4月份的费用（交付给星光公司）,于2014年5月8日支付26274元作为2014年4、5月的费用（交付给星光公司）,于2014年5月28日支付30000元作为2014年5、6月份的费用（交付给星光公司），被告认为《补充协议》结算的金额为截止至2015年3月20日之前的欠款，
原告在839案中对被告的交租情况发表如下意见：2013年度缴纳的租金及费用以及2014年1月8日、2014年1月23日、2014年3月3日的费用均在《补充协议》中结算了,结算后截至2013年12月31日止共欠付350000元,被告于2014年3月25日支付的48460元确认为2014年1-3月份的租金,于2014年4月20日支付的100000元确认为350000元欠款中的费用,于2014年4月29日、2014年4月30日支付的共计30000元确认为2014年4月的租金,于2014年5月8日支付26274元确认为2014年1-4月的费用,于2014年5月28日支付的30000元确认为2014年5月的费用，原告另表示其确认被告已付的费用均已在839案讼争标的中予以扣除，
2014年6月30日,涉案场地被锁住，关于将场地上锁的主体,双方当事人有争议：原告认为场地由星光公司上锁,原因是被告拖欠原告的工资,导致原告无法向星光公司交租,所以星光公司将场地锁住，被告则抗辩称是由原告上锁，被告向本院提交深圳XX公司（以下简称“雅业公司”）出具的《致景泰西*巷*号物业全体租户书》,拟证明雅业公司通知租户,其司已于2014年6月单方解除与星光公司的租赁合同,上述书面文件载明：雅业公司于2010年8月通过拍卖取得涉案场地所在建筑的所有权,星光公司为场地的承租人；被告向本院提交广州市XX于2014年7月1日在涉案场地张贴的《公告》,拟证明喜仕音乐撞球音乐吧于原告代垫工资后被原告锁门的事实，
被告申请证人A、B出庭作证，A述称,我原是酒吧的行政经理，2014年6月30日,白云区XX到涉案场地内解决劳工投诉拖欠工资的问题,被告没有出现,原告代为发了十多个员工的工资，之后原告问我及几个员工是否愿意继续留在酒吧工作,包括我在内的8个员工留下来，原告在当日叫“A”将门锁住，2014年7月底,原告与我联系,给我添置工衣并交了电话费,以原酒吧的名义重新营业，2014年8月2日,原告通知员工到涉案场地搞卫生，2014年8月7日,我发微信通知熟客过来消费，2014年8月20日,原告找人将酒吧的形式、布局进行了更改,因我不同意作上述修改,所以我在2014年8月25日开始没有再去上班，酒吧经营过程中,原告给我发过工资,营业收益扣除杂费外,均由原告收取，2014年8月30日,原告打电话给我叫我协助招聘,我没有同意，自2015年9月4日开始,我没有再回过酒吧，证人A称,我原在酒吧打工,2014年6月30日,B（B）问我是否愿意留在酒吧继续工作,我同意了，2014年8月2日,我接到豪哥的电话叫我回去打扫卫生，2014年8月5日,酒吧在原告的安排下正式营业，2014年8月10日左右,我们要求原告给我们发7月份的工资,原告要求我们投诉被告后再给我们发工资,随后我领取了工资，2014年8月25日,原告说要重新装修酒吧,我与其他员工协助原告打扫卫生并布置房间，2014年8月27日,我在原告的安排下制作海报招聘新人,9月初,我领取了8月份的工资就离开了，被告向本院提交招聘广告的照片、现场装修照片、XX截图等证据作证上述证人的陈述，
证人A经本院传唤,到庭作证,据B述称,我与原、被告都很熟,我作为见证人在《补充协议》上签字，2014年8月25日,案外人A通知我,被告的酒吧让人打烂了,我到了现场后发现原告在酒吧主持装修,有20多个装修工人在场,被告因原告没有经其同意就将酒吧打烂,与原告发生了争执,我遂报了警，2014年9月10日,因原告打烂被告酒吧的事情,我又再次报警，被告向本院出示落款日期分别为2014年8月25日、2014年9月10日、编号为XXX*、XXX*的报警回执两份,拟证明A报警的事实，
2015年9月25日,本院到涉案现场进行查看,原告及其委托代理人A、被告的委托代理人B以及广州市XX公司（以下简称“南烽公司”）客服部经理C在场，经查：涉案场地位于建筑物的*楼并已上锁,经A开锁后方可进入场地，场内无通电、无营业，据A陈述,南烽公司是受星光公司委托管理涉案场地的物业公司，涉案场地的大门由星光公司在2014年劳工争议发生后锁住,目的是防止员工搬走涉案场地的物品,也为了促使原告归还欠租，关于原、被告交接场地的问题,被告明确表示同意交还,原告亦同意接收,但A表示,涉案场地内的物品可能与原告有关,该司不同意被告搬离物品,也不同意将场地交还原告经营，另原告于当日向本院表示,在原告本人垫付被告欠付工资后,原告已联络被告,得知被告不想继续经营后,打算自行经营场地以帮助被告解决工人工资的问题，原告确认对场地外的楼梯、门面以及场地内的泡沫进行了重新施工、改造,在被告到场地闹事后,未有再继续经营，
以上事实,有产权证明、租赁合同、场地承租协议、补充协议、开庭笔录、询问笔录、证人证言、照片及双方当事人陈述等证据证实，
本院认为：原、被告签署的《场地承租协议》是双方当事人的真实意思表示,合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人均应恪守履行，
上述协议签订后,原告A将涉案场地交付被告使用,被告实际使用租赁场地,理应向原告支付场地租金，根据本院查明,被告自2013年开始陆续欠缴原告的租金、水电费、停车费,根据合同约定,已经构成根本违约,原告已在839号案中提出解除合同之诉,该诉求在该案中已予以判处，原告在本案中再次提起要求终止与被告签订的《场地承租协议》的诉求,属于重复主张,本院不再予以重复处理，经本院审查,涉案场地于2014年6月30日由场地的管理人南烽公司上锁,从原告本人的陈述以及现有证据反映的情况分析,原告在劳资纠纷发生后,对涉案场地进行了装修改造并经营,事实上收回了涉案场地，现涉案场地仍由案外人锁住,被告自2014年6月30日以后事实上无法控制并使用涉案场地,故原告要求被告支付自2014年7月起的租金及违约金的诉讼请求于法无据,本院不予支持，
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：
驳回A全部的诉讼请求，
本案受理费9860元,由A负担，
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院，
审　判　长　　A
人民陪审员　　B
人民陪审员　　C
二〇一五年十一月五日
书　记　员　　D