购房合同纠纷，二审上诉成功，撤销一审判决

律师观点分析

上诉人（原审原告）：王某，住威海市环翠区。

本律师为上诉人王某的委托诉讼代理人，山东光威律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：荣成市A房地产开发有限公司。

原审第三人：刘某。

王某上诉请求：撤销原判，发回重审或改判A公司返还王某305440元及利息。

事实和理由：一审法院认定王某只交付了80000元购房款是错误的，王某通过银行转账支付了80000元，又现金支付50000元房款，其余房款用A公司从刘某处借款的利息及部分酒水抵顶，房款已全部支付完毕，A公司出具收款收据的行为，可以证明王某交付了全部购房款的事实。A公司不能交付房屋，应按向王某返还全部购房款。

刘某同意王某的上诉请求及事实和理由。

王某向一审法院起诉请求：

1.确认王某与A公司于2018年4月13日签订的《清河小区楼房认购合同》无效；

2.A公司给付王某购房款305440元及利息（以305440元为基数，自2018年4月13日起至2019年8月20日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年年8月21日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

3.判令本案诉讼费用由A公司负担。

一审法院认定事实：2018年4月13日，王某与A公司签订《清河小区楼房认购合同》，约定了楼房位置及价款（305440元），领钥匙前王某必须付清全部款项，王某须保证按时付款，并于接到通知15日内交付余款。A公司认可收到刘某交付的购房款80000元（其中2018年4月13日20000元，2018年4月14日60000元）。王某与刘某均认可双方共同出资购买涉案房屋。庭审中刘某认可将上述房屋权利全部转让给王某。王某为购房转让给刘某150000元。郝宜珊给刘某出具了欠条一份“今欠刘某250000元，2016.10.3”。涉案房屋至今未办理房屋预售许可手续。

一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，涉案房屋至今未办理预售许可，故王某关于确认合同无效的主张，于法有据，理由正当，予以支持。刘某认可涉案房屋权利全部转让给王某，系对其权利的合理行使，不违反法律规定，予以准许。王某与A公司签订合同，A公司对此亦明知，故王某享有合同权利，主体适格。因合同无效，A公司收受购房款80000元及利息应予以返还，故王某要求A公司返还80000元及利息的诉求，于法有据，理由正当，予以支持。刘某主张的涉案房屋房款构成的事实，未予认可，因刘某与郝某某之间尚存在其他的经济往来，与本案并非同一法律关系，双方可另行协商。因该案系房屋买卖合同纠纷，合同相对主体为王某、刘某与A公司，根据王某的诉求一审法院只宜审理双方之间的合同关系，至于王某与刘某之间的款项交付，系双方之间的其他法律关系，双方可另行协商解决。

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、荣成市A房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还王某购房款80000元及利息（以20000元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以60000元为基数，自2018年4月15日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2941元，由王某负担2041元，由荣成市A房地产开发有限公司负担900元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某提交刘某与郝宜珊之间的银行卡交易明细，拟证实郝宜珊在向刘某出具欠条之前向刘某支付的是利息，不应从本金中扣除。A公司未到庭发表质证意见。刘某对证据无异议。

对当事人二审提交的新证据，因A公司在一审期间已提交了郝某某的银行账户交易明细，与王某提交的银行卡交易明细载明的内容一致，双方已经分别发表了举证、质证意见，本院不再重复质证。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，本案涉案房屋未取得商品房预售许可证明，涉案房屋的买卖协议应认定为无效，A公司应当向王某返还购房款。本案争议焦点为A公司向王某返还的房款数额应如何确定。王某主张其用转账、刘某的借款利息及酒水抵顶的方式已经交清房款305440元，但A公司仅认可收到房款80000元。针对其主张，王某提供了部分款项的转账记录、银行账户交易明细、借条及A出具的收款收据等证据，A公司法定代表人郝某某认可其与刘某之间存在借贷关系、曾收到刘某的酒水等，且亦认可公司向王某出具了305440元的收款收据，而A公司作为房地产开发企业理应遵守相关财会制度，A公司出具收款收据的行为即应视为对收到相应款项的认可，综上，可以认定王某以所述交款方式支付并抵顶了房款305440元的事实，故王某要求A公司返还房款305440元的主张成立，本院予以支持。一审判令A公司返还房款80000元不妥，应予纠正。另，一审虽认定王某与A公司签订的《清河小区楼房认购合同》系无效合同，但未在判决主文中加以确定，本院予以纠正。

综上所述，王某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初7063号民事判决；

二、王某与荣成市A房地产开发有限公司于2018年4月13日签订的《清河小区楼房认购合同》无效；

三、荣成市A房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付王某购房款305440元及利息（以305440元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。