A、B与四川XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A、B与四川XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 成都市新都区人民法院 民事判决书 （2012）新都民初字第3449号 原告C， 委托代理人A，四川XX律师事务所律师， 委托代事人A，四川XX律师事务所律师， 原告A， 委托代理人A，四川XX律师事务所律师， 委托代事人A，四川XX律师事务所律师， 被告四川XX公司，住所地成都市青羊区XX， 法定代表人A，总经理， 委托代理人A，四川XX律师事务所律师， 委托代理人A， 原告A、B与被告四川XX公司（简称元盛隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月26日受理后，依法由审判员A独任审判，于2012年10月30日在第四审判法庭公开开庭进行了审理，原告A、B的委托代理人C、D，被告元盛隆公司的委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A、B诉称，原告于2009年10月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于成都市新都区新都XX的房屋，合同签订后，原告依约履行了付款等义务，并已收房入住，但被告却未按合同约定在2012年3月30日前为原告办理房产证，直到2012年8月下旬才通知原告领取房产证，并要求原告放弃追究其迟延办理房产证的违约责任，否则不给房产证，但原告要求被告发放房产证并承担违约责任，双方多次协商未果，现请求依法判令被告交付原告涉诉房屋的《房屋产权证》和购房发票；判令被告支付逾期办理房产证的违约金13214元（从2012年3月31日计算至2012年9月18日）；本案诉讼费由被告承担， 被告元盛隆公司当庭辩称，原告所诉的事实与实际的事实不符，原告无证据和理由说明被告违约，故不存在违约金，双方对房屋产权如何办理有特别的约定，而且按照合同约定，被告一直在积极地履行产权办理的辅助责任， 原告A、B为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1．商品房买卖合同，证明签订合同系原、被告双方真实意思的表示，合同合法有效，在合同第十九条明确规定了办理产权证的时间，以及逾期办理产权证应承担的违约责任； 2．商品房买卖合同附件，证明双方在合同附件第七条第2项约定了出现面积差的解决办法，第5项针对合同第十九条对办理房屋产权的相关责任问题作了补充约定； 3．相关费用票据，证明原告按照合同约定已完全履行了付款义务； 4．香城新都网上打印的两份材料，房管局回复被告存在迟延办证的违约情况，以及被告只愿免除业主半年物管费，证明被告存在逾期办证的事实， 经庭审质证，被告元盛隆公司对原告A、B提交的证据1、2无异议；对证据3无异议；对证据4，认为与本案无关，本院认为，原告所提交的证据1-4均符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信， 被告元盛隆公司为证明其辩称的事实向本院提交了如下证据： 1．商品房买卖合同，证明对房屋产权办理的约定，要有出卖人的责任； 2．商品房买卖合同附件，证明对办证进行了特别的约定（权利、责任、时间等），即使有逾期办证的情况，责任承担约定得很清楚； 3．6份函，证明被告催促施工单位交资料，以便办证； 4．关于学府雅筑工程项目工程款支付协调会（施工单位和开发商的协调会），证明施工单位直至2012年2月14日才将资料交付给被告方并提交建设局； 5．2012年2月14日新都建设局协调会录音节选，证明施工单位交付资料后被告即将资料提交建设局； 6．关于学府雅筑竣工结算事宜，证明于2012年3月23日施工单位向建设局发了一份函，阻挠建设局签署“工程备案表”； 7．2012年4月催促新都XX“签证”录音节选，证明资料在建设局审查之中，为办证被告一直在催促，积极办理中； 8．《关于学府雅筑项目的补充协议》，证明2012年4月20日施工单位不再阻挠，建设局同意签署“工程备案表”； 9．新都建设工程备案确认表，证明建设局签署“工程备案表”； 10．委托书，证明被告A知原告，原告提交委托手续的时间； 11．产权证（2012年6月4日），房屋产权证取得的时间， 经庭审质证，原告A、B对被告元盛隆公司提交的证据1、2的真实性无异议；对证据3-10的真实性无异议，对关联性有异议，被告举证证明迟延办证是基于与建筑公司的纠纷延误的办证时间，其中工作联系函反证了被告自认逾期办证的后果；对证据11无异议，本院对原告质证无异议的证据1、2、11予以采信；关于证据3-10，本院认为，证据3-10不能充分证明被告逾期办证属双方合同约定的免责事由或符合顺延办证的条件，故对其证明目的本院不予确认， 经审理查明：2009年10月25日，原告A、B（买受人）与被告元盛隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都市新都区新都XX“学府雅筑”小区1幢1单元16层1604号房屋，房屋建筑面积共85.12平方米，套内建筑面积66.61平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.51平方米，价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3844.65元，总价款256092元，原告采取贷款方式付款，原告首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向新都区建设银行或住房公积金管理机构借款支付，被告应于2011年3月30日前向原告交付上述商品房，第十九条产权登记第一项初始登记约定：“出卖人应当在2012年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，”第十九条第二项转移登记约定“1.……买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权司转移登记，2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，”合同中，双方当事人并就其他事项作了具体约定， 签订合同的同时，双方还签订了《【学府雅筑】〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第七条针对合同第十九条的补充约定：“1.买受人办理房地产权属证书的，出卖人对买受人产权证办理承担配合协助义务，2.……如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未按约前来办理交房手续、未提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任，3.因政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，或政策、政府工作程序发生变化而要求变更或补充相关资料造成办证时间延后的，出卖人不承担任何法律责任，”补充协议还对其他事项作了约定， 商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按约支付了购房款256092元及合同约定的应缴纳的其他费用，并在合同约定的时间内（即2011年3月30前）已收房入住，按合同约定原告应在商品房交付之日起365日内（即2012年3月30前）取得房屋所有权证书，但期限届满，原告未能取得所购商品房的房屋权属证书，原告认为未取得房屋权属证书的责任在被告，被告的行为已构成违约，依约应承担逾期办证的违约责任，因双方就此未达成一致的协商意见，故原告诉至法院，请求依法解决，经本院多次协调未果， 另查明，被告于2012年6月4日取得该商品房所在楼栋的权属证明，因被告逾期办理房屋所有权证书，被告开发的“学府雅筑”小区业主于2012年8月25日在香城新都网上的区长信箱反映了被告违约办证的有关情况，2012年9月3日房管局回复：“按照房屋买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定，该项目已延期办证，我局已建议开发企业履行合同义务，但该公司仍坚持免半年物管费的方案……，”2012年10月9日“学府雅筑”小区业主又向书记信箱反映了被告违约办证的有关情况，2012年10月18日房管局再次回复：“经查实：开发企业确实存在延期办证的行为，我局也告知开发企业应当履行合同向业主支付违约金，鉴于办证期限及延期办证的违约责任属于商品房买卖合同约定的内容，如果开发企业还是拒不履行合同，建议业主通过司法途径维护自身合法权益，” 本院认为，原告A、B与被告元盛隆公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反相关法律的规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护，案件审理中，双方当事人对原告已交付了购房款256092元及其他费用已付清，并在合同约定的时间内已收房入住的事实无异议， 双方当事人所争议的焦点是被告在合同约定的期限内未为原告办理房屋所有权证书，其行为是否构成违约以及如何承担违约金的问题，原告作为买受人已按合同约定履行完相关的付款义务，被告作为出卖人，应当按照合同约定的期限即在2012年3月30日前为原告办理房产证，但事实是被告于2012年6月4日取得该商品房所在楼栋的权属证明，2012年8月下旬通知原告领取房产证，被告辩称依据补充协议第七条的约定被告逾期办证属顺延，并不等同于违约，逾期办证并不视为违约，但被告所提交的证据未能充分证明其办理权属证书登记的时间可以顺延且其不承担任何违约责任，本案中，被告逾期办证是客观事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除XX有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，被告应对其逾期办证的违约行为承担责任，关于被告承担违约责任的方式及如何承担违约金的问题，根据《XX和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”的规定，被告作为违约方，应对作为守约方的原告的损失进行补偿，虽然原、被告双方在合同第十九条约定为，自原告应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，但在案件审理中，被告提出原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，”的规定，因在合同的实际履行中，被告对逾期办证也采取了积极的补救措施，使诉争房屋在短期内办理了房屋产权证书，本院在综合考虑被告对合同履行采取的积极态度和其履约过程中存在的过错程度，依法对违约金数额予以调整，本案中因原告未举证证明因被告迟延办证造成其损失的数额，故在损失数额难以确认的情况下，本院认为原告所主张的违约金应参考成都市新都区同期同地段同类房屋租金标准确定，原告主张违约金的期间是2012年3月31日起至2012年9月18日止，故将违约金酌情调整为2809元，综上，被告应向原告交付涉诉房屋的产权证，以及承担逾期办证的违约责任，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百二十八的规定，判决如下： 一、被告四川XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告A、B交付涉诉房屋的《房屋产权证》和购房发票； 二、被告四川XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告A、B支付逾期办理房产证的违约金2809元； 三、驳回原告A、B的其他诉讼请求， 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费165元（已减半收取），由被告四川XX公司负担（此款二原告已垫付，被告在履行上述付款义务时一并结清）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院， 审判员A 二〇一二年十一月二十二日 书记员B