“吃亏”的哥哥诉买卖协议无效未获法院支持

兄以弟名义买房却被弟卖掉抵债

“吃亏”的哥哥诉买卖协议无效未获法院支持

来源：人民法院报 | 作者：冀超良

　　原告王甲诉其亲弟弟王乙、李某房屋买卖纠纷一案，原告王甲不服河南省鄢陵县人民法院的一审判决，上诉至许昌市中级人民法院，许昌中院二审维持了驳回原告王甲诉讼请求的一审判决。

　　原告王甲与被告王乙系亲兄弟，王甲为兄，王乙为弟。原告王甲家距离县城较远，来往县城不便，对购买商品住宅的流程不熟悉。2017年，王甲借用在县城工作的其弟王乙的名义在县城一小区购买一套商品房屋。房屋的首付款和按揭贷款均是王甲以王乙的名义交纳和偿还的。

　　王甲因担心房屋所有权归属上产生纠纷，让其弟王乙出具了一份证明，证明房屋归王甲所有。证明签署后王乙与售房公司签订了房屋买卖合同，并办理了银行按揭。王甲按期向银行交付按揭贷款，但按揭到期还清贷款后，房屋登记在了王乙的名下。

　　2018年，王乙因借李某现金未还，王乙与李某签订了房屋买卖协议，以房抵债，并通过房屋登记机关，将房屋过户给李某。原告王甲得知后，遂以王乙、李某为被告，诉至法院，要求确定王乙与李某之间的买卖协议无效，房屋所有权归原告所有。

　　法院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

　　因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力。

　　本案中，原告王甲按揭购房且借用王乙名字应当知道其潜在法律风险且事前没有依法排除，被告王乙无视手足之情私自出售房屋是造成本案纠纷的主因。原告王甲自始至终没有以合同当事人身份参与购房及按揭房贷款合同签订，也未向房屋登记部门主张过异议登记与变更登记。王乙处分以自己的名义登记的房产，具有法律意义上的支配权利，是属于基于物权的公示公信效力，在外观上享有对房屋的占有、处分的权利。被告李某在支付34.5万元房款后，被告王乙将房屋过户至李某名下，王甲认为王乙与李某所签订房屋买卖协议无效的理由不足，认为双方恶意串通又缺乏证据，因此法院对王甲的诉讼请求不予支持。