农村房屋买卖合同中涉及承包地“买卖”的效力认定

裁判要旨

农户以“买卖”方式处置承包地，是对其享有的土地承包经营权进行流转，不是对土地所有权进行买卖，不能以“土地禁止买卖”为由，否认合同效力。

   案情

   陈某与其夫熊某甲育有儿子熊某乙、女儿熊某丙二人，熊某甲与熊某系叔侄关系，前述人员均系贵州省赤水市某村村民。1984年，农村土地第一轮承包时，陈某一家向村集体承包3份责任地。1998年，农村土地第二轮承包时，陈某一家续包上述3份责任地。后，熊某丙嫁至四川省合江县某村。自2000年起，陈某到位于四川省合江县某集镇（与熊某丙嫁入地邻近）的娘家照顾其父，时值熊某甲与熊某乙在外务工。2001年正月初六，陈某与熊某经所在村的村委会同意，签订《卖约》（系村支书王某执笔并加盖有村委会印章），双方约定：陈某以8600元的价格将家中房屋及全部承包地（以下简称“涉案承包地”）一并卖给熊某。签订《卖约》当日，熊某向陈某支付4600元。此后，陈某继续在其娘家照顾其父。2002年1月13日，熊某甲回到老家，在《卖约》上签名，熊某向其支付4000元，熊某甲向熊某出具金额为8600元的收条一张。既而，熊某开始管理、经营涉案承包地，并交纳农业税。2003年，赤水市施行退耕还林政策，熊某将涉案土地的一部分进行退耕还林，并办理相应的林权证。后，贵州省取消农业税，并对种粮农户施行粮食直补政策。2006年，陈某、熊某甲、熊某乙在陈某娘家所在集镇上购房居住。2016年，陈某、熊某甲、熊某乙以“土地禁止买卖”为由，向赤水市人民法院诉请确认《卖约》中关于涉案承包地买卖的约定无效。

   裁判

   贵州省赤水市人民法院经审理认为，土地管理法第二条明确规定土地禁止买卖，这强调的是土地的所有权属于农民集体所有和国家所有，而土地使用权则可以依法转让。普通人受限于自身的文化程度，对转让和买卖两种法律术语难以解释区分，在我国农村，村民通常将买卖和转让混同使用。对广大村民而言，将不要的东西或权利处理给别人，往往认为就是“买卖”。

   我国实行土地公有制早已是众所周知，陈某、熊某甲、熊某乙以家庭为单位向集体承包涉案土地，其仅享有相应的土地承包经营权，不能因《卖约》中“买卖”二字的使用，就认为是在对土地所有权进行买卖。陈某、熊某基于本村村支书对法律、政策的掌握、理解，请本村村支书书写《卖约》并进行把关，这正说明双方期望在不违反相关规定的前提下，才对涉案土地进行处置。因此，《卖约》中以“买卖”方式处置涉案土地，只是且只能够是对土地承包经营权进行流转。

   陈某、熊某甲、熊某乙以“买卖”方式流转土地承包经营权，其意思表示为将土地承包经营权“卖给”熊某，今后属于熊某享有，自己从此不再享有该权利。换成《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条中规定的法律术语来讲，双方关于“买卖”涉案土地的约定，实为转让涉案土地的土地承包经营权。因此，《卖约》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且《卖约》中涉及的土地承包经营权转让一事已征得发包方的同意，故《卖约》合法有效，双方均应恪守。据此，判决：驳回陈某、熊某甲、熊某乙的诉讼请求。

   陈某、熊某甲、熊某乙不服一审判决，提起上诉。遵义市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

   评析

   在边远的农村，农民在转让承包地时，通常和买卖农村房屋一并处理，单独转让土地或买卖房屋的情况较少。本案是因为合同存在文字瑕疵，才使的不遵守诚实信用原则的陈某等人欲借此否认合同效力，达到收回承包地的目的。 对于此类案件的处理，不能简单从文字的角度判断合同效力以及土地承包经营权转让，还应结合生活常识、合同目的、交易习惯等从综合分析。

   1.土地所有权买卖的认定

   早在1956年，我国完成“三大改造”，就建立起土地公有制，并通过宪法和土地法予以明确。农户对承包地仅享有土地承包经营权，故合同中对承包地的处理，原则上是对土地承包经营权进行流转，而不是对土地所有权进行买卖，除非合同中很明显的载明“买卖土地所有权”的字样。

   2.土地承包经营权转让的认定

   土地承包经营权转让，按照农村土地承包法第四十一条规定，受让农户同发包方确立新的承包关系，转让农户与发包方的土地承包关系即行终止。用通俗的话讲，就是农户把承包地“拿给”其他农户耕种，自己不再收回承包地，承包地上的权利由其他农户享有，承包地上的义务由其他农户负担，故认定土地承包经营权转让的关键在于农户是否有放弃承包地的意思表示。具体而言，如承包地流转合同中约定为“承包地买卖”，这意味着农户将土地承包经营权“卖给”其他农户，从此不再享有土地承包经营权，这属于放弃承包地的意思表示；如承包地流转合同中约定为“承包地转包”“承包地移交管理”，但合同未约定转包期限、管理期限以及农户今后会收回承包地，且流转费用在无明确计算方式的情况下一次性给付，这属于放弃承包地的意思表示。

   本案案号：（2016）黔0381民初1913号，（2017）黔03民终848号

   案例编写人：贵州省赤水市人民法院 袁正林 王明江