律师观点分析

案情简介

某公司开发一处楼盘，在建设过程中因资金困难向若干人借款。随着债务加利息越来越多，公司口碑不佳，开发的楼盘无人敢买。房屋卖不出去就没有资金回笼，没有资金债权人就更加催要欠款并多次上访。无奈，当地政府主管部门召集某公司、债权人一起商议，可以委托中介公司代为销售楼盘的房屋。此后，某公司最大债权人即楼盘的施工方代表张某，与一房产中介公司达成合议，共同销售该楼盘，回笼资金。某公司即与张某个人、房产中介公司达成《商品房代理销售协议》，约定以低价包销的方式代理销售，即超过协议约定基准价的房屋溢价由代理销售人所得。协议签订后，张某、房产中介公司采取各种方式刺激销售，也垫资自行购买，在这种销售策略下市场氛围被调动，房屋上涨，房屋销售取得了良好成果。张某个人、房产中介公司将溢价部分扣除后交付某公司售房款。某公司利益分配不均，遂以：公司烂尾楼盘已由主管部门和债权人代表成立专班，代理销售协议没有经过其他债权人和专班同意，却将会收取一亿余元的代理佣金、侵害了其他债权人利益为由，联动债权人57人起诉某公司、张某个人及房产中介公司要求确认协议无效。

委托人

张某个人、房产中介公司作为被告方，共同委托湖北忠三（襄阳）律师事务所马吉芬律师代理应诉。

裁决结果

一审、再审判决均支持代理律师观点，驳回原告方的诉讼请求。

律师分析：

一，案情重大，要谨慎处理，兼顾法律、社会影响。

一方面原告方人员众多，且有多次上访的经历，要做好法理、情理的释明工作，并要为其将来债权实现提供思路。另一方面要找准法律依据，以理服人。这类案件的办理不仅考验律师法律素养，也考验律师的大局意识。

二，对本案提出有效代理意见。

关于案件的程序问题。总结从立案到送达、开庭的不合规之处，要求法院不能因为对方上访就违反诉讼程序规定，只有在程序合规的前提下才能保证实体审理的公正。法院及时纠正，案件得以正常进展。

关于起诉主体的问题。正视合同的相对性原则，正视原告方诉求的基础是否存在，正视证据的合法性关联性，认为原告不具有诉讼主体资格。

关于合同无效的法律规定与本案事实结合的结果。从某公司的一系列所为，可以得出结论，虽然某公司主动承认协议无效，但反映出的不是原告诉称的某公司与我方委托人故意串通侵害其他债权人利益，而是某公司与其他债权人串通撕毁协议、过河拆桥。所谓协议的签订要经过专班同意，只是为了解决经济困难的内部制约机制，并不能成为合同对外签订、履行的依据。据此，协议不存在法律规定的无效情形。

三，是否侵害国家利益的考量。

从某公司楼盘崩盘到代销后盘活市场的事实总结，提出委托人为某公司、为债权人、为地方政府解决了实际困难的观点。

四，积极为其他债权人寻找解决办法，尽量化解社会矛盾。