上诉人程XX因与被上诉人XX公司 及原审被告豫泰国际有限公司工会房屋买卖合同纠纷一案判决

律师观点分析

上诉人程某明因与被上诉人XX公司及原审被告豫泰国际有限公司工会房屋买卖合同纠纷一案，不服 河南省郑州市金水区人民法院（2022）豫 0105 民初 18117 号民 事判决，向本院提起上诉。本院于 2022 年 8 月 25 日立案后，依 法适用第二审程序，由审判员独任审理，于 2022 年 8 月 30 日公 开开庭审理了本案。上诉人程XX的委托诉讼代理人楚XX，被 上诉人XX公司及原审被告豫泰国际有限 公司工会的共同委托诉讼代理人商XX，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

程某明上诉请求：依法改判XX公司 承担返还首付款及支付利息的责任；涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实与理由：原审被告自认与被上诉人通源公 司合作开发涉案房产的事实，对合作内的债务承担连带返还责任。 上诉人程某明与豫泰国际有限公司工会签订团购协议时，有理由 相信该协议效力及于被上诉人，豫泰国际有限公司工会销售房屋 产生的法律后果应由被上诉人承担。在因被上诉人无法交房也未 取得预售许可证时，XX公司应当承担向 程XX退还房款的义务，而无论豫泰国际有限公司工会是否将房款实际转给XX公司。 XX公司辩称：原审法院认定事实正 确，适用法律正确，依法应予维持。程XX与豫泰国际有限公司 工会签订团购合同。根据合同的相对性，应由豫泰国际有限公司工会承担合同权利义务。 原审豫泰国际有限公司工会述称，同意通源国际（河南）置 业有限公司的答辩意见。 程某明向一审法院起诉请求：1.确认程某明与豫泰国际有限 公司工会于 2019 年 1 月 7 日签订的《商品房团购确认书》无效； 2.请求判令被告退还房款 352963 元并承担利息，其中以 352963 元为基数从2016年9月25日计算利息（截止至起诉之日的80000 元之后利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之 日止）；3.本案诉讼费由豫泰国际有限公司工会、XX公司承担。 一审法院认定事实：2019 年 1 月 7 日，程XX（乙方、团 购方）与豫泰国际有限公司工会（甲方、团购组织方）签订《商 品房团购确认书》，就乙方参与甲方团购迎宾苑商品住房事宜约 定如下：项目位置郑州市中州大道与迎宾XX西南角，项目 名称迎宾苑；乙方拟团购迎宾苑 1 号楼 1 单元 1 层 105 户，乙方 团购住宅的价格为 8437.05 元/m2，建筑面积 115.96 平方米，总价款 978360 元；本确认书签订之日，乙方首付团购商品房认购 款为总房款的 30%，计352963 元，剩余总房款 70%计 625397 元 待签订正式《商品房买卖合同》后一次性付款，也可办理银行按 揭；乙方团购的住宅工程，交房日期为 2021 年 6 月 30 日前；本 确认书签订后，任何一方不得擅自变更或解除，否则，违约方应 据实赔偿守约方因此遭受的经济损失等内容。同日，豫泰国际有 限公司工会出具《收据》，确认收到程XX 352963 元。 另查明：1.涉案房产尚未取得商品房预售许可证。2.程某明 的交款时间为：于 2016 年 9 月 21 日交款 10000 元；于 2019 年 9 月 25 日交款 342963 元。

一审法院认为，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管 理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等合法手续，不 符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中， 涉案房屋至今未取得商品房预售许可证手续，故程XX与豫泰工 会签订的《商品房团购确认书》属无效合同。豫泰国际有限公司 工会作为《商品房团购确认书》的当事人及收取首付款方，应当 返还程某明购房款并支付资金占用期间的利息损失。程某明主张 XX公司承担责任，没有依据，故该院对 该主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百 五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民 事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：一、确 认程某明与豫泰国际有限公司工会于 2019 年 1 月 7 日签订的《商 品房团购确认书》无效；二、豫泰国际有限公司工会于本判决生 效后十日内向程某明返还购房款 352963 元并支付利息（利息以 352963 元为基数自 2016 年 9 月 25 日起按中国人民银行同期同 类贷款利率计算至 2019 年 8 月 19 日；自 2019 年 8 月 20 日起的 利息按照全国银行间同业拆借中心于 2019 年 8 月公布的一年期 贷款市场报价利率即 LPR 计算至债务清偿完毕之日止）。如果未 按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和 国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的 债务利息。案件受理费减半收取 3897 元，由豫泰国际有限公司 工会负担。 本案二审期间，当事人均未提交新证据，本院经审理查明的 事实与原审判决查明的事实一致。

本院认为，关于XX公司应付向团购 者承担还款责任的问题，已生效的（2021）豫 0105 民初 6220 号已对该问题作出认定，XX公司作为建 设单位、开发商及收取房款差价补款方，应当返还购房人购房款， 并支付资金占用期间的利息损失。该案与本案所涉及的为同一项目，且均由豫泰国际有限公司工会作为团购组织方组织签订《商 品房团购确认书》，根据同案同判的原则，XX公司作为该项目建设单位、开发商，应当与豫泰国际有限 公司工会承担返还购房款并支付利息的责任。

综上所述，程某明的上诉请求成立，予以支持。依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判 决如下： 一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2022）豫 0105 民 初 18117 号民事判决第一项，即“确认程XX与豫泰国际有限公 司工会于 2019 年 1 月 7 日签订的《商品房团购确认书》无效”； 二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2022）豫 0105 民 初 18117 号民事判决第二项； 三、XX公司、豫泰国际有限公司工 会于本判决生效之日起十日内向程某明返还购房款 352963 元并 支付利息（利息以 352963 元为基数自 2016 年 9 月 25 日起按中 国人民银行同期同类贷款利率计算至 2019 年 8 月 19 日；自 2019 年 8 月 20 日起的利息按照全国银行间同业拆借中心于 2019 年 8 月公布的一年期贷款市场报价利率即 LPR 计算至债务清偿完毕 之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取 3897 元，由XX公司、豫泰国际有限公司工会负担；二审案件受理费 3897 元，由XX公司、豫泰国际有限公司工会 负担。

本判决为终审判决。