辽宁大连“免税企业”定为违法建筑后该如何维权

案件描述

【案情简介】

王先生是来自大连保税区二十里街道的小企业家，其经营的永心空心砖厂在当地小有名气，由于经营有道，当地政府对其也一直予以扶持鼓励，2010年其砖厂被大连市有关部门确定为免税企业。但好景不长，2011年初，大连市政府为了发展保税区规模，通过招商引资决定在王先生企业所在的区域内建设大连汽车物流城项目。当地政府为了达到少补偿快拆迁的目的，认定王先生的空心砖厂为违法建筑，迫使其接受政府提出仅给予70万货币补偿的不合理补偿方案，王先生通过他人找关系从中斡旋商谈多次均未能奏效。多方求助无门之后，王先生独自来到北京求助律师，一番斟酌比较后，最终选择了北京知名的拆迁维权律师尹利兵律师介入来帮忙维权。

【维权纪要】

接受委托之后，根据现有的资料来看，大连保税区城市管理与行政执法局已经于2011年6月28日作出《责令限期拆除通知书》：认定王先生建造的面积约为1606.82平方米的房屋属于违法建筑，并责令其限期拆除。另外，据王先生自己反映，自己的厂房和办公楼均未办理建设规划方面的审批手续，形势看来不容乐观。为了解实际情况，尹律师亲自到王先生的砖厂企业进行实地考察。

到了当地之后，尹律师细致耐心地考察了大连汽车物流城项目所占范围用地，也对王先生的企业进行了深入的调查。掌握了第一手资料之后，尹律师初步得出以下结论：1、王先生与大连保税区二十里街道三房身村村委会签订《土地对外发包合同书》中约定的土地性质为耕地，王先生未依法办理农用地转用审批手续，也未取得乡村建设规划许可证，便擅自用于非农建设，其在所租用耕地上所建造的空心砖厂厂房确属违章建筑。2、当地政府建设所谓“大连汽车物流城”项目，其建设用地范围与王先生所在企业用相距约有两公里，而该项目经审批的征地面积仅为10000平米供其展厅建设，项目的实际征地面积已经远远超过审批面积，明显存在少批多占的事实。3、大连保税区另有大连保税区规划土地管理局存在，相关规划审批和土地管理的职能由其统一行使，而如今由大连保税区城市管理与行政执法局来对王先生的企业作出规划处罚显然是越权处理。

有了以上判断之后，尹律师对案情已经了然于胸，立即起草相关法律文书对大连保税区城市管理与行政执法局的处罚决定提起了行政复议申请，同时分别向立项、规划、国土部门递交了《政府信息公开申请书》，要求有关部门依法公开大连汽车物流城相关立项批准文件、建设规划许可证等规划许可文件、建设项目用地预审文件等用地审批文件。当地有关部门对王先生提起的申请疲于应付，互相推诿卸责，用文件隔空打架，最终汇总由大连保税区管理委员会来统一协调处理。有了律师扎实细致的工作，从法律方面给了对方无形的压力，政府方面终于在2011年9月主动找到王先生商谈补偿安置事宜，最终签订了《拆迁补偿安置协议》，向其支付拆迁补偿款、停产停业损失等共计750余万元，比原来的补偿方案提高了十倍之多。

【律师心得】

从尹律师代理多起企业拆迁的现实情况来看，不管涉及到征地还是拆迁，很多地方政府为了推进其征地或拆迁的工作进度，都会假借以拆除违建之名行违法拆迁之实，以达到其对涉案房屋不补偿或者少补偿的最终目的。而就地方上现有的不动产登记管理现状而言，又难免会让政府或其他单位有机可乘，许多私房和企业都普通没有相关建房审批手续，这自然就会造成在拆迁过程中有苦难言的弱势地位。

对于律师而言，房屋没有建房审批手续，没有进行不动产登记，并不意味着一定是违法建筑。即使是违法建筑，同样也并不必然等于零补偿，如同本案。在征地拆迁案件中，不能让政府掌握完全的主动权，如果要走法律途径来维权，就需要律师介入来帮助你找到对方的问题来换取拆迁补偿谈判的对等地位，自己掌握了整个案件的主动权后，往往会起到事半功倍的可观效果。

律师观点分析

案件描述

【案情简介】

王先生是来自大连保税区二十里街道的小企业家，其经营的永心空心砖厂在当地小有名气，由于经营有道，当地政府对其也一直予以扶持鼓励，2010年其砖厂被大连市有关部门确定为免税企业。但好景不长，2011年初，大连市政府为了发展保税区规模，通过招商引资决定在王先生企业所在的区域内建设大连汽车物流城项目。当地政府为了达到少补偿快拆迁的目的，认定王先生的空心砖厂为违法建筑，迫使其接受政府提出仅给予70万货币补偿的不合理补偿方案，王先生通过他人找关系从中斡旋商谈多次均未能奏效。多方求助无门之后，王先生独自来到北京求助律师，一番斟酌比较后，最终选择了北京知名的拆迁维权律师尹利兵律师介入来帮忙维权。

【维权纪要】

接受委托之后，根据现有的资料来看，大连保税区城市管理与行政执法局已经于2011年6月28日作出《责令限期拆除通知书》：认定王先生建造的面积约为1606.82平方米的房屋属于违法建筑，并责令其限期拆除。另外，据王先生自己反映，自己的厂房和办公楼均未办理建设规划方面的审批手续，形势看来不容乐观。为了解实际情况，尹律师亲自到王先生的砖厂企业进行实地考察。

到了当地之后，尹律师细致耐心地考察了大连汽车物流城项目所占范围用地，也对王先生的企业进行了深入的调查。掌握了第一手资料之后，尹律师初步得出以下结论：1、王先生与大连保税区二十里街道三房身村村委会签订《土地对外发包合同书》中约定的土地性质为耕地，王先生未依法办理农用地转用审批手续，也未取得乡村建设规划许可证，便擅自用于非农建设，其在所租用耕地上所建造的空心砖厂厂房确属违章建筑。2、当地政府建设所谓“大连汽车物流城”项目，其建设用地范围与王先生所在企业用相距约有两公里，而该项目经审批的征地面积仅为10000平米供其展厅建设，项目的实际征地面积已经远远超过审批面积，明显存在少批多占的事实。3、大连保税区另有大连保税区规划土地管理局存在，相关规划审批和土地管理的职能由其统一行使，而如今由大连保税区城市管理与行政执法局来对王先生的企业作出规划处罚显然是越权处理。

有了以上判断之后，尹律师对案情已经了然于胸，立即起草相关法律文书对大连保税区城市管理与行政执法局的处罚决定提起了行政复议申请，同时分别向立项、规划、国土部门递交了《政府信息公开申请书》，要求有关部门依法公开大连汽车物流城相关立项批准文件、建设规划许可证等规划许可文件、建设项目用地预审文件等用地审批文件。当地有关部门对王先生提起的申请疲于应付，互相推诿卸责，用文件隔空打架，最终汇总由大连保税区管理委员会来统一协调处理。有了律师扎实细致的工作，从法律方面给了对方无形的压力，政府方面终于在2011年9月主动找到王先生商谈补偿安置事宜，最终签订了《拆迁补偿安置协议》，向其支付拆迁补偿款、停产停业损失等共计750余万元，比原来的补偿方案提高了十倍之多。

【律师心得】

从尹律师代理多起企业拆迁的现实情况来看，不管涉及到征地还是拆迁，很多地方政府为了推进其征地或拆迁的工作进度，都会假借以拆除违建之名行违法拆迁之实，以达到其对涉案房屋不补偿或者少补偿的最终目的。而就地方上现有的不动产登记管理现状而言，又难免会让政府或其他单位有机可乘，许多私房和企业都普通没有相关建房审批手续，这自然就会造成在拆迁过程中有苦难言的弱势地位。

对于律师而言，房屋没有建房审批手续，没有进行不动产登记，并不意味着一定是违法建筑。即使是违法建筑，同样也并不必然等于零补偿，如同本案。在征地拆迁案件中，不能让政府掌握完全的主动权，如果要走法律途径来维权，就需要律师介入来帮助你找到对方的问题来换取拆迁补偿谈判的对等地位，自己掌握了整个案件的主动权后，往往会起到事半功倍的可观效果。