广东省“广佛地铁征收”之“住改非”店铺征收该如何补偿

案件描述

【案情简介】

“广佛地铁”原名佛山地铁一号线，广佛线横跨广州的海珠区、荔湾区和佛山的禅城区、南海区，整张线路呈东西走向。线路西起佛山市魁奇路，东达广州市沥滘，总长约32.16公里。谭先生是佛山市禅城区的餐饮店老板，其经营的港式茶餐厅生意火爆，是周边街坊邻居聚会闲聊的热门场所。2013年，禅城区国土城建和水务局发出公告，启动朝安站地铁项目土地与房屋征收工作，谭先生的餐厅被纳入该片区的征收范围。在与政府及广佛轨道交通公司协商过程中，由于谭先生的店铺登记系住宅用房，因此只能按照住宅房的补偿标准给予安置补偿。谭先生多次与之理论，自己的餐厅已经经营几十年，有合法的营业执照及税务登记，对方仍然是坚持不给让步。无奈之下，谭先生决定依法维权，全权委托尹利兵律师介入来争取合法权益。

【维权纪要】

一面是禅城区人民政府以地铁征收名义作出的《房屋征收补偿决定书》，一面是实际经营多年的个体工商户，仔细分析案情后，尹利兵律师认为，虽然不管是现行的《国有土地上房屋征收评估办法》还是已经被废止的《城市房屋拆迁评估指导意见》中均规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。但在《城市房屋拆迁估价指导意见》(建设部建住房[2003]234号)第十二条中有明确规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”在实践中，法律没有明确规定“住改非”情况的补偿，但在许多地方性的法律、法规中却有不少合理的规定。

显然，从谭先生的实际情况来看，禅城区人民政府没有与当事人充分协商就擅自作出了房屋评估报告，对于其已经存在多年的“住改非”事实视而不见，仅仅参考住宅的价格补偿这对于产权人来说是极其不公平的。

找准问题后，尹律师立即撰写法律文件，指导谭先生启动了相应的法律程序，对禅城区人民政府的房屋征收程序、房屋评估程序、安置补偿方案不合理等问题有针对性地提起了向有关单位提起了复议和异议。随着案情的深入，发现政府在房屋征收中存在的违法点越来越多，虽然地铁征收是符合公共利益的需要，但实际征收大部分为搭便车的征收。政府面对律师的组合诉讼，再也沉不住气了，通过街道办事处的工作人员牵线搭桥，双方在谈判桌上达成了一致协议，政府愿意就谭先生茶餐厅的征收补偿给予营业房标准的安置补偿，经过律师和当事人的不懈努力，谭先生的最初愿望终于如愿以偿。

【律师说法】

“住改非”或称“住改商”，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临房屋征收时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。尹利兵律师认为，对于“住改非”的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定;但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章甚至是红头文件的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。故在面对不合理的补偿时，让专业的律师参与维权对于实现“住改非”的商补标准不失为一种合理的选择。

律师观点分析

案件描述

【案情简介】

“广佛地铁”原名佛山地铁一号线，广佛线横跨广州的海珠区、荔湾区和佛山的禅城区、南海区，整张线路呈东西走向。线路西起佛山市魁奇路，东达广州市沥滘，总长约32.16公里。谭先生是佛山市禅城区的餐饮店老板，其经营的港式茶餐厅生意火爆，是周边街坊邻居聚会闲聊的热门场所。2013年，禅城区国土城建和水务局发出公告，启动朝安站地铁项目土地与房屋征收工作，谭先生的餐厅被纳入该片区的征收范围。在与政府及广佛轨道交通公司协商过程中，由于谭先生的店铺登记系住宅用房，因此只能按照住宅房的补偿标准给予安置补偿。谭先生多次与之理论，自己的餐厅已经经营几十年，有合法的营业执照及税务登记，对方仍然是坚持不给让步。无奈之下，谭先生决定依法维权，全权委托尹利兵律师介入来争取合法权益。

【维权纪要】

一面是禅城区人民政府以地铁征收名义作出的《房屋征收补偿决定书》，一面是实际经营多年的个体工商户，仔细分析案情后，尹利兵律师认为，虽然不管是现行的《国有土地上房屋征收评估办法》还是已经被废止的《城市房屋拆迁评估指导意见》中均规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。但在《城市房屋拆迁估价指导意见》(建设部建住房[2003]234号)第十二条中有明确规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”在实践中，法律没有明确规定“住改非”情况的补偿，但在许多地方性的法律、法规中却有不少合理的规定。

显然，从谭先生的实际情况来看，禅城区人民政府没有与当事人充分协商就擅自作出了房屋评估报告，对于其已经存在多年的“住改非”事实视而不见，仅仅参考住宅的价格补偿这对于产权人来说是极其不公平的。

找准问题后，尹律师立即撰写法律文件，指导谭先生启动了相应的法律程序，对禅城区人民政府的房屋征收程序、房屋评估程序、安置补偿方案不合理等问题有针对性地提起了向有关单位提起了复议和异议。随着案情的深入，发现政府在房屋征收中存在的违法点越来越多，虽然地铁征收是符合公共利益的需要，但实际征收大部分为搭便车的征收。政府面对律师的组合诉讼，再也沉不住气了，通过街道办事处的工作人员牵线搭桥，双方在谈判桌上达成了一致协议，政府愿意就谭先生茶餐厅的征收补偿给予营业房标准的安置补偿，经过律师和当事人的不懈努力，谭先生的最初愿望终于如愿以偿。

【律师说法】

“住改非”或称“住改商”，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临房屋征收时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。尹利兵律师认为，对于“住改非”的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定;但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章甚至是红头文件的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。故在面对不合理的补偿时，让专业的律师参与维权对于实现“住改非”的商补标准不失为一种合理的选择。