租赁关系中，如何保障承租人优先承租权？

租赁关系作为最常见的民事合同关系之一，于《民法典》中多有规定（详见第七百零三至七百三十四条），其中关于承租人优先承租权的规定尤为重要。本文仅针对实务中出租人以挂牌方式公开招租场景下，如何保障承租人优先承租权，以及承租人对租赁物进行一定装修装饰所发生费用如何承担之一二侧面，聊作分析。

一、产权人以挂牌方式公开招租，是否侵犯承租人的优先承租权？

租赁期满，产权人有权以挂牌方式公开招租，公开招租本身并不侵犯承租人的优先承租权。第一，根据《民法典》第二百四十条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”合法产权人对自身之物享有完全收益和处分的权利，出租属权利人行使所有权能的典型行为，产权人自然可以通过多种方式行为该权能，包括但不限于公开招租的方式。纵然房屋存在优先承租权之现状，也并不能排除或妨碍产权人作为所有权人依法行使权利、享有相应权能。第二，公开招租虽采取公开途径，注重招租程序，但其本身并不会损害原承租人的优先承租权，承租人仍可按照流程参加招租，行使优先承租权，司法实践中对此亦持肯定态度。第三，采用何种方式进行招租属产权人作为房屋所有权人自由处分事项，优先承租权作为承租人救济性法定权利，既不代表没有竞争，更无排除所有权人正当行使权利的法律效果；况且一般性租赁合同中对产权人采取公开招租方式也并不会事先进行限制性约定。

二、公开招租时，出租人应如何保障承租人优先承租权？

公开招租时，产权人作为出租人应通知承租人参与竞租；同等条件下，应保障承租人的优先承租权。首先，承租人的优先承租权属法定权利，出租人应予以保障。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”根据该规定可知，承租人的优先承租权作为法定权利，出租人对此应予保障。其次，司法实践中，人民法院审查出租人是否侵害承租人的优先承租权时主要考虑以下因素：一是出租人是否履行了提前通知承租人的义务；二是出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务。因此，租赁物租赁期限届满后产权人有意继续出租的，应在合理期限内通知承租人，通知内容应包括租金金额、支付方式、租期、参与竞租条件程序等续租核心条款。此外，关于续租场景通知的合理期限，现行法律并未予以明确，如若租赁合同对此亦无约定的，可参照《民法典》第七百二十六条关于承租人优先购买权的规定“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”，并结合具体情况合理设置该期限。最后，优先承租权核心要素“同等条件”的理解应结合承租范围、租金金额、支付方式、租赁期限、承租方履约行为等综合判定。进一步拆解优先承租权的法律规定可知其行使需满足三个条件：一是存在合法有效的租赁合同；二是租赁期限届满后房屋继续出租；三是承租人需以同等条件进行承租。前两条件不存在理解障碍，对于第三个条件，现行《民法典》并未明确规定优先承租权“同等条件”的含义，根据《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》的释义，鉴于优先承租权与共有人优先购买权、股东优先购买权具有相似性，可以参考司法解释对后两者“同等条件”的规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》第十八条将“同等条件”细化为数量、价格、支付方式及期限等因素。具体到优先承租权法律场景中可推定认为，租赁面积、租金金额、支付方式和期限、租期等是认定“同等条件”的重要因素。

三、关于承租人维修、装饰装修等所发生的费用如何处理？

需根据具体情况分别处理。（一）为保持租赁物符合租赁用途所发生的维修费，应由出租人承担；如因承租人不合理使用或保管造成租赁房屋损害发生的维修费用，应由承租人自行承担。根据《民法典》第七百零八条和七百一十二条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。因此，承租人为保持租赁物符合租赁用途所发生的，如漏水维修、地基下沉维修等维修费用，产权人依法应予承担。但如因承租人未按约定用途或性质使用租赁房屋及设施或者承租人对租赁房屋设施的损害存在过错的，应由承租人承担维修或者赔偿责任。《民法典》第七百一十一条、第七百一十三条及第七百一十四条分别规定了承租人对于损坏的租赁房屋设施未按约定用途使用、存在过错以及未妥善保管情形下，承租人应当承担赔偿责任。（二）为承租人自身使用目的进一步美化租赁房屋所发生的装修装饰费用，产权人依法有权不予支付。对于该类费用，应区分该装饰装修是否经过出租人同意，以及该装饰装修是否与租赁房屋形成附合。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”综合以上规定可知，租赁期间承租人未经出租人同意进行装饰装修所发生的费用无权主张出租人补偿；经出租人同意所发生的的装饰装修费用应区分是否与所租赁房屋形成附合，如已形成附合，除非当事人有特别约定，否则出租人亦可不予补偿；如未形成附合，承租人可拆除自行处置带走。