破局“人亡贷断”合同僵局：为残疾低保老人讨回近25万购房款

律师观点分析

破局“人亡贷断”合同僵局：为残疾低保老人讨回近25万购房款

一、 案件经过

这是一起典型的因买受人意外死亡引发的房屋买卖合同与按揭贷款合同纠纷。原告张三（化名）与李四（化名）是张小五（化名）的父母。张小五生前未婚未育，于2019年9月与某房地产开发有限公司（化名，下称“开发商”）签订《商品房买卖合同》，购买了一套总价59万余元的房屋，并支付了首付款197503元及登记费160元。随后，张小五向某县信用合作联社（化名，下称“信用社”）办理了40万元的按揭贷款，期限20年。

然而天有不测风云，张小五在2022年2月病情期间突发去世。张小五去世后，其亲属代其继续偿还了部分贷款至2023年12月，累计还款本息127440.69元（其中本金51293.35元），此后便无力继续偿还剩余贷款。经查，两位原告张三和李四均年事已高，且张三患有肢体三级残疾，家庭常年依靠农村低保维持生计，根本无力承担后续的高额按揭。经查，在张小五去世前，合同约定的交付条件未成就，商品房未完成竣备手续。

两位老人作为张小五的法定继承人，多次与开发商及信用社协商，希望能解除合同并退还购房款，但均遭到拒绝。无奈之下，两位老人委托畅律师诉至法院，请求解除商品房买卖合同及借款合同，并要求开发商退还购房款，信用社退还按揭本息。

二、 判决结果

一审判决认为合同的财产目的可以实现，驳回张四和李四的起诉。

二审法院以事实不清撤销一审判决，发回重审。

发回重审后判决买卖合同解除，按揭贷款合同解除，开发商退还购房者房款。

三、 案件心得

1. 一审碰壁： 一审法院认为，买受人死亡不属于不可抗力，且补充协议中明确约定了“购买力、财产等自身客观情况发生变化”属于商业风险，不得据此解除合同。因此，一审判决驳回了张三、李四的全部诉讼请求。

2. 二审转机： 张三、李四不服一审判决，畅律师代理提起上诉。二审法院经审理认为“二审出现新事实”，裁定撤销一审判决，发回重审。

3. 重审胜诉： 重审期间，法院查明信用社已从开发商的风险保证金账户中直接扣划了剩余贷款本息36万余元。经过审理，重审法院最终判决：解除《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》；判令开发商向张三、李四返还购房首付款、登记费以及已偿还的贷款本金，共计248956.35元。

本案的成功办理，不仅维护了弱势群体的合法权益，让失独的残疾低保老人免受巨额债务困扰，也深刻体现了律师在复杂合同纠纷中，运用专业法律知识打破“合同僵局”的关键作用。