周X、长沙XX等物权保护纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

周X、长沙XX等物权保护纠纷民事二审民事判决书

上诉人（原审被告）：周X。

委托诉讼代理人：孙XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：范为真，湖南XX律师。

被上诉人（原审原告）：长沙XX，营业场所：湖南省长沙市芙蓉区藩后街36号湘域城邦东栋110。

负责人：李X，行长。

委托诉讼代理人：伍XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：潘X，湖南XX律师。

原审被告：廖X。

委托诉讼代理人：孙XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：范为真，湖南XX律师。

上诉人周X与被上诉人长沙XX（以下简称长沙XX）及原审被告廖X因物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初15666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

周X上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回长沙XX全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用全部由长沙XX承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.根据周X、廖X与案外人梁XX、梁XX签订的《永华大厦物业租赁合同》，实际租赁标的为长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华XX，且16层房屋的交付时间为2017年6月1日。案外人并未将14层房屋交付给周X、廖X，周X、廖X并未占用、使用长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华XX。2.2019年7月前，长沙XX并未向周X、廖X主张过房屋权利，2019年6月蔡X到现场与廖X沟通，周X才知道案涉房屋的所有权发生了变更。蔡X已于2019年6月15日与周X、廖X进行了移交。2019年6月15日后，周X、廖X已没有占有、使用长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华XX；二、周X、廖X已将2019年6月15日前的房屋租金向出租人梁XX支付完毕，履行了全部合同义务，并无拖欠租金。合同签订后，周X、廖X已支付租金500000元，后因案外人梁XX、梁XX个人债务影响到案涉房屋的正常使用，周X、廖X于2016年11月17日再次支付400000元，由于案涉房屋所在大楼的电梯瘫痪，周X、廖X于2016年12月13日再次替案外人梁XX、梁XX承担费用216000元，等等。2019年6月，房屋买受人蔡X到现场与廖X沟通，周X才知道案涉房屋的所有权发生了变更，且廖X于2019年6月15日与新的物业所有权人进行了移交，新的所有权人对案涉房屋拥有使用权；根据周X、廖X与案外人梁XX、梁XX签订的《永华大厦物业租赁合同》，实际租赁标的为案涉房屋的16层，且16层房屋的交付时间为2017年6月1日，案涉房屋的14层房屋一直未交付给周X、廖X；根据《永华大厦物业租赁合同》的约定，周X、廖X需承担2018年6月1日至2019年6月12日期间16层1500平方米房屋的租金，租金合计应为68.4万元。周X已经履行《永华大厦物业租赁合同》项下的全部合同义务，且已经超出合同约定的范围；三、周X、廖X无侵权行为,周X、廖X作为善意一方并无过错。2018年8月27日仅为长沙XX成为登记产权人的时间，长沙XX明知房屋他人在使用，应当在登记成为产权人后第一时间通知房屋使用人，只有长沙XX拒绝继续履行租赁合同的意思表示得到明确表达的时间，才应视为周X、廖X无权占用诉争房产、长沙XX财产权益受损的起始时间。但2019年7月前，长沙XX并未向周X、廖X主张过房屋权利。2019年6月买受人蔡X到现场与廖X沟通，周X、廖X才知道案涉房屋的所有权发生了变更。在此之前，周X、廖X作为善意一方，依合法的租赁合同占有、使用房屋没有过错。长沙XX直至2019年7月才向周X、廖X主张房屋权利，而周X、廖X已于2019年6月15日将房屋移交给了房屋所有权人蔡X，之后再未占用房屋，周X、廖X无侵权行为；四、一审判决适用法律错误。长沙XX于2018年8月27日成为登记产权人后并未通知周X、廖X拒绝履行租赁合同，直至2019年7月，周X、廖X已将房屋移交给蔡X后，长沙XX才发函向周X、廖X主张房屋权利。只有周X、廖X存在侵权，才存在造成权利人损害，权利人才可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。周X、廖X并无侵权行为，判令周X、廖X承担房屋占用费没有法律依据。

一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应不予支持。本案中，案外人梁XX、梁XX作为出租方与廖X、周X作为承租方于2016年8月6日签订《永华大厦物业租赁合同》，约定案外人梁XX、梁XX将案涉房屋出租给廖X、周X，租金标准为每月每平方米40元，每年递增2%，租赁期限自2016年9月20日起至2029年2月19日止。但案外人梁XX、梁XX已于2015年4月23日、5月25日、5月29日分别将案涉房屋抵押给长沙XX，即案涉房屋在出租前已经设立抵押权，长沙XX系在实现该抵押权过程中依法取得案涉房屋的所有权，案外人梁XX、梁XX与廖X、周X签订的《永华大厦物业租赁合同》对长沙XX不具有法律约束力，廖X、周X无权要求长沙XX继续履行《永华大厦物业租赁合同》。廖X、周X负有向长沙XX返还案涉房屋的义务，在未返还前继续占有期间应向长沙XX支付房屋占有使用费。廖X辩称其已向案外人梁XX、梁XX支付案涉房屋租金，但其与案外人梁XX、梁XX系属另一法律关系，不属于本案审理范围，且其是否已向案外人梁XX、梁XX支付租金并不影响长沙XX物权请求权的行使，故对廖X的辩称，一审法院不予采信。关于房屋占有使用费的计算标准。2018年8月27日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103执恢181号之一《执行裁定书》，裁定将案外人梁XX、梁XX名下案涉房屋的所有权转移至长沙XX，长沙XX取得案涉房屋所有权的时间为2018年8月27日，即占有使用费应自始计算。2019年12月10日，长沙XX将案涉房屋的不动产权属转移登记至蔡X名下，长沙XX不再对案涉房屋享有所有权，故占有使用费应计算至2019年12月10日。长沙XX主张参照《永华大厦物业租赁合同》约定的租金标准计算，一审法院综合考虑既往租赁概况、结合区位因素，酌情确定占有使用费参照《永华大厦物业租赁合同》约定的租金标准计算，故长沙XX诉请廖X、周X支付自2018年8月27日起至2019年12月10日止以实际房屋面积3000平方米为基数，参照《永华大厦物业租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂判决：在本判决生效后十日内，廖X、周X共同向长沙XX支付房屋占有使用费XXX元（自2018年8月27日起至2019年12月10日止，以房屋面积3000平方米为基数，按每月每平方米40元计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费22508元，因适用简易程序减半收取11254元，财产保全申请费5000元，共计16254元，由廖X、周X共同负担。

本案二审期间，周X向本院提交如下新的证据：证据1、《借款协议》、付款凭证（2张）、长沙XX公司与赵XX签订的《永华大厦物业租赁合同》。拟证明：赵XX替廖X依合同约定帮原出租人梁XX向朱X支付款项40万元，折抵房租的事实；证据2、现场照片及视频。拟证明：涉案14楼房屋，周X不具备使用条件，案外人梁XX并未将该房屋交给周X，周X未承租使用的事实；证据3、长沙市天心区人民法院《询问笔录》。拟证明：2017年在长沙市天心区人民法院执行程序中已经明确租金支付至2020年4月，执行法院知道案涉房屋的出租情况，但并未将法律文书送达给周X和廖X。本案二审期间，周X申请证人郑X、黄X、于X出庭作证。郑X、黄X的证人证言，拟证明：案涉的14楼因原房东对外债务较多，很多债权人上门催收，原房东未实际将案涉14楼交付给周X使用；于X的证人证言，拟证明：于X出资216000元安装电梯，抵扣六年物业费，后廖X接管物业公司，由廖X替梁XX向于X支付216000元。

针对周X提交的新的证据，长沙XX发表如下质证意见：对证据1的《借款协议》、付款凭证（2张）、长沙XX公司与赵XX签订的《永华大厦物业租赁合同》的真实性有异议，因为未提供原件，与本案并无关联，同时对于证明目的也有异议，从这些证据的内容完全看不出周X的证明目的，周X是否向原出租人支付租金，不影响其占用长沙XX的房屋，且未向长沙XX支付任何费用这一事实的认定；对证据2，长沙XX认为这不属于新证据。2019年6月份产生的视频，早就有了。证据的内容也无法体现是指向本案所涉的14楼。第三，视频形成时间是2019年6月份，无法体现整个阶段，周X是否使用14层，不是简单的凭一个视频能够说明的；对证据3的真实性与合法性并无异议，对证明目的有异议，关于租金支付情况仅仅为廖X的单方陈述，该陈述内容与廖X在本案中所做的辩称不一致，且该陈述并无任何证据予以证实。原执行法院对廖X的单方陈述并未进行核实与查实，也未将廖X陈述的内容公示在拍卖公告中，更未将廖X陈述的内容告知长沙XX。执行法院在询问过程中，提及廖X是8、14、16层三层合计37套房屋的承租人，廖X并未像在本案中所辩称仅仅使用了一层。郑X、黄X、于X的证人证言均不能达到证明目的。

针对周X提交的新的证据，廖X发表如下质证意见：廖X对周X提交的新的证据及证人证言均无异议。

长沙XX二审向本院提交如下新的证据：证据1、（2018）湘0103执恢181号执行案件案卷材料。拟证明：案涉房屋在执行案件拍卖处置过程中，人民法院依法向周X、廖X告知了拍卖情况，二人表示愿意在拍卖成交后配合腾房，且在执行案件中，二人未向人民法院提交证据并告知案涉房屋租金缴纳情况；证据2、《延缓付款申请报告》；证据3、长沙银行单位客户专用回单；证据4、永华大厦拍卖款延迟支付违约金计算表。证据2至证据4拟共同证明案涉房屋由案外人蔡X经拍卖取得，蔡X于2019年7月10日才支付完毕拍卖款项，至此蔡X才有权对房屋行使权利。

针对长沙XX提交的新的证据，周X发表如下质证意见：对证据1，法院只通知可能要拍卖涉案房屋，但具体拍卖情况流程未告知。两个方面证明长沙XX知道周X、廖X支付租金情况。银行当时的经办人是知道的，廖X当时在湖南省长沙市天心区人民法院作了一份笔录，里面有详细的租金支付情况和在租赁期后替甲方在楼里处理关于租赁标的使用的遗留债务，其目的是为了不影响租赁标的的正常使用；对证据2至证据4的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的有异议。周X认为蔡X于2019年6月12日拍卖成交后向廖X主张权利，一审法院在案外人刘X起诉廖X的案件中作出的民事调解书确认廖X与刘X的租赁关系于2019年6月15日解除，租赁关系解除之后，刘X继续从蔡X处承租案涉房屋，可以认为廖X已经向蔡X移交了案涉房屋，长沙XX提出廖X没有核实蔡X的房屋产权证，而廖X根据蔡X出具的拍卖成交确认书足以认为蔡X是有权主张案涉房屋权利的权利人，另外廖X与刘X解除合同的时间是真实的，若事实上的解除时间早于2019年6月15日，则廖X应当返还更多的租金，若时间晚于2019年6月15日，廖X则无需返还如此多的租金，因此关于时间点的确认是符合事实的，因此周X认为可以将2019年6月15日确认为廖X终止相关权利义务的时间点，长沙XX拍卖后没有向廖X告知拍卖事宜，也应当承担相应责任。

针对长沙XX提交的新的证据，廖X的质证意见与周X的质证意见一致。廖X二审并未向本院提交新的证据。

本院对上述证据认定如下：对于周X提交的证据1，因该证据的证明目的不影响本案审理结果，本院不予采信；证据2可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信；对于证据3的真实性、合法性本院予以确认；对郑X、黄X的证人证言本院予以采信，对于X的证人证言，因需要其他证据予以作证，且该证据是否认定对本案结果并无直接影响，本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审判决查明的事实基本一致。

本院二审另查明：周X、廖X与梁XX、梁XX签订的《永华大厦物业租赁合同》所涉租赁标的物为长沙市芙蓉区蔡锷路48号永华大厦14层、16层两层全部区域，根据本案现有证据及各方当事人的陈述以及证人证言，本院认为，并无充足证据证实梁XX、梁XX向廖X、周X实际交付了涉案房屋14层，长沙XX亦无充分证据证实其在取得涉案房屋所有权后，周X、廖X租赁、使用涉案房屋14层对长沙XX所有权的行使产生了妨碍或造成了损失。

本院二审再查明：2019年12月10日长沙XX将涉案房屋的不动产权属转移登记至蔡X名下，长沙XX二审认可蔡X于2019年7月10日将拍卖款项支付完毕，已经实际对涉案房屋行使权利。

本院认为：《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。由此可知，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，长沙XX的抵押权设立在先，而梁XX、梁XX与周X、廖X签订《永华大厦物业租赁合同》在后，故长沙XX在实现该抵押权过程中依法取得案涉房屋的所有权后，周X、廖X不能以其与梁XX、梁XX订的《永华大厦物业租赁合同》约束长沙XX，且长沙XX在拍卖过程中，虽然知晓涉案房屋系带租拍卖，但并无证据证实长沙XX明确知晓涉案房屋的租金实际真实的支付情况，亦无证据证实涉案房屋的租赁情况对涉案房屋拍卖价格产生实质影响，加之廖X在2017年7月25日湖南省长沙市天心区人民法院所作的《询问笔录》中对已付房屋租金情况的陈述严重不符合实际情况，故周X、廖X负有向长沙XX返还案涉房屋的义务，在未返还前继续占有期间应向长沙XX支付房屋占有使用费。周X、廖X主张其已向案外人梁XX、梁XX支付案涉房屋租金，但其与案外人梁XX、梁XX的租金支付情况属另一法律关系，且经本院审查，周X、廖X所主张的其向梁XX、梁XX支付的租金绝大多数金额系以租金抵债或以租金抵偿修建电梯费用等，该事实是否真实，在各方当事人均表示无法联络梁XX、梁XX的情况下，本院无法核实其真实性，周X、廖X真实以租金名义支付的少部分款项，尚不能满足长沙XX取得涉案房屋所有权之前的租金数额，故本院对周X、廖X关于长沙XX主张的租金其已向原房东梁XX、梁XX支付完毕的主张，不予支持。周X、廖X是否已向案外人梁XX、梁XX支付租金并不影响长沙XX物权请求权的行使。

关于房屋占有使用费的计算标准。周X、廖X与梁XX、梁XX签订的《永华大厦物业租赁合同》所涉租赁标的物为长沙市芙蓉区蔡锷路48号永华大厦14层、16层两层全部区域，根据本案现有证据及各方当事人的陈述以及证人证言，本院认为，并无充足证据证实梁XX、梁XX向廖X、周X实际交付了涉案房屋14层，长沙XX亦无充分证据证实其在取得涉案房屋所有权后，周X、廖X租赁、使用涉案房屋14层对长沙XX所有权的行使产生了妨碍或造成了损失。故本院对长沙XX要求周X、廖X支付涉案房屋14层房屋占用费的诉讼请求，不予支持。对于涉案房屋16层的房屋占用费，应从2018年8月27日起算，对于截止时间，廖X主张应当计算至2019年6月15日，长沙XX认可其通过拍卖方式于2019年12月10日将涉案房屋16层房屋所有权过户至案外人蔡X名下，蔡X于2019年7月10日支付完毕所有款项后可以行使权利。故本院认为，房屋占用费截止时间应当计算至2019年7月10日较为妥当。16层房屋面积周X、廖X二审确认为1500平方米。综上，周X、廖X应向长沙XX支付2018年8月27日起至2019年7月10日止的涉案房屋16层的房屋占用费，租金标准酌情参照《永华大厦物业租赁合同》的租金标准计算，共计63万元。本案虽然仅有周X上诉，但本案系共同责任，该判决效力及于廖X。

综上所述，上诉人周X的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初15666号民事判决；

二、廖X、周X于本判决生效后十日内共同向长沙XX支付房屋占有使用费630000元（自2018年8月27日起至2019年7月10日止，以房屋面积1500平方米为基数，按每月每平方米40元计算）；

三、驳回长沙XX的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费22508元，因适用简易程序减半收取11254元，由长沙XX负担7502元，由周X、廖X负担3752元；财产保全申请费5000元，由长沙XX负担3333元，由廖X、周X负担1667元；本案二审案件受理费22508元由长沙XX负担15005元，由周X负担7503元。

本判决为终审判决。