晏臣辉律师
律师观点分析
上诉人**莲因与被上诉人贵州XX（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2018）黔2701民初108号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人**莲向本院提出上诉请求：1、改判被上诉人XX公司支付上诉人**莲相关费用共计6793元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决计算租赁时间为9个月16天错误，依法应当认定为8个月18天，物业费计算为12个月16天错误，依法应当认定为11个月18天。根据双方认可的事实，本案所涉商场正式开业时间为2016年10月14日，结合租赁合同约定的免责时间约定，实际免租期应当为2016年10月14日至2017年1月13日，物业管理费应当为2016年10月14日至2017年10月2日，一审判决认定经营免租期认定为2016年9月16日至2016年12月15日以及物业管理费计算时间为12个月16日天错误，导致计算租赁时间及物业管理费计算时间多出28天，予以纠正。二、一审判决未支持上诉人关于律师费12000元的诉讼请求是错误的。尽管合同中没有约定被上诉人XX公司的违约责任，但是从合同整体条款来看，该合同由XX公司制作提供，其中大部分内容明显是刻意规避骅睿公司的法律责任，根据《合同法》第三十九条第二款规定，应当认定为格式合同。由于合同第26-8条、第26-9条明确约定了**莲违约时XX公司可以主张的违约责任范围及违约金的计算方式。根据《合同法》权利义务相一致的原则以及《合同法》第三十九条“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”之规定，上诉人**莲有权依据合同第26-8条、第26-9条向骅睿公司主张相应的违约责任，故对于上诉人**莲主张的律师费12000元依法应予以支持。综上，根据双方互负债务相抵，被上诉人XX公司应支付**莲相关费用共计6793元，请二审查清事实，改判支持上诉人的全部诉请。
被上诉人XX公司二审未提出答辩意见。
原审原告（反诉被告）XX公司向一审法院提出诉讼请求:1、依法判决解除原、被告于2016年8月25日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告限期交还租赁房屋；3、判令被告向原告支付房屋租金至实际交还房屋时止，暂计183250元；4、判令被告向原告支付物业管理费至实际交还房屋时止，暂计45000元；5、判令被告向原告支付电费合计18800元；6、判令被告向原告支付合同违约金148837.5元；7、本案诉讼费及律师代理费3000元由被告承担。事实和理由:2016年8月25日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同成立并生效。合同约定被告承租原告管理的位于贵州省××市××字美食家味道××处，面积为225平米的商业用房用于儿童游乐项目经营（海豚湾)；约定租金标准为110元/平米/月，租赁期间四年（即2016年9月16日至2020年9月15日）租金从2016年10月14日起算。依据该合同第26-6-22条约定：“乙方欠付租金及物业费累计达到15日的”，甲方（原告）有权解除合同，被告的行为已构成解除条件，因此原告主张解除合同；合同的第8-1条已约定由乙方（被告）自行支付水电费等费用，但被告怠于支付，原告依约主张；因被告的违约行为导致合同解除，依据合同26-8条约定被告应依约承担违约金；合同26-9条对损失进行约定包括但不限于律师费等，原告依约主张该损失。2017年3月18日双方就XXX装修影响被告使用达成协议扣减被告费用计75593元。针对以上条款原告多次催收，被告均怠于履行义务。为维护原告合法权益特向人民法院提起诉讼并提出如上诉请。
原审被告（反诉原告）**莲向一审法院提出反诉请求:1、判令被反诉人退还反诉人租赁保证金人民币50000元，并自2017年10月30起按照月息两分支付利息至全部退款之日止；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金146250元。3、判令被反诉人赔偿反诉人因本案所支出的律师代理费12000元；4、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由:2016年8月，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，双方约定：被反诉人将其管理的位于都匀××××十字命名为“美食家味道工坊”中面积为225平方米的商业用房出租给反诉人用于儿童游乐园项目经营（海豚湾），租赁期间为四年，自2016年9月16日起至2020年9月15日止，租金按110元/平方米/月；暂定开业时间为2016年9月16日；甲方（即被反诉人）同意给予乙方（反诉人）2016年9月16日至2016年12月15日三个月的免租，即租金从2016年12月16日起按上述标准计算；甲方（被反诉人）保证交付的房屋达到交付使用条件，并应当对乙方（反诉人）进场后存在的瑕疵继续予以修补和完善；乙方（反诉人）交纳租赁保证金50000元给甲方，双方还对其他相关事项进行了详细约定。合同签订以后，反诉人根据合同约定向被反诉人交纳了50000元租赁保证金，并进场对房屋进行装修，双方约定的开业时间不能正常开业，被反诉人通知延期开业，反诉人应被反诉人的要求预付了一个月的租金及物管费29000元。之后，应被反诉人的要求，“美食家味道工坊”统一开业时间为2016年9月16日2016年10月1日2016年10月14日（根据合同约定，实际免租期间为2016年10月14日至2017年1月14日）。然而，当反诉人按照被反诉人的要求正式开业后不久，反诉人承租的房屋就出现严重漏水现象，致使反诉人无法正常经营，反诉人要求被反诉人及时处理，但是被反诉人并未妥善处理，而是敷衍了事，致使漏水问题没有根本解决，只要出现下雨天，反诉人就无法正常经营，直到2017年3月，漏水事件仍未解决，应被反诉人的要求，为了彻底解决漏水问题，配合XXX重新装修，反诉人与被反诉人签订了“关于XXX装修闭园协议”，双方对XXX装修期间的相关损失进行了详细约定。截止2017年3月18日2017年4月21日，XXX才重新装修完毕。期间，由于XXX装修拆卸反诉人园内的设备造成的损失以及停业期间人员工资补助共计7343元，反诉人与被反诉人双方多次协商，就XXX装修期间导致反诉人的损失以及房屋漏水等期间导致反诉人的全部损失共计为75593元，并同意以该数据冲抵租金及物管费、水电费等杂费。事己至此，反诉人原本以为自己能够正常的经营，然而，没过多久，房屋出现了新的漏水点，反诉人向被反诉人反映后，被反诉人公司法定代表人答复是因为房开公司没有做防水处理才出现的漏水问题，同时答应采取继续补漏的方式处理。截止2017年9月16日均未得到彻底处理，于是反诉人向被反诉人提出书面退场申请，要求被反诉人安排人员与反诉人结清所有费用，并明确于2017年9月30日正式退场。同月19日，被反诉人向反诉人发函，要求反诉人结清相关费用后再办理退场手续，为此，双方发生争议。
反诉人认为，被反诉人作为出租方，依法应当保证其提供的出租房符合使用条件，而被反诉人出租给反诉人的房屋一直出现漏水，致使不能实现合同目的（签订合同时双方明确反诉人租赁房屋系用于开设儿童游乐园），其行为已经构成严重违约，反诉人依法可以解除合同。反诉人于2017年9月16日书面通知被反诉人解除合同，符合法律规定，被反诉人并未在法定时间内向人民法院提出确认解除合同的效力，应当认定其放弃了自己的权利，现又起诉要求解除合同没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。另由于被反诉人违约在先，反诉人未交纳相关费用符合法律规定，被反诉要求反诉人承担违约责任没有法律依据。因此，请法院依法查明案件事实，依法判决支持反诉人的全部反诉请求。
一审法院认定事实:2016年8月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）为合同甲方，被告（反诉原告）为合同乙方，乙方承租甲方管理的位于贵州省××市××字美食家味道××处，面积为225平米的商业用房用于儿童游乐项目经营（海豚湾)；合同第五条约定租赁保证金为50000元，本合同租赁期满或提前终止后，…甲方将租赁保证金在30个工作日内无息退还乙方；第六条约定第一年租金标准为110元/平米/月，第二年租金标准为120元/平米/月，从第3个计租年开始，租金在前一个计租年的基础上递增5%；合同第七条约定乙方应自开业日起承担租赁房屋的物业费，物业费收取标准为每月4500元，乙方在经营免租期间，须向甲方交纳物业费；合同第八条约定甲方应针对租赁房屋安装独立的水、电表等测量仪表计量，乙方根据计量支付相关能耗费用；合同第九条约定租赁期间四年（即2016年9月16日至2020年9月15日），甲方同意给予乙方3个月的经营免租期（即2016年9月16日至2016年12月15日），经营免租期均在乙方全面履行租赁合同的基础上适用，如乙方违约，则不适用；合同第十条约定乙方按甲方通知办理租赁房屋的验收交接手续，并签署《商铺交接确认书》，届时租赁房屋应达到的交付条件为附件二，若乙方收到甲方的交付通知时，租赁房屋仍不符合附件二所述交付标准，但并不影响乙方开始装修的，视为租赁房屋符合交付标准，甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善，租赁房屋交付的同时，甲方应当向乙方提供装修手册等装修管理文件；合同第十一条约定乙方应在商业广场开业日正式对外营业并开始计算租金，商业广场开业日暂定为2016年9月16日；合同第十三条约定甲方商业广场内公共区域及附属设备的维修保养，以及合同附件二中所述租赁房屋内甲方提供的主体结构和装修、附属设施设备的维修保养，由甲方负责并承担有关费用；合同第十六条约定乙方应于租赁期限届满当日或本合同提前终止之日次日，将租赁房屋交还甲方；合同第二十五条约定租赁房屋交付时存在缺陷的，甲方应及时修复；合同第二十六条约定了乙方逾期支付租金、物业费等的违约责任，甲方有权解除合同的情形。被告（反诉原告）于2016年10月14日开业，至2017年10月2日退场。2017年6月19日和7月8日，被告（反诉原告）两次向原告（反诉被告）交纳保证金50000元，共计交纳房屋租金113750元，交纳2016年11月15日至2017年2月14日间物业费13500元，2017年8月14日至9月14日物业费4500元，2016年10月（第一个月）物业费4500元及部分水电费，因XXX装修需要被告（反诉原告）闭园，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）达成协议，原告（反诉被告）2017年3月18日减免被告（反诉原告）75593元的相关费用。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年8月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务，但原告（反诉被告）采用格式条款订立的合同，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，原告（反诉被告）作为提供格式条款一方，合同中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。合同第十条约定原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）交付符合交付条件的房屋（租赁房屋应达到的交付条件为附件二），并签署《商铺交接确认书》，但诉讼中原告（反诉被告）并未提交合同附件二和《商铺交接确认书》，原告（反诉被告）举证不能，且该房屋漏水问题一直未得到解决，加上“美食家味道工坊”未经消防验收，影响被告（反诉原告）对该房屋的正常使用，原告（反诉被告）的行为构成违约，被告（反诉原告）应当按照合同约定支付租金，而被告（反诉原告）未及时、足额支付租金，其行为构成违约，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，合同中虽未约定原告（反诉被告）违约时应承担的经济责任，根据公平原则，原告（反诉被告）违约时应承担与被告（反诉原告）违约时一致的经济责任，因双方均主张对方支付违约金且违约金计算方式相同，故可抵销，双方互不给付；原告（反诉被告）XX公司提出判决解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，因被告（反诉原告）**莲无异议，对该项诉讼请求，予以支持；原告（反诉被告）提出交还租赁房屋的诉讼请求，因被告（反诉原告）于2017年10月2日退场，并未继续占有、使用该租赁房屋，故对该项诉讼请求，不予支持；原告（反诉被告）提出支付尚欠房屋租金的诉讼请求，被告（反诉原告）于2016年10月14日开业，至2017年10月2日退场，合同约定原告（反诉被告）给予被告（反诉原告）3个月的经营免租期（即2016年9月16日至2016年12月15日），从2016年12月16日开始计算，租赁期限为9个月16天，应支付租金为110元／㎡／月×225㎡×9个月16天＝235950元，减去已交房屋租金113750元，等于122200元；原告（反诉被告）提出支付尚欠物业费的诉讼请求，合同第九条约定租赁期间四年（即2016年9月16日至2020年9月15日），至被告（反诉原告）2017年10月2日退场，租赁期限为12个月16天，应支付物业费为4500元／月×12个月16天＝56400元，减去已交物业费22500元，等于33900元；原告（反诉被告）提出支付尚欠电费18800元的诉讼请求，因原告（反诉被告）未能提供证据证明被告（反诉原告）尚欠电费18800元，应承担不利的后果，故对该项诉讼请求，不予支持；原告（反诉被告）提出支付诉讼费、律师费3000元的诉讼请求，依照相关法律规定，诉讼费用由败诉方负担，依照合同约定，原告（反诉被告）可以向被告（反诉原告）主张律师费，因律师费发票为2000元，对该项诉讼请求，支持律师费2000元。被告（反诉原告）**莲提出退还租赁保证金50000元，并自2017年10月30起按照月息两分支付利息至全部退款之日止的反诉请求，合同第五条约定合同租赁期满或提前终止后，原告（反诉被告）将租赁保证金在30个工作日内无息退还被告（反诉原告），因双方均有违约行为，违约责任相互抵销，原告（反诉被告）应当将租赁保证金退还被告（反诉原告），因合同约定为无息，故对该项诉讼请求，支持退还租赁保证金50000元的诉请，不支持被告（反诉原告）利息主张；被告（反诉原告）提出支付诉讼费、律师费12000元的反诉请求，依照相关法律规定，诉讼费用由败诉方负担，因合同中未约定被告（反诉原告）可向原告（反诉被告）主张律师费，故对支付律师费12000元的反诉请求，不予支持。原告（反诉被告）XX公司的诉讼请求中，予以支持部分为158100元，被告（反诉原告）**莲的反诉请求中予以支持部分为50000元，两者相减为108100元，再减去因XXX装修原告（反诉被告）减免被告（反诉原告）相关费用75593元，被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）32507元。
综上所述，原告（反诉被告）XX公司的诉讼请求，对符合法律规定的部分，予以支持。被告（反诉原告）**莲的反诉请求，对符合法律规定的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决:一、解除原告（反诉被告）贵州XX司与被告（反诉原告）**莲于2016年8月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）**莲于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）贵州XX司支付尚欠房屋租金122200元、物业费33900元及支付律师费2000元；三、原告（反诉被告）贵州XX司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）**莲退还租赁保证金50000元；四、以上款项相减为108100元，再减去75593元，被告（反诉原告）**莲应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）贵州XX司相关费用32507元；五、驳回原告（反诉被告）贵州XX司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）**莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3083元，反诉案件受理费4469元，由被告（反诉原告）**莲负担4552元，由原告（反诉被告）贵州XX司负担3000元。
二审期间，当事人未提供有新证据。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的主要焦点为：1、一审计算支付租金、物业费时间是否正确；2、XX公司应否支付**莲律师费12000元。
本院认为：**莲与骅睿鸿兴签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。各方当事人应当按照合同履行义务，不履行合同义务，应当承担相应责任。双方在履行合同过程中发生纠纷，XX公司诉请解除合同及要求**莲交还房屋、支付房屋租金、物业管理费、违约金及支付相关费用。**莲提出反诉要求退还保证金、赔偿损失及承担相关费用。双方当事人对一审判决双方解除《房屋租赁合同》及XX公司返还**莲保证金无异议，本院予以确认。
关于本案争议的第一个焦点，即一审计算支付租金、物业费时间是否正确的问题。**莲与XX公司签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“租赁期间四年（即2016年9月16日至2020年9月15日），甲方同意给予乙方3个月的经营免租期（即2016年9月16日至2016年12月15日）。第十一条11.1款约定：“乙方（**莲）应在商业广场开业日正式对外联络营业并开始计算租金。”。XX公司在起诉状中诉请从2016年10月14日起计算租金。**莲于2016年10月14日开业，至2017年10月2日退场，合同约定XX公司给予**莲3个月的经营免租期（即2016年10月14日至2017年1月13日），从2017年1月14日开始计算，租赁期限为8个月18天，**莲应支付租金为110元／㎡／月×225㎡×8个月18天＝212850元，减去已交房屋租金113750元，等于99100元；对于XX公司提出支付尚欠物业费的诉讼请求，合同第九条约定租赁期间四年（即2016年9月16日至2020年9月15日），至**莲2017年10月2日退场，租赁期限为12个月16天，但《房屋租赁合同》第七条第三款约定，乙方应自开业起承担租赁房屋的物业费。物业费收费标准为每月4500元，因此，**莲应从2016年10月15起支付物业费，即物业费为4500元／月×11个月18天＝52200元，减去已交物业费22500元，承担支付29700元。
关于第二个争议焦点，即XX公司应否支付**莲律师费12000元。因**莲与XX公司签订的《房屋租赁合同》未约定**莲向XX公司主张律师费，故对**莲诉请骅睿鸿兴公支付律师费12000元，本院不予支持，一审认定正确，本院予以确认。
另外，**莲与XX公司对一审认定由**莲承担XX公司支付的律师费2000元及XX公司减免**莲因XXX装修的相关费用75593元无异议，本院予以确认。
XX公司的一审诉请中，予以支持部分为130800元（房屋租金99100元＋物业费29700元＋律师费2000元），**莲的反诉请求中予以支持部分为50000元，两者相减为80800元，再减去因XXX装修XX公司减免**莲相关费用75593元，**莲还应支付XX公司5207元。**莲提出一审计算房屋租赁费和物业费错误的理由成立，本院予以支持。一审对此认定错误，本院予以纠正。
综上，上诉人**莲的上诉理由部分成立，予以部分支持。一审计算支付租金、物业费时间错误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、维持都匀市人民法院（2018）黔2701民初108号民事判决第一、三、五、六项；
二、变更都匀市人民法院（2018）黔2701民初108号民事判决第二项为：上诉人**莲于本判决生效之日起十五日内向被上诉人贵州XX司支付尚欠房屋租金房99100元、物业费29700元、律师费2000元；
三、变更都匀市人民法院（2018）黔2701民初108号民事判决第四项为：以上款项相减为80800元，再减去75593元，上诉人**莲应于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人贵州XX司相关费用5207元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3083元和反诉案件受理费4469元，按一审判决执行；**莲交纳的二审案件受理费613元，由上诉人**莲承担497元，由被上诉人贵州XX司承担116元。
本判决为终审判决。