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陈锐娜律师是广州市商品房买卖合同纠纷律师，特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、货款购销合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷，怎么要回首付款和定金？赠与合同纠纷、解除合同退押金律师、保险合同纠纷；服务合同纠纷；借款、货款合同、租赁合同纠纷案. 北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

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小韩与女朋友都是外地来打工，准备成家立业。去年9月3日，他们一起来到一处新开发楼盘看房子，对一套面积90余平方米的三房住宅一见钟情，结果心头一热当场就与开发商签订了一份《房屋订购协议书》。该房产单价2.3万元左右，总价共计229万元。对于要求现场支付的5万元定金，他俩东挪西凑当天只拿得出2万元。只得又找朋友四处筹借了3万元这才于9月6日补齐定金。没想到，待他们回到老家，将买房的事和父母一商量，这才发现其实双方根本没有那么多资金支付剩余房款。9月8日一早，二人便急忙赶至售楼处，说明缘由希望可以拿回定金并解除合同，之后由于调解不成，遂于9月底诉至法院。
　　被告开发商辩称，协议书是双方当事人真实意思表示，且当时二人还出具承诺书，“承诺原告本人及所在家庭的所有成员已经为本次购买商品房的行动储备了充分资金”。同时，小韩与其女友均不属于限购范围，拥有购房资格。
　　经查，上述协议书中约定：“若在本协议生效后至商品房合同签订并备案（若需要）期间，因乙方（即买房）自身的原因被限制购房、限制按揭贷款资格或降低贷款额度等情况，造成乙方未按约支付购房款或本协议项下商品房的正式买卖合同无法按时履行网签、签署、登记备案手续的，甲方有权解除本协议、没收乙方已付之定金并追究乙方的赔偿责任”。
　　法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同生效后双方均应严格遵守执行。如果当事人一方明确表示不履行合同主要债务的，可以解除合同。“本案送达被告的应诉通知书于2018年10月3日由被告开发商收悉，故原被告之间所签署的《房屋订购协议书》于2018年10月3日解除。”
　　另外，出卖人通过订购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律订立的规定处理，即给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。结合本案的事实，原告方由于自己资金不足，无法签订商品房买卖合同，责任在原告方，故原告无权要求返还定金5万元。
【法官释法】定金，是一种法定的担保形式
　　在司法实践中，定金由于具有担保的性质，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，而收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。“定金合同是把双刃剑，是订立买卖合同的担保，在签订前应了解主合同的主要条款内容，否则一旦悔约就要承受失去定金的风险。”在签订合同时，应对将要产生的法律事实和后果有充分的了解，否则容易产生不必要的麻烦和纠纷。

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