商品房预售合同纠纷

原告向本院提出的诉讼请求：一、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；二、判决被告承担逾期办理交付商品房转移登记的相关文书违约金56025元（房屋总价款302185.5元，暂从2017年1月6日起计算到2020年1月7日期间，共计3年，按商业银行同期贷款年利率6.18%计算，违约金为302185.5元×6.18%×3＝56025元）；三、判决被告继续承担后期办理商品房转移登记相关文书违约金（从2020年1月8日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止）；四、判决被告退还原告契税7532.8元、维修基金6043.7元；五、本案的诉讼费用由被告承担。以上费用合计69602元。

事实与理由：原、被告于2012年6月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区房屋，房屋建设面积为115.25㎡，房屋总价款302185.5元，原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项之规定，被告应于2014年12月30日之前将房屋转移登记手续办妥并交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修、契税等所有费用均由被告代为收取，被告至今仍然未将代为收取的契税及维修基金交付至相关部门。然而，被告至今仍然未兑现协议约定的完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。综上所述，被告言而无信，其长时间的违约行为严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任。因此，为维护原告合法利息，根据《中华人民共和国合同法》第107条和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院提起诉讼，请法院依法裁判并支持原告的诉讼请求。

原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：

1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体；

2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；

3、购房款、契税、公共维修基金等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。

被告辩称：1、本案的诉讼时效已经超过了，法院应该驳回原告的诉讼请求，产权办理和转移的时间是在2016年12月30日前，按照时间上来说原告的起诉已经超过诉讼时效；2、被告方在产权办理和转移登记上没有存在过错，不应该承担违约责任；3、原告方在计算违约金上是错误的，不符合合同约定；4、契税和维修基金不应该返还，被告代收该两项费用是合同约定的内容，导致产权无法按时办理并转移有原告的原因和其他客观原因；5、关于违约金计算问题，应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金计算。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：原、被告于2012年6月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区房屋，房屋建设面积为115.25㎡，房屋总价款302185.5元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳契税等费用。买受人自行向相关单位缴纳维修基金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款及契税4532.8元、维修基金6043.70元，但被告至今未将契税、维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。

上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。

本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年1月10日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年1月10日止。2017年1月1日至2017年1月9日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年1月10日至2020年1月7日，违约天数为1091天。关于违约金的计算问题，双方合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.2%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。违约金为：302185.5元×6.18%÷365天×1091天=55820元。原告请求超出部分不予支持。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告及后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。关于契税、维修基金的问题，根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了契税，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的契税交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还代为收取的契税。原、被告在合同中没有约定被告代为收取维修基金，且被告收取后至今没有交付相关单位，故被告应当将收取的维修基金退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、被告A公司在本判决生效后10日内支付原告吴某逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金55820元。

二、被告A公司在本判决生效后10日内退还原告吴某缴纳的契税4532.80元，维修基金6043.70元。

三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。