杨X、郑XX等房屋租赁合同纠纷民事二审民事案

律师观点分析

当事人信息：

上诉人（原审被告）：杨X，女，布依族，1979年5月20日出生,住贵州省黔南州平塘县。

委托诉讼代理人：丁XX，贵州XX律师。

委托诉讼代理人：安某某，贵州XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：郑XX，男，汉族,1976年8月5日出生,住福建省莆田市城厢区。

委托诉讼代理人：罗X，北京某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵XX，北京某某律师事务所律师。

原审被告：贵阳XX某某足浴馆，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城,统一社会信用代码925×××0K3。

经营者:杨１，男，布依族，1981年8月23日出生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。

原审被告：吴XX，男，汉族，1992年出生,住贵阳市观山湖区。

审理经过：

上诉人杨X因与被上诉人郑XX以及原审被告贵阳XX某某足浴馆（以下简称某某足浴馆）、吴XX房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称：

杨X上诉请求：

1、撤销原判第二项关于违约金的内容及第三项内容；2、改判上诉人支付违约金5万元，承担2019年7月1日起的租金及合同解除后至房屋返还前的房屋占用损失赔偿款共计35.4万元，或将本案发回重审（上诉金额合计40.4万）；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，未查清案涉房屋收回时间，计算自2019年7月1日起的租金及合同解除后至房屋返还前的房屋占用损失赔偿款共计70.61万元错误。2020年7月3日被上诉人在足浴馆大门处张贴《交还房屋通知》，明确载明收回房屋，采取关门、停水停电措施，被上诉人张贴通知后，通过短信告知上诉人，并实际采取锁门、停水停电措施收回房屋。2、一审判决上诉人支付合同解除后的房屋占用损失赔偿标准无合同依据、无法律依据，不应参照《房屋租赁协议》的租金标准计算。对于租赁合同解除后应按何种标准支付租赁物的占有使用费问题，《民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均无明确的规定。本案显然不能参照合同约定标准确定占有使用费的支付标准。3、原判认定的违约金过高。因被上诉人交付的房屋的消防措施不符合相关规定需要整改，上诉人对房屋的装修及消防整改过程中花费巨额资金，整改后需要被上诉人提供建设工程验收合格证书，但其迟迟不能提供致使足浴馆被迫停业，致使上诉人资金链断裂而欠付租金。自2020年1月以来，因疫情及防控措施的原因，对足浴馆行业影响巨大。基于以上两点，上诉人认为一审判决认定违约金数额过高，请求人民法院予以下调违约金数额。4、一审判决违反法定程序，本案一审审理期限长达近一年六个月，程序严重违法，导致判决的公正性和权威性在上诉人的心目当中荡然无存。

被上诉人辩称：

被上诉人郑XX答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

原审被告某某足浴馆、吴XX二审均未作陈述。

一审原告诉称：

郑XX向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告杨X于2018年6月15日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告杨X向原告支付租金暂计143万元(要求按照合同约定支付至房屋实际归还之日),违约金100万元,共计人民币243万;3、判令被告吴XX、贵阳XX某某足浴馆对上述第2项诉讼请求承担连带责任;4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保险费等费用。

一审法院查明：

一审法院经审理认定事实如下：位于贵阳市观山湖区房屋（房屋总层数为3层，建筑面积为1546.06平方米）产权于2014年登记在原告郑XX名下。

2016年2月29日，原告郑XX的父亲郑XX与被告杨X签订《房屋租赁合同》,将上述房屋的一楼出租被告杨X用于合法经营，租期为5年（2016年1月1日至2020年12月20日），给予3个月免租期，第一年租金为60,000元/月，以后每年按照5%的比例递增，租金按季度支付。被告接收该房屋后用于开设足浴馆。

2018年6月15日，原告郑XX（甲方）与被告杨X（乙方）就上述房屋的租赁事宜重新签订《房屋租赁协议》，约定被告承租该房屋的用途为开设足浴馆，租赁期限2年（2018年7月1日至2020年6月30日），租金为72万元/年（不含税），按季度支付（每年的3月15日前、6月15日前、9月15日前、12月15日前向甲方缴清下一季度的人民币18万元），乙方须支付保证金10万元，在本协议到期时，标的房屋无损坏且各项费用结清后甲方将保证金（不计息）5个工作日内由甲方退还给乙方，若乙方延迟支付房租达15日的，应向甲方支付违约金100万元，甲方有权单方面解除本协议并收回房屋，已收租金不退。

2018年7月3日，被告杨X就2018年6月30日前欠付的租金与原告郑XX进行了结算，并向原告郑XX出具《欠条》，载明“兹本人杨X欠郑XX房租金壹佰贰拾陆万圆整（时间是：本人从2016年10月1日至2018年6月30日承租郑XX的贵阳世纪城第Y2区商场1层的1060平方米面积的房租）特向郑XX承诺所欠租金在2018年9月底前付清。”

因被告杨X未按约支付租金，原告委托律师于2019年8月21日向被告杨X送达《律师函》，告知：除了之前拖欠的126万元，又新欠17万元租金未付，共计143万元，要求被告杨X收到该函件5日内支付，逾期则双方签订的《房屋租赁协议》解除，原告将收回房屋。同日，某某足浴馆在收到原告的《律师函》后向原告出具《承诺书》，承诺杨X所欠2019年第三季度17万元的房租，由某某足浴馆与被告杨X共同结清（还款计划：2019年8月27日支付1万元，9月5日支付5万元，9月15号支付5万元，9月30日支付6万元），若足浴馆继续经营，以后每个季度的房租均由某某足浴馆与杨X共同承担。被告吴XX该《承诺书》的落款“承诺人”处签名“吴尘”（系吴XX别名），同时注明为“贵阳XX某某足浴馆”，在《承诺书》落款备注的还款计划上加盖了被告某某足浴馆印章。

其后，被告杨X向原告支付50,000元，被告吴XX于2019年9月代杨X向原告支付了40,000元。因被告未按约付清全部租金，原告遂向一审法院提出诉请如前。一审法院于2019年11月27日向被告杨X送达了原告提交的起诉状副本。

另查明，被告吴XX系被告杨X的员工。被告吴XX于2020年3月承包经营了该足浴馆。另查明，原告郑XX收取了被告杨X支付的租房押金10万元。

在本案审理过程中，原告自述于2020年12月30日收回了案涉房屋。

一审法院认为：

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信履行。原告之父郑XX、原告郑XX先后与被告杨X签订《房屋租赁合同》，将原告郑XX名下的房屋出租给被告用于经营，被告应当按约支付租金。对于2018年6月30日前的租金，虽然《房屋租赁合同》系被告杨X与原告之父郑XX签订，但是租金系其与郑XX结算，并出具《欠条》，确认欠原告租金126万元，并承诺在2018年9月前付清，被告杨X应当将欠付的租金支付给原告。2018年6月13日，原告与被告杨X重新签订《房屋租赁协议》，并约定租期2年（自2018年7月1日起算），按照约定2019年第三季度的租金（2019年7月至2019年9月）18万元，被告杨X应当于2019年6月15日前支付。而被告未按约足额支付，仅支付了10,000元，原告发送《律师函》催告后，被告吴XX以某某足浴馆的名义承诺2019年第三季度的租金由某某足浴馆与被告杨X共同结清，并出具了还款计划，而后被告仅支付了90,000元，余款至今未付。按照原告与被告杨X《房屋租赁协议》的约定，被告杨X拖欠租金超过15日的，原告有权解除合同，收回房屋。另，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“当事人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告诉请解除合同符合合同约定以及法律规定，法院依法予以支持。关于合同的解除时间，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”及《最高人民法院关于适用

时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，为2019年11月27日。

合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告杨X除了将已经产生的租金支付给原告外，还应当将所租用的房屋返还给原告。而被告未按期返还房屋给原告造成的租金损失，法院按照双方约定的租金标准计算至被告实际返还房屋之日止。关于被告辩称的原告交付的房屋需要消防整改导致足浴馆关闭、停业的问题，因其未提交证据予以证实，法院不予采信。关于被告称因新冠疫情影响导致足浴馆无法正常经营，系不可抗力导致无法按期支付租金，请求分期支付租金以及下调违约金。法院认为，被告2019年6月起就违反原、被告双方《房屋租赁协议》的约定，而在原告催告被告付款是在2019年8月，均发生在新冠疫情之前，故原告称其违约系不可抗力导致的辩解，法院不予采纳。关于2020年1月中旬至2020年4月中旬因新冠疫情影响对全体商户的经营产生了较大的影响，对此三个月期间的房屋占用损失，法院酌情按双方约定租金标准的50%计算房屋占用损失。关于租金计算的截止时间，因原告自述已于2020年12月30日收回了案涉房屋，被告虽有异议，但未提交证据证实被告时间返还或者原告实际收回房屋的具体时间，应当承担举证不能的法律后果，对原告的陈述，法院予以采信，租金计算至2020年12月29日为止。因截至被告起诉时，除了被告杨X欠条中确认的126万元外，原告拖欠的2019年第三季度的租金为17万元，而2019年10月1日起的租金以及合同解除后被告占用原告房屋给原告造成的租金损失，计算至被告实际返还房屋之日止即2020年12月29日（15个月零29天）共计89.61万元，因被告在原告发《律师函》后支付了9万元，应当予以扣减，扣减后的金额为80.61万元，被告杨X应当支付给原告。因原告收取了被告支付的10万元押金，按照约定该费用系被告按期支付租金等费用的保证金，租赁期限届满应当退还给被告。故合同解除后，该款应当用于抵偿其欠付原告的租金等费用。抵扣后，被告杨X应当将欠付原告2019年7月1日起的租金及赔偿款共计70.61万元支付给原告。

关于原告主张的违约金100万元，按照合同中有约定，被告逾期支付租金超过15日，除了支付违约金100万元外，原告有权解除合同收回房屋。被告辩称双方约定的违约金过高，请求予以调整。因被告即未按欠条的约定即在2018年9月底前支付126万元，其后的租金亦未按约支付，给原告造成了相应的利息损失，故对原告主张的违约金酌情支持25万元。

关于被告某某足浴馆、吴XX是否承担连带责任问题。虽然吴XX在《承诺书》中承诺人处签字，但是从《承诺书》的内容来看约束的是某某足浴馆，并没有其个人承担债务的意思表示，而承诺书亦加盖了某某足浴馆的印章。按照被告陈述，吴XX系某某足浴馆的员工，故在该承诺书中签名系代表某某足浴馆的履职行为，相应的法律责任应当由某某足浴馆承担。原告要求被告吴XX承担连带责任没有法律依据，法院不予支持。从《承诺书》的内容来看，某某足浴馆承诺欠付原告2019年第三季度17万元的租金以及以后的租金均由其与被告杨X共同负担。该《承诺书》系某某足浴馆的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告某某足浴馆应当按约履行。故2019年第三季度起欠付的租金以及房屋实际返还给原告之日止的租金及房屋占用损失赔偿款共计70.61万元，由被告某某足浴馆与被告杨X共同负担。关于违约金被告某某舒足浴馆是否应当与被告杨X共同承担责任的问题，因《房屋租赁协议》系被告杨X与原告签订，约束是被告杨X，而某某舒足浴馆仅承诺共同承担2019年第三季度欠付的以及以后的租金。而原告是基于其与被告杨X关于违约金的约定而诉请100万元，故原告要求被告某某足浴馆承担违约金的连带责任没有依据，法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用

时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告郑XX与被告杨X于2018年6月13日签订的《房屋租赁协议》于2019年11月27日解除；二、被告杨X于本判决生效之日起五日内向原告郑XX支付2018年6月30日前的租金126万元以及违约金25万元；三、被告杨X与被告贵阳XX某某足浴馆于本判决生效之日起五日内共同向原告郑XX支付2019年7月1日起的租金以及合同解除后至房屋返还前的房屋占用损失赔偿款共计70.61万元；四、驳回原告郑XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13,220元（原告预交），由原告郑XX负担1,360元，被告杨X与被告某某足浴馆共同负担11,860元。

本院查明：

二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，被上诉人郑XX陈述称，案涉房屋已于2020年7月1日收回。

本院认为：

本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。

本案中，因承租人杨X拖欠房屋租金的行为已达到《房屋租赁协议》中约定的郑XX享有合同解除权的行使条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，郑XX诉请判令解除本案房屋租赁合同符合法律规定，应予支持。同时，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”之规定，一审法院适用民法典第五百六十五条第二款的规定将本案合同解除时间认定为2019年11月27日符合法律规定。但是，因此后杨X仍占有、使用案涉房屋，其理应支付此期间的占有使用费。至于上诉人杨X提出的占有使用费计算标准问题，因本案合同解除系由于杨X的违约行为导致，在其未实际返还房屋前，郑XX因丧失房屋占有所遭受的实际损失即应为此期间的租金利益损失，因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，一审法院参照本案合同约定的租金标准计算占有使用费既符合法律规定，也符合一般常理。鉴于郑XX二审中自认其已于2020年7月1日收回案涉房屋，故本案房屋占有使用费应计算截止至2020年6月30日止。综上，杨X欠付的自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金以及合同解除后的房屋占有使用费应为43万元。一审判决对此计算有误，本院依法予以纠正。

至于上诉人杨X提出的因被上诉人交付房屋的消防措施不符合相关规定需要整改，且疫情及防控措施原因对足浴馆行业影响巨大，故一审判决认定违约金数额过高的问题，首先，因上诉人杨X对于其提出的案涉房屋消防措施不符合相关规定需要整改的主张未能提交相应的证据予以证实，故应由其承担举证不能的法律后果，本院对此不予采信。其次，其拖欠租金的违约行为系发生在新冠疫情之前，故疫情及防控措施并不能成为其要求减轻违约责任的合理理由。况且，一审法院已将2020年1月中旬至2020年4月中旬的房屋占用损失酌情按双方约定租金标准的50%计算。同时亦大幅调减了双方合同约定的违约金。因此，杨X就此提出的上诉理由，本院不予支持。至于上诉人提出的一审程序违法问题，虽然本案一审审理期限过长，但其并未对本案实体判决结果的公正性产生重大影响，且其也不属于民诉法规定的严重违反法定程序的情形，杨X据此要求将本案发回重审既缺乏法律依据，也更不利于本案纠纷的及时解决，故本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

裁判结果：

一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9259号民事判决第一、二项；

二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9259号民事判决第四项；

三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初9259号民事判决第三项为：杨X与贵阳XX某某足浴馆于本判决生效之日起五日内共同向郑XX支付2019年7月1日起的租金以及合同解除后至房屋返还前的房屋占用损失赔偿款共计43万元；

四、驳回郑XX的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取13220元，由郑XX负担3220元，由杨X与贵阳XX某某足浴馆共同负担10000元。二审案件受理费9340元，由郑XX负担3340元，由杨X负担6000元。

本判决为终审判决。