陈文毅律师
大家好，我是陈文毅律师。在法拍房领域，很多人迷信“买卖不破租赁”，觉得只要房子带着租约，哪怕被拍卖了，自己也能安安稳稳地继续住下去。但今天我要结合最高法最新入库的案例给大家普个法：如果你的租约是“先抵押、后出租”，甚至还在抵押后不断续签，那这块“免死金牌”随时可能被法院收回！
租了20年的房子，抵押后被通知“不带租拍卖”
我曾关注过这样一个典型案例：上海某川公司租了某明房地产公司的房产，从2005年开始，双方每隔几年就签一次续约协议，一路续到了2031年。然而，在2019年，房东把这套房产抵押给了某银行海口分行。后来房东还不上钱，银行申请强制执行。
某川公司本以为自己租了这么多年，稳如泰山，但法院却下达通知：该房产将“不带租赁拍卖”！某川公司大呼冤枉，认为自己是多次续签，租赁权最早在2005年就设立了，理应受“买卖不破租赁”的保护。但法院最终裁定：驳回异议，依法除去租赁权后拍卖！
为什么续签的合同不管用？
为什么法院敢直接赶人？核心在于法律对“租赁权设立时间”的严格界定。
第一，看“先抵”还是“先租”。法律明确规定，只有在抵押权设立前就已经出租并转移占有的，原租赁关系才不受抵押权的影响。本案中，银行在2019年办理了抵押登记，而某川公司主张的最新租约是2022年签订的，晚于抵押权设立时间，因此不能对抗银行的优先受偿权。
第二，看续签合同的效力。某川公司主张按2005年最初的合同算，但法院明确指出：在多次续签租赁合同的情况下，租赁权的设立时间应当以“最后一次”租赁合同签订的时间为准。既然最后一份续约协议是在抵押之后签的，那就属于“先抵后租”，法院在拍卖时自然可以依法将其除去。
陈律师提醒：
这个案例给所有租客和买家都敲响了警钟！作为租客，在签订长期租约或续签合同前，务必查清房屋是否存在抵押等权利瑕疵，不要盲目相信房东的口头承诺。而作为法拍房的竞买人，遇到“先抵后租”的房产，只要拍卖公告明示不带租，你就可以放心竞拍，不用担心买下来后还要被迫履行别人的长租约。法律只保护合法的在先权利，投机取巧的“长租约”在抵押权面前不堪一击！