陈文毅律师
我是陈律师。在房屋租赁纠纷中，常有人问：“陈律师，我租的厂房没有规划许可证，属于违建，我们签的租赁合同是不是就彻底作废了？那我后来跟房东签的‘终止协议’是不是也跟着作废，不用赔钱了？”
我的回答是：别高兴得太早！原租赁合同确实无效，但你们就终止租赁达成的清算协议，依然有效！
今天，我结合人民法院案例库的入库案例——上海某工贸公司诉上海某科技公司案，给大家讲透这里的法律逻辑。
【案情回顾：违建厂房惹纠纷，终止协议成焦点】
某工贸公司将一处未取得建设工程规划许可证的厂房出租给某科技公司。后来双方签订了《协议书》，约定提前终止租赁、返还厂房，并约定了补偿款项及担保责任。
事后，科技公司以“厂房是违建，原租赁合同无效”为由，拒绝支付协议约定的款项。工贸公司无奈诉至法院。
【法院判决：原合同无效，但“终止协议”独立有效】
法院最终判决：因为厂房没有规划许可证，原《租赁协议》确实无效。但是，双方后来签订的《协议书》针对的是“终止履行、厂房返还”等善后事宜，这部分约定独立于原租赁合同，并未违反法律的强制性规定，因此《协议书》有效。科技公司必须按协议支付欠款，担保人承担连带责任。
【陈律师普法：遇到此类纠纷，记住这3条规则】
第一，原合同无效，不等于“一笔勾销”。
很多人以为合同无效，自己就能全身而退。实际上，法律规定合同无效后，双方仍需处理返还财产、折价补偿等善后事宜。
第二，“终止协议”具有独立性。
法律鼓励当事人通过意思自治解决争议。你们就“如何搬离、欠款怎么结清”达成的新协议，是一个独立的合同。原租赁合同的违法性，不会“传染”给这份善后协议。
第三，实际使用房屋，仍需支付“占有使用费”。
即便原租赁合同无效，只要承租人实际占用了厂房，就必须参照原合同约定的租金标准支付“房屋占有使用费”。
律师提醒： 承租人在签合同前，务必核实房屋的合法性。如果已经租了违建厂房并准备退租，一定要与出租方签订一份正式的书面《终止协议》，明确各项费用的结算。千万别以为“房子是违建我就可以随便违约”，白纸黑字的终止协议，在法律上同样具有强制约束力！