陈文毅律师
我是陈律师。在房屋租赁纠纷中，经常遇到这样一种尴尬的情况：房子是你的，但当初是你委托亲戚或朋友代为签字出租的。现在租客拖欠租金，你跑去起诉，法院却可能以“合同不是你签的，你不符合合同相对性”为由，直接驳回你的起诉。
难道“不是我签的合同”，我就只能干瞪眼当看客吗？今天，我结合人民法院案例库中的入库案例——袁某洁诉张某龙房屋租赁合同纠纷案，教你一招破局！
【案情回顾：房东没签字，租客欠租不还】
袁某洁是商铺的真正所有权人，她将商铺交由朋友李某聪管理。李某聪以自己的名义与租客张某龙签订了《商铺租赁合同》。后来，张某龙长期拖欠租金，并出具了《承诺书》。袁某洁多次催讨无果，一怒之下将张某龙告上法庭，要求解除合同并支付租金、违约金。
一审时，张某龙辩称：“合同是李某聪签的，你袁某洁不是合同当事人，凭什么告我？”一审法院还真就以“合同相对性”为由，驳回了袁某洁的起诉。袁某洁不服上诉，二审法院最终撤销了一审裁定，指令继续审理！
【法院判决：房东有权“介入”，直接起诉租客】
二审法院明确指出：虽然合同是受托人（李某聪）以自己名义签的，但根据《民法典》第九百二十六条的规定，当租客（第三人）违约导致受托人无法向委托人履行义务时，委托人（袁某洁）可以行使**“介入权”**，直接向租客主张权利。法院不得以“违反合同相对性”为由驳回起诉。
【陈律师普法：遇到“代签合同”，记住这3点】
第一，合同相对性不是“死胡同”。
很多人以为合同上没自己的名字就无权干涉。实际上，法律为了保护实际权利人，设立了“间接代理”和“介入权”制度。只要你能证明自己是实际权利人，且存在合法的委托关系，你就有权站出来维权。
第二，证据是关键，证明“委托关系”。
想要行使介入权，你必须拿出证据证明受托人是“代你签约”。比如：房产证证明你是所有人、你们之间的微信沟通记录、受托人出具的授权书，或者在租客违约时你亲自出面催讨租金的记录（如本案中袁某洁曾向张某龙讨要租金）。
第三，遇驳回不慌，依法上诉。
如果一审法院机械适用“合同相对性”驳回了你的起诉，千万别灰心。你可以依据《民法典》第九百二十六条果断提起上诉，争取法院支持你的介入权。
律师提醒： 现实中，亲友代签合同的情况非常普遍。为了避免日后维权陷入被动，建议大家在委托他人出租房产时，务必签订正式的书面授权委托书，并在日常沟通中保留好微信聊天记录。一旦租客违约，及时以房东身份介入沟通，把法律链条加固，才能确保自己的钱袋子不受损！