陈文毅律师
我是陈律师。最近去一个朋友家做客，电梯里换了新广告，楼道里装了新的快递柜。朋友随口抱怨了一句：“这物业天天喊穷，怎么广告倒是没少接？”
我笑了笑告诉他：“你这句话，可能问到了点子上。这些广告费、停车费，本该是你们的‘隐形存款’。”
很多业主都有这样的误区：觉得小区是物业的，物业收多少钱跟自己没关系。大错特错！根据《民法典》规定，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，归全体业主共有。
今天，陈律师就抛开晦涩的法条，用大白话教你一套“组合拳”，把属于你们的钱袋子找回来。
第一步：搞清楚，哪些钱是你的？
别以为只有电梯广告那点钱。作为业主，你得知道小区里藏着多少“金矿”：
- 广告收入：电梯里的框架广告、视频广告，大堂的显示屏，甚至小区外墙的巨型广告牌。
- 停车收入：占用业主共有道路（也就是地面停车位）收取的停车费。注意，是地面，不是开发商有产权的地下车库。
- 场地租赁：快递柜、自动售水机、充电桩进驻小区交的“入场费”或占地费。
- 摊位费：逢年过节，有商家进小区摆摊搞促销交的钱。
- 通信基站：运营商在楼顶架设信号塔交的占地费。
这些钱，加起来可能是一笔巨款。有的小区几年下来能攒出一辆豪车，有的甚至能发几十万的“红包”。
第二步：先礼后兵，书面“查账”
很多物业喜欢装傻，你不问，他就不说；你问了，他就说“亏损抵扣了”。
陈律师支招：
口头问是没用的，必须留痕。
你可以联合几位热心业主，或者直接通过业委会，向物业提交一份正式的《关于要求公开小区公共收益收支明细的函》。
- 怎么发？ 用EMS邮寄，在快递单上注明“公共收益公开申请”，保留邮寄凭证。
- 查什么？ 要求查阅广告合同、停车费台账、银行流水。
- 看哪里？ 重点看“合理成本”。法律规定物业可以扣除不超过30%的管理成本，但剩下的70%必须归业主。如果物业说“因为物业费亏损，所以全抵扣了”，这是违法的！经营亏损不能拿业主的共有财产来填坑。
第三步：行政施压，找“娘家”投诉
如果物业发了函还是装死，或者拿出的账本乱七八糟，别急着去吵架，直接找能管得住他们的人。
- 找住建局/房管局：这是物业的直接主管部门。拨打12345热线或者直接向当地住建局物业科投诉，要求行政部门介入调查，责令其限期改正。
- 找街道办/居委会：街道办对辖区内的物业管理有指导和监督职责。如果物业拒不配合，街道办可以组织调解，甚至对其进行信用扣分。
这一招通常很管用，因为物业最怕行政主管部门的处罚和信用降级，这会影响他们接新的项目。
第四步：终极手段，起诉追讨
如果前面两招都不行，那就只能法庭见了。这里分两种情况：
情况A：小区有业委会
这是最完美的配置。业委会可以直接代表全体业主，去法院起诉物业公司，要求返还公共收益及利息。现在的司法实践中，业委会胜诉的案例非常多，比如南京南大和园、四川自贡南湖领御等小区，都成功追回了数百万的收益，甚至直接给业主发了现金红包。
情况B：小区没业委会
很多老小区没业委会，难道就没办法了吗？当然不是！
根据法律规定，如果没有业委会，20%以上的业主可以联名，推选代表提起诉讼。或者，你们可以先去街道办申请成立“物业管理委员会”临时代管。
陈律师特别提醒：
千万别用“拒交物业费”来抗议！这是两个法律关系。你不交物业费，物业可以告你违约；物业侵占收益，你告他侵权。一码归一码，别让自己从“有理”变成“没理”。
追回来的钱怎么花？
钱追回来了，不能进了某些人的腰包。这笔钱通常有两个去处：
- 补充维修资金：这是最稳妥的。小区以后修电梯、修屋顶，不用大家再集资，直接用这笔钱。
- 业主分红：如果钱太多，修东西用不完，经过业主大会表决，完全可以像发工资一样，按户分给全体业主！
结语
小区的公共收益，不是物业的“私房钱”，而是全体业主的“共有财产”。
很多业主觉得维权难，是因为大家都在忍。但法律赋予了你们知情权和监督权。从今天开始，下次进电梯看到广告，不妨多看一眼，问一句：“这笔钱，进我们的账了吗？”
我是陈律师，关注我，帮你用法律守护家园的每一分权益。
陈文毅律师 | 公司商事·劳动法律·建设工程
陈文毅，河北君德风律师事务所高级合伙人、副主任，2000年执业至今，深耕法律实务逾数十年。专注于公司商事、劳动法律、建设工程领域，擅长为复杂法律问题提供创新且切实可行的解决方案。
深耕三大专业领域，为企业与个人保驾护航
公司商事： 企业常年法律顾问、合同审查与起草、公司治理结构优化、合规风控、合同纠纷、股权纠纷、公司并购。
劳动法律： 劳动用工合规指导、劳动合同管理、规章制度制定、员工关系处理、劳动争议仲裁与诉讼代理。
建设工程： 建设工程合同审查与争议解决、工程款结算纠纷、工程质量纠纷、招投标法律事务、施工全过程法律风控。
社会职务与专业认可
仲裁职务
- 秦皇岛仲裁委员会仲裁员（商事）
- 秦皇岛市、海港区、北戴河新区、秦皇岛经济技术开发区劳动人事争议调解仲裁委员会兼职仲裁员
行业职务
- 河北省劳动仲裁学会副秘书长
- 河北省劳动仲裁学会专家咨询委员会委员
- 秦皇岛市律师协会监事
专业资质
- 河北省"建筑房地产专业律师"资质认定
- 河北省"劳动法专业律师"资质认定
- 河北省劳动人事仲裁专家
社会服务
- 秦皇岛市"八五"普法讲师团成员---
荣誉奖项
- 2024-2025年度 律师行业突出贡献先进个人
- 2021年 河北省十大法治成果
- 2020年 河北省维护职工权益十佳律师
- 2019年 秦皇岛市司法行政系统优秀共产党员
执业理念：专业为基 · 尽责为本 · 诚信为信
陈文毅律师始终认为，法律人的价值不仅在于赢得案件，更在于为当事人预防风险、守护权益。用专业与温度，赢得客户长久信任。
热爱运动的法律人
全程马拉松成绩 3小时31分，秦皇岛跑圈知名"法律跑者"。
运动爱好：马拉松、游泳、健身、骑行；生活爱好：摄影、美食、旅游、音乐。
在他看来，长跑考验耐力与策略，诉讼同样需要；游泳健身是自律的体现；骑行、摄影、美食、旅游是对生活的热爱；音乐则是内心的调和剂。
"一个自律且热爱生活的人，才能更持久地为客户负责。"