陈文毅律师
老周，48岁，在小区外围经营一家五金建材店。他皮肤黝黑，手掌粗糙，常年穿着沾满灰尘的工装，是街坊口中“实在又倔强”的老板。靠着诚信经营，他把小店从冷清做到红火，攒下不少老客户。可自从屋顶漏水后，这个硬汉却犯了难——每逢下雨，雨水就顺着墙角渗进店里，墙皮起皮脱落，刚进的涂料被泡得变了色，连货架都发了霉。他找物业反映，对方要么说“过了保修期不归我们管”，要么敷衍着“走维修基金流程慢”，始终没个结果。老周越想越气：“我交了物业费，你们啥也不管，这钱我凭什么交？”一气之下，他停了物业费，等着物业上门“认错”。
问题具象化：从“维权”到“被告”的崩溃
半年后，老周没等来维修队，却收到了法院传票——物业公司起诉他拖欠物业费及违约金。庭审上，老周掏出手机里的漏水照片，红着眼眶拍桌子：“法官你看！我家漏成水帘洞，他们管过吗？我不交钱有错吗？”可物业方却拿出服务记录，称保安、保洁、公共照明等基础服务都在正常开展，漏水属于“公共部位维修”，需走维修基金流程，并非物业单方面责任。
最终，法院判决老周补缴物业费，仅因物业服务存在瑕疵（未及时协助申请维修基金），减免了部分违约金。老周输了官司，不仅钱没省下，还背上了诉讼记录，看着店里依旧漏水的屋顶，他蹲在门口唉声叹气：“明明是他们没服务好，怎么反倒我成了‘没理’的人？”
引导避免：别让“有理”变“无理”，维权要走对路
老周的遭遇戳中了很多底商业主的痛点——房子过了保修期，物业又“不作为”，难道只能自认倒霉？其实不然，法律虽不支持“直接拒缴物业费”，但给了业主更有效的维权路径。
1. 厘清责任：保修期外，谁该为漏水买单？
物业的义务：根据《民法典》第九百四十二条，物业对小区公共部位（如屋顶、外墙）负有“维修养护”义务。即使过了保修期，物业也不能“甩手不管”，而应主动协助业主申请住宅专项维修资金（若底商未缴纳，需相关业主共同分摊费用），组织施工维修。
业主的误区：物业费是用于小区公共服务的整体支出（如安保、保洁、绿化），与“房屋维修”属于不同法律关系。除非物业完全未提供服务（如垃圾成山、安保瘫痪），否则直接拒缴会被认定为违约。
2. 正确做法：用“证据链”倒逼物业履职
固定证据：拍摄漏水视频、受损物品清单，保留与物业沟通的微信记录、通话录音（证明物业“不作为”）；若物业曾简单维修但未根治，也要留存维修记录。
发函催告：通过EMS向物业发送《维修催告函》，明确要求其在15日内启动维修基金申请流程，并保留快递回执，作为后续维权的书面证据。
行政投诉：向当地住建局物业科或房管局投诉，要求行政部门督促物业履行职责（若物业拒不配合，可能面临行政处罚）。
以“反诉”代替“拒交”：若物业起诉欠费，可在法庭上提交证据，主张因物业未履行维修协助义务，要求减免物业费或赔偿漏水损失（如涂料损失、停业损失），而非直接拒缴。
3. 特别提醒：维修基金申请，业主可“主动推动”
若物业消极怠工，业主可联合其他受影响业主，向小区业委会（或社区居委会）提出申请，由业委会代为启动维修基金流程。根据《住宅专项维修资金管理办法》，屋顶漏水属于“应急维修”范畴，可简化审批程序，无需全体业主签字同意。
老周的教训告诉我们：维权不是“赌气”，而是“讲证据、走程序”。与其用“拒缴物业费”把自己置于被动，不如用合法手段倒逼物业履职，既守住权益，也避免“有理变无理”。
陈文毅律师 | 民商事争议解决·公司治理·劳动合规
陈文毅，河北君德风律师事务所高级合伙人、副主任，执业逾25年，深耕民商事法律实务，以“专业为基、尽责为本、诚信为信”为执业理念，致力于为企业及个人提供全方位、高质效的法律服务。作为河北省首批“建筑房地产专业律师”“劳动法专业律师”双证持有者，他兼具理论深度与实战经验，是秦皇岛地区民商事法律领域的资深专家。
专业领域与实务经验 陈文毅律师长期专注于民商事法律事务，核心业务涵盖：
公司商事：企业常年法律顾问、合同审查与起草、公司治理结构优化、合规风控体系建设、股权纠纷、公司并购、债权债务重组等，擅长通过“诉讼+非诉”组合策略化解复杂商事争议，曾代理多起标的额超千万元的合同纠纷、股权转让纠纷案件，以精准证据链构建和法律论证助力客户胜诉。
劳动法律：企业用工合规指导、劳动合同与规章制度设计、员工关系处理、群体性劳动争议仲裁与诉讼代理，创新引入“企业用工风险测评”工具，帮助百余家企业实现用工管理规范化，曾代理群体性劳动纠纷案，通过合规证据梳理驳回全部诉请，为企业避免重大损失。
建设工程：建设工程合同全周期风控、工程款结算纠纷、工程质量争议、招投标法律事务，为多家地产集团提供“保交楼”项目全流程法律服务，通过“工程节点付款+共管账户”等创新方案化解施工方索赔、购房者维权等多重危机，确保项目顺利复工复产。
社会职务与行业认可
秦皇岛仲裁委员会仲裁员（商事）、秦皇岛市及各区县劳动人事争议调解仲裁委员会兼职仲裁员、河北省劳动仲裁学会副秘书长、专家咨询委员会委员、秦皇岛市律师协会监事、市“八五”普法讲师团成员、荣获“2024-2025年度律师行业突出贡献先进个人”、“河北省十大法治成果”、“河北省维护职工权益十佳律师”等荣誉，专业成果入选《企业劳动用工风险管理实操指南》。
执业理念与生活态度
陈文毅律师认为，法律人的价值不仅在于赢得案件，更在于为当事人预防风险、守护权益。他将长跑的耐力与策略融入诉讼实践，以马拉松全程3小时31分的自律精神对待每一个案件，用专业与温度赢得客户长久信任。工作之余，他热爱游泳、骑行、摄影与旅行，坚信“自律且热爱生活的人，才能更持久地为客户负责”。
（河北君德风律师事务所，服务覆盖秦皇岛及京津冀地区，可接受全国重大民商事案件委托）