青田县某控股集团有限公司、陈某某房屋租赁合同纠纷一审

案件描述

原告：青田县XXXX控股集团有限公司，统一社会信用代码X，住所地浙江省丽水市青田县XX街道XX东路X楼。

法定代表人：吴XX。

委托诉讼代理人：刘旭波，浙江五洲律师事务所律师。

被告：陈XX，男1968年7月出生，汉族，住浙江省青田县。

原告青田县XXXX控股集团有限公司（以下简称青田XX公司）与被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月27日立案后，依法适用简易程序于2022年3月31日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告青田XX公司的委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼，被告陈XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

原告青田XX公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方的房屋租赁合同，并判决被告立即将承租房屋腾空后交还给原告；二、判决被告立即向原告支付自2021年7月1日起至被告腾空并交还承租房屋之日止的按156953元／年标准计算的房屋租金（租金总额中应减去被告已支付的3万元）；三、判决被告立即向原告赔偿112171.80元；四、判决被告立即向原告支付原告实现债权而支付的律师代理费XX元；五、诉讼费用由被告负担。

事实和理由：2019年8月15日，被告陈XX与原告青田县XXXX经营有限公司（现名称“青田县XXXX控股集团有限公司”）签订了《房屋租赁合同书》。该合同约定：原告将位于青田县XX大道X房屋出租给被告作为经营石雕使用，租赁期3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。被告向原告交付履约保证金3万元。该房屋租金合计560859元，每年租金均为186953元。根据“先付租金后使用房屋”的原则，按年度支付租金。第一年租金应当在2019年4月26日前交付。以后各期的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日的前一个月的15日前一次性付清。承租方对承租房屋经营所发生的一切费用（包括但不限于水费、电费、维修费、物业服务费等）自行负责。第七条第3项约定，房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋：（1）未经出租人书面同意，转租或者转借承租房屋；（2）未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经出租人书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由承租人交纳的各项税费，经出租人催告后也未在出租人指定的日期之前交付的；（7）拖欠房租累计达三个月以上的。承租人未按约定支付租金的，则出租人有权单方解除合同，履约保证金不予退还；出租人也有权要求承租人继续履行，则承租人应当自逾期之日起支付应付未付租金的每日万分之七的违约金。出租人根据本合同第七条第3项“房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋．．．．．．”的约定解除合同的，则承租人除按实际承租时间支付租金外，还应当按照合同总租金的20％向出租人赔偿经济损失，承租人还无权要求退还履约保证金。因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。根据双方在合同中的上述约定，被告应当于2021年6月15日前支付自2021年7月1日起至2022年6月30日止的房屋租金186953元。但是，被告在原告的多次催促下，只于2022年1月13日向原告支付了3万元。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应当按合同约定履行。被告没有按约履行支付义务，存在拖欠房租累计达三个月以上等违约行为，因此原告有权按约定解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请求人民法院依法作出判决。

在审理过程中，经本院准许，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告立即向原告支付自2021年7月1日起至被告腾空并交还承租房屋之日止的按186953元／年标准计算的房屋租金（租金总额中应减去被告已支付的3万元）。并明确：合同解除前系租金，合同解除后为房屋占有使用费，均按186953元／年标准计算。

被告陈XX未作答辩，也未向本院提交任何证据。

本院经审理，认定事实如下：青田县XXXX经营有限公司系青田县XX街道XX大道X号、X号的所有权人。2019年4月19日，被告陈XX在青田县政府采购招投标交易中心举行的青田县XXXX出租房竞买会中，通过竞价方式，竞得上述房屋的使用权。

2019年8月15日，青田县XXXX经营有限公司作为出租人，被告陈XX作为承租人，签订了《房屋租赁合同书》，约定：出租人将位于XX大道X号第X间的房屋出租给承租人，租赁期3年，租赁期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止；在2019年4月26日前，承租人向出租人交付履约保证金3万元；该房屋租金合计为560859元，每年租金为186953元，第一期租金应当在2019年4月26日前交付。以后各期的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日的前一个月的15日前一次性付清；第七条第3项约定：房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回出租房屋……（6）拖欠房租累计达三个月以上的；出租人根据本合同第七条第3项约定解除合同的，则承租人除按实际承租时间支付租金外，还应当按照合同总租金的20％向出租人赔偿经济损失，承租人还无权要求退还履约保证金；因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。

合同签订后，被告陈XX依约承租使用案涉房屋，并支付了履约保证金3万元及2019年7月1日至2021年6月30日止的租金，另于2022年1月13日支付第三年度的租金3万元。

另查明，青田县XXXX经营有限公司现更名为青田县XXXX控股集团有限公司；原告因本案与浙江XX律师事务所签订委托代理协议，支付律师代理费XX元。

上述事实，有原告提交的房屋租赁合同书、房屋所有权证、土地证、中国建设银行单位客户专用回单、委托代理协议、律师费发票、律师收费标准文件、银行回单、收款收据发票以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，原、被告签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。双方在租赁合同中明确约定了付款期限，现被告逾期支付第三年度的租金，已构成违约。原告主张解除合同、腾空并返还房屋，并按合同约定支付律师代理费之诉请，符合双方合同约定，应予支持。关于合同解除的时间，应自起诉状副本送达对方时（2022年2月11日）解除；关于原告主张的租金及占有使用费，因合同已于2022年2月11日解除，原告有权要求被告支付截至2022年2月11日止的租金，以及合同解除后至房屋返还之日止的占有使用费（参照租金标准计算）。同时，因合同中就逾期付款之行为，约定了两项违约赔偿条款，分别为按照合同总租金的20％向出租人赔偿经济损失及履约保证金不予退还。鉴于一般情况下，按合同总租金的20％进行赔偿，已足以弥补原告的损失，且经本院征询原告意见，原告亦同意以履约保证金抵扣租金。故本院认定租金及占有使用费总额中扣减6万元（包括履约保证金3万元及2022年1月13日支付的租金3万元）。被告陈XX未到庭参与诉讼，也未向本院提交任何书面答辩意见，视为放弃对原告诉请的抗辩，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、确认原告青田县XXXX控股集团有限公司与被告陈XX于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同书》于2022年2月11日解除；

二、被告陈XX于本判决生效后一个月内腾空案涉浙江省青田县XX街道XX大道X号X房屋内的物品，并将该房屋返还给原告青田县XXXX控股集团有限公司；

三、被告陈稳兆于本判决生效后一个月内支付给原告青田县XXXX控股集团有限公司自2021年7月1日起至2022年2月11日止的租金，以及自2022年2月12日起至房屋返还之日止的占有使用费（租金及占有使用费按186953元／年计算，总额中扣除6万元）；

四、被告陈XX于本判决生效后一个月内支付给原告青田县XXXX控股集团有限公司112171.80元；

五、被告陈XX于本判决生效后一个月内支付给原告青田县XXXX控股集团有限公司律师代理费XX元；

六、驳回原告青田县XXXX控股集团有限公司的其他诉讼请求。

律师观点分析

原告：青田县XXXX控股集团有限公司，统一社会信用代码X，住所地浙江省丽水市青田县XX街道XX东路X楼。

法定代表人：吴XX。

委托诉讼代理人：刘XX，浙江XX律师事务所律师。

被告：陈XX，男1968年7月出生，汉族，住浙江省青田县。

原告青田县XXXX控股集团有限公司（以下简称青田XX公司）与被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月27日立案后，依法适用简易程序于2022年3月31日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告青田XX公司的委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼，被告陈XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

原告青田XX公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方的房屋租赁合同，并判决被告立即将承租房屋XX后交还给原告；二、判决被告立即向原告支付自2021年7月1日起至被告XX并交还承租房屋之日止的按156953元／年标准计算的房屋租金（租金总额中应减去被告已支付的3万元）；三、判决被告立即向原告赔偿112171.80元；四、判决被告立即向原告支付原告实现债权而支付的律师代理费7000元；五、诉讼费用由被告负担。

事实和理由：2019年8月15日，被告陈XX与原告青田县XXXX经营有限公司（现名称“青田县XXXX控股集团有限公司”）签订了《房屋租赁合同书》。该合同约定：原告将位于青田县XX大道X房屋出租给被告作为经营石雕使用，租赁期3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。被告向原告交付履约保证金3万元。该房屋租金合计560859元，每年租金均为186953元。根据“先付租金后使用房屋”的原则，按年度支付租金。第一年租金应当在2019年4月26日前交付。以后各期的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日的前一个月的15日前一次性付清。承租方对承租房屋经营所发生的一切费用（包括但不限于水费、电费、维修费、物业服务费等）自行负责。第七条第3项约定，房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋：（1）未经出租人书面同意，转租或者转借承租房屋；（2）未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经出租人书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由承租人交纳的各项税费，经出租人催告后也未在出租人指定的日期之前交付的；（7）拖欠房租累计达三个月以上的。承租人未按约定支付租金的，则出租人有权单方解除合同，履约保证金不予退还；出租人也有权要求承租人继续履行，则承租人应当自逾期之日起支付应付未付租金的每日万分之七的违约金。出租人根据本合同第七条第3项“房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋．．．．．．”的约定解除合同的，则承租人除按实际承租时间支付租金外，还应当按照合同总租金的20％向出租人赔偿经济损失，承租人还无权要求退还履约保证金。因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。根据双方在合同中的上述约定，被告应当于2021年6月15日前支付自2021年7月1日起至2022年6月30日止的房屋租金186953元。但是，被告在原告的多次催促下，只于2022年1月13日向原告支付了3万元。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应当按合同约定履行。被告没有按约履行支付义务，存在拖欠房租累计达三个月以上等违约行为，因此原告有权按约定解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请求人民法院依法作出判决。

在审理过程中，经本院准许，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告立即向原告支付自2021年7月1日起至被告XX并交还承租房屋之日止的按186953元／年标准计算的房屋租金（租金总额中应减去被告已支付的3万元）。并明确：合同解除前系租金，合同解除后为房屋占有使用费，均按186953元／年标准计算。

被告陈XX未作答辩，也未向本院提交任何证据。

本院经审理，认定事实如下：青田县XXXX经营有限公司系青田县XX街道XX大道X号、X号的所有权人。2019年4月19日，被告陈XX在青田县XX采购招投标交易中心举行的青田县XXXX出租房竞买会中，通过竞价方式，竞得上述房屋的使用权。

2019年8月15日，青田县XXXX经营有限公司作为出租人，被告陈XX作为承租人，签订了《房屋租赁合同书》，约定：出租人将位于XX大道X号第X间的房屋出租给承租人，租赁期3年，租赁期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止；在2019年4月26日前，承租人向出租人交付履约保证金3万元；该房屋租金合计为560859元，每年租金为186953元，第一期租金应当在2019年4月26日前交付。以后各期的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日的前一个月的15日前一次性付清；第七条第3项约定：房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回出租房屋……（6）拖欠房租累计达三个月以上的；出租人根据本合同第七条第3项约定解除合同的，则承租人除按实际承租时间支付租金外，还应当按照合同总租金的20％向出租人赔偿经济损失，承租人还无权要求退还履约保证金；因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。

合同签订后，被告陈XX依约承租使用案涉房屋，并支付了履约保证金3万元及2019年7月1日至2021年6月30日止的租金，另于2022年1月13日支付第三年度的租金3万元。

另查明，青田县XXXX经营有限公司现更名为青田县XXXX控股集团有限公司；原告因本案与浙江XX律师事务所签订委托代理协议，支付律师代理费7000元。

上述事实，有原告提交的房屋租赁合同书、房屋所有权证、土地证、中国XX银行单位客户专用回单、委托代理协议、律师费发票、律师收费标准文件、银行回单、收款收据发票以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，原、被告签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。双方在租赁合同中明确约定了付款期限，现被告逾期支付第三年度的租金，已构成违约。原告主张解除合同、XX并返还房屋，并按合同约定支付律师代理费之诉请，符合双方合同约定，应予支持。关于合同解除的时间，应自起诉状副本送达对方时（2022年2月11日）解除；关于原告主张的租金及占有使用费，因合同已于2022年2月11日解除，原告有权要求被告支付截至2022年2月11日止的租金，以及合同解除后至房屋返还之日止的占有使用费（参照租金标准计算）。同时，因合同中就逾期付款之行为，约定了两项违约赔偿条款，分别为按照合同总租金的20％向出租人赔偿经济损失及履约保证金不予退还。鉴于一般情况下，按合同总租金的20％进行赔偿，已足以弥补原告的损失，且经本院征询原告意见，原告亦同意以履约保证金抵扣租金。故本院认定租金及占有使用费总额中扣减6万元（包括履约保证金3万元及2022年1月13日支付的租金3万元）。被告陈XX未到庭参与诉讼，也未向本院提交任何书面答辩意见，视为放弃对原告诉请的抗辩，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、确认原告青田县XXXX控股集团有限公司与被告陈XX于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同书》于2022年2月11日解除；

二、被告陈XX于本判决生效后一个月内XX案涉浙江省青田县XX街道XX大道X号X房屋内的物品，并将该房屋返还给原告青田县XXXX控股集团有限公司；

三、被告陈XX于本判决生效后一个月内支付给原告青田县XXXX控股集团有限公司自2021年7月1日起至2022年2月11日止的租金，以及自2022年2月12日起至房屋返还之日止的占有使用费（租金及占有使用费按186953元／年计算，总额中扣除6万元）；

四、被告陈XX于本判决生效后一个月内支付给原告青田县XXXX控股集团有限公司112171.80元；

五、被告陈XX于本判决生效后一个月内支付给原告青田县XXXX控股集团有限公司律师代理费7000元；

六、驳回原告青田县XXXX控股集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4992元，减半收取2496元，由原告青田县XXXX控股集团有限公司负担225元，由被告陈XX负担2271元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省丽水市中级人民法院在线提交上诉状。