以案说法：买房不能过户，合同能解除吗？

开发商卖完房，配合过户，买卖完成，皆大欢喜，但遇到房屋不能过户就麻烦了，那此时能够要求解除买卖合同并以此挽回损失吗？

案 情 概 览

2012年12月8日，甲投资公司与陆某订立《物业买卖协议》。该协议约定：1.陆某购买甲投资公司的成都新都区某处物业，物业土地性质为工业用地；2.买受人应为非自然人，出卖人已向买受人说明，买受人了解并认同；3.买受人应提供营业执照；4.物业总价款2131020元，付款方式为分期付款，协议签订后7日内支付总房款金额的50%即1065510元余下50%房款在12个月内分4次等额付清；5.出卖人在买受人全额付清房款后最长3年内为其办理房屋产权证。协议签订后，甲投资公司向陆某交付了物业，陆某向甲投资公司支付了购房款1065510元。

因合同履行发生纠纷，甲投资公司诉讼请求陆某未支付剩余购房款1065510元、物业费61799.58元、水电费1358.16元、违约金5174116.56元。陆某提出反诉请求：1.解除《物业买卖协议》；2.甲投资公司退还已支付购房款1065510元及资金占用利息。

法 院 裁 判

法院认为，本案是因所有权转移是否存在履行障碍而引发的房屋买卖合同纠纷。该纠纷产生原因直接决定案涉房屋买卖合同是否可以继续履行。

本案本、反诉请求在继续履行与解除合同方面相互对立。关于本案《物业买卖协议》是否可以继续履行。（一）陆某的不安抗辩权成立。甲投资公司在本案原审一审时就《物业买卖协议》可以继续履行向本院提交成都市相关政策依据，但相关政策适用范围未包含案涉物业所在新都区，且有关工业园区工业用地不动产转移登记，明确区分生产性用地项目与非生产性用地项目。根据成都市新都区不动产登记管理中心回函，案涉物业所属项目土地用途无法确定，办证条件亦无法明确。根据《物业买卖协议》的约定，在该协议正常履行情况下，甲投资公司最迟应于2016年底转移案涉物业所有权。结合本案重审过程中，甲投资公司未在法庭指定期限内就案涉物业可以办理不动产转移登记提供证据，而且直至本案诉讼中，其就案涉物业项目也无成功办理过不动产转移登记情形，陆某作为《物业买卖协议》中负有先支付购房款义务的当事人，主张甲投资公司可能丧失转移案涉物业所有权的履行能力而中止付款义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。因此，对于陆某的不安抗辩，本院予以采纳。因陆某未支付剩余购房款的行为构成不安抗辩，非属违约行为，因此，甲投资公司请求陆某支付违约金，本院不予支持。（二）甲投资公司未提供担保致使陆某享有法定解除权。陆某行使不安抗辩权中止支付剩余购房款后，甲投资公司未在合理期限内实现可以办理案涉物业不动产转移登记的条件而且未提供适当担保，陆某提出解除合同的反诉请求符合《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，即当事人行使不安抗辩权中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。因此，陆某请求解除《物业买卖协议》，本院予以支持，该协议自本院送达反诉状副本时解除；相应地，甲投资公司有关继续履行合同的请求，本院不予支持。（三）《物业买卖协议》原本存在不能继续履行的商业风险。该协议明确约定非自然人不能承受案涉物业不动产转移登记，买受人需另行提供其他适格主体。该提供其他适格主体的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，属于债务的标的不适于强制履行的非金钱债务，不得请求强制履行。就此种约定本身而言，在买受人不愿提供其他适格主体的情况下，并非可得请求强制履行。

关于《物业买卖协议》解除后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，诉讼请求必须具体。一般而言，提出备位请求的起诉并不符合该项规定。但是，在双务合同解除请求成立的情形下，鉴于当事人双方就恢复原状互享同时履行抗辩权，为尽可能一次性解决纠纷，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法{2019}254号）第三十六条作出了相应的释明规定，因此，双方的相互返还实体请求一般应当一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条文所述“赔偿损失”，在具体适用上仍主要以构成违约责任为前提，其本身并非单独的赔偿损失依据。因此，甲投资公司应当返还陆某已支付的购房款1065510元，陆某应当将房屋返还于甲投资公司。陆某请求支付资金占用利息，因其实际占有使用案涉物业而存在损益相抵，故本院不予支持。甲投资公司请求物业费、水电费，不仅缺乏合同依据，而且仅有其单方制作的《税费及其他费用清单》不足以证明，本院不予支持。

侯律师点评

根据《民法典》的规定，不安抗辩权是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人难以给付之时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。行使不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，当事人行使不安抗辩权中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。