侯涛律师
导语：在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径，借用他人名义来购买房屋。佛山男子凌某就做了“借名买房”的事儿，谁知差点“赔了夫人又折兵”……
借名买房 险作夫妻共同财产被分割
2009年哥哥借用弟弟妻子的名字购买了禅城区某小区一套房屋，此后多次要求弟弟及协助办理房产过户，竟遭到拒绝。2015年11月，弟弟诉请与离婚以及把涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割。眼看房产将被瓜分，无奈之下凌某诉至法院。2016年4月，禅城法院公开审理了该案件，一审判决涉案房屋归凌某所有，并要求弟弟及其妻子协助办理产权过户登记手续。目前，已提起上诉。
2009年借弟媳名字购房
2009年，为提高居住质量，同时购入佛山市禅城区某小区同一层两套房屋。起诉称，因政策性原因，无法以自己名义同时购置两套房屋。于是和弟弟夫妻协商后，决定出资并以弟弟妻子名义购买其中一套房屋，约定房屋交付后由哥哥居住、使用，待限制购房政策解除时，哥哥把涉案房屋过户至弟弟妻子名下。在弟弟妻子收楼并由弟弟验收房屋后，弟弟全家一直居住至今。
欲将房屋作夫妻共同财产分割
自购房限制政策解除后，哥哥多次要求弟弟妻子协助将涉案房屋过户登记到自己名下，却遭到拒绝。但万万没想到，2015年11月，弟弟向法院提起离婚诉讼时，竟将涉案房屋作为其与其的夫妻共同财产请求法院分割。
眼看房屋将被瓜分，哥哥一心只想拿回属于自己的房子。无奈之下，哥哥只好诉至法院，要求法院确认涉案房屋为哥哥所有，并要求弟弟及其妻子将涉案房屋过户至其名下。
谁才是涉案房屋真正权利人？
“贷款需要，才借名买房”
庭审中，双方围绕是否存在借名买房的事实展开激烈辩论。
哥哥辩称，自己是购房及产权资料的实际持有人。买卖合同上登记的买受人联系地址及电话均是自己的有效联系方式，且购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件等与房屋相关的原始凭证均由自己 掌控。此外，房屋的贷款本息均是其支付。现佛山市某商业信息服务有限公司（以下简称“信息服务公司”）法定代表人证明，该公司实则为自己所有。2009年至2013年期间，在自己指示下，通过银行账户向弟弟妻子转账，款项用于支付涉案房屋的贷款本息。
对此，弟媳称自己才是涉案房屋的真正权利人。买卖合同是自己与房地产商签订，购房税费也是其所支付，且《房地产权证》明确记载权属人为本人。购房资金并不是哥哥出资，而是自己与丈夫及案外人合伙经营信息服务公司盈利所得。
“房屋是借给弟媳居住！”
物业公司出具的《证明》及弟媳主张，两套房屋已打通，2010年9月至今，一直由弟媳一家人居住。哥哥主张其是涉案房屋的真正权利人，但为何六年来一直未曾在此居住，亦未对哥哥使用支配房屋提出异议？
哥哥辩称：
2009年购房时，样品房位于六楼，因兄弟喜欢顶楼，才购买了涉案房屋，但2010年8月收楼时，自己乘坐电梯至20楼以上开始头晕，无法在涉案房屋居住，才另外选购了现居住房屋，将涉案房屋借给弟媳居住。
法官说法
法院认为，弟媳持有齐备的购房资料及产权证书原件，并举证证明了其支付了涉案房产的全额购房款，且证明了其对诉争房屋存在长期支配使用的事实，故综合各项证据，确认凌某是诉争房屋的真正权利人。
对于此类纠纷，如何通过证据分析进行法律判断，从而确定房屋的真正权利人是问题的关键所在
1.购房及产权资料的持有。购房资料及产权证书原件均是房屋的重要凭证，按一般常理产权人不会随意交由他人。购房及产权资料的持有人，为房产的实际权利人更符合一般生活常理。
本案中，涉案房产权属的重要证明文件原件均由弟媳持有，哥哥仅以其曾委托凌某办理买房为由，解释相关原件由弟媳持有的原因，且未能证明委托关系属实，法院不予采信。
2.购房款及相关费用的支付。依据常理，自己购买房屋必定自己支付购房款及相关税费。若能通过证据证明购房款及相关费用为自己支付的事实，则更有力证实房产所属。
3.本案中，弟媳提供了转款的记录、证人证言、房地产商出具的《证明书》等相关证据，证实讼争房产购房贷款由弟媳按时还本付息及提前还清贷款的事实，且讼争房产的契税和物业维修基金亦由凌某交纳。对此，哥哥抗辩主张购房款是合伙资金盈利所得，经查信息服务公司变更登记前后的工商信息均未显示合伙经营的情况。
如何尽可能的规避“借名买房”带来的风险？
一、弄清楚所购房屋的性质
如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
二、签订“借名买房合同”需言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务
借名买房人一般是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。
三、借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据
出资的原始凭证，如存折、购房发票等，务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权归借名买房人所有。
四、约定严格的违约责任
为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中最好约定：登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人，等等；如果出现此类违约情况，就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。