未取得商品房预售许可证明不影响商品房买卖预约合同的效力

        如果开发商与购房人之间签订的是商品房买卖的预约合同，其作为双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同（本约）的预备性协议，一方当事人仅可以请求对方当事人履行签订本约的义务，不能履行本约的内容，因此并非正式的商品房预售行为，故不应以取得商品房预售许可证明作为效力要件。最高人民法院《民事审判指导与参考》2014年第3辑载明，商品房买卖预约合同“非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明，就不应认定为出卖人订立预售合同的前提条件”。即，当事人签订的认购书、意向书、定金收据等，一旦被认定为预约合同，即使开发商未取得商品房预售许可证明的，也应认定为有效合同。