开发商违反宣传，应如何认定

      未载入商品房买卖合同的说明和允诺被视为要约，开发商违反的，应当承担违约责任。在不解除合同的情况下，开发商应赔偿承诺标准与实际状况之间的价差。如该价差难以准确量化的，可由法院酌情确定。

      未载入商品房买卖合同的说明和允诺如果被视为要约，《商品房买卖合同解释》第3条后段规定：“应当视为合同内容，当时违反的，应当承担违约责任。”那么应当如何界定这一违约责任？如果违反说明和允诺导致购房者的合同目的无法实现，则构成根本性违约，购房者依据《民法典》第563条、第566条规定要求解除合同、赔偿损失。如果违反说明和允诺不构成根本性违约，则购房者不能要求解除合同，但开发商应按照其向社会公开的承诺赔偿购房的损失，也即，对承诺标准与实际状况之间的差距，开发商应当折价赔偿。在实践中，这一差距往往难以准确量化，如承诺的大型商超未能入驻，导致生活便利性降低，就难以折算，法院通常采取酌情确定的方式。