根据《商品房买卖合同解释》第3条的规定，将开发商在销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺视为合同内容，应当同时满足以下两个条件：
一方面，说明和允诺的内容应当具体明确。实践中，开发商在商业广告中声称“置业首选”“升值潜力不可限量”“理想居所”等，所有吹嘘之嫌，但已经成为当前商业宣传的常态，属于购房者可识别的范畴，不应视为要约。此外，诸如“高档防滑瓷砖”“名牌电梯”“顶尖科技”等，由于没有明确具体的质量指标，无法构成合同内容，也不应视为要约。只有诸如“小区内绿化率为45%”“容积率为2.0”等，内容具体、标准明确，可以视为要约。
另一方面，说明和允诺应当对买卖合同的订立或房屋价格的确定有一定影响。《商品房买卖合同解释》第3条的规定是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，而实务界普遍主张，“审判实践中对合同订立和合同价格有重大影响的不宜过严”。首先，购房者的购买目的千差万别，心理价位亦不尽相同，事发后（诉讼中）推测该说明和允诺对买卖合同的订立与房屋价格的确定是否有重大影响，难尽准确；其次，如说明和允诺对买卖合同的订立有重大影响，站在该逻辑的延长线上，相应的法律后果应当是解除合同。但根据《民法典》第577条（《合同法》第107条）之规定，在开发商违反说明和允诺的情况下，还可以采取赔偿损失的方式予以救济。在不解除合同的情况下，则不应要求说明和允诺对买卖合同的订立与房屋价格的确定有重大影响。
此外，在《商品房买卖合同解释》颁布后，为规避第3条规定，开发商往往在商品房买卖合同中设定如下条款：“本合同签订前甲方发布的乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。”就此，有专家认为，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，通过广告、宣传资料所作的说明和允诺，若明确具体且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容。”
以上供参考
