邢台XX想房地产经纪有限公司、张XX居间合同纠纷二审民事判决书

上诉人邢台XX想房地产经纪有限公司（以下简称XX想公司）因与被上诉人张XX居间合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX想公司的法定代表人栗XX、被上诉人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX想公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：（2018）冀05民终2864号判决存在瑕疵，但XX想公司已经履行了义务。该判决中已经确定张XX没有受价格欺瞒，所以张XX没有主张权益的权利，并且根据一事不二议原则，张XX不应该对已经终审判决提出主张。梁XX、杨XX已经承认收到房款，但法院在审理过程中忽略买方是李XX，并已经完成交易的事实，直接认定存在差价责任在我公司。我公司是一家有资质的居间机构，所有操作有章可依，不存在违法和违规，收益部分只是居间佣金即中介费和贷款服务费。

张XX答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，XX想公司的上诉没有事实和法律依据。

张XX向一审法院起诉请求：判令XX想公司返还张XX29000元；诉讼费及其他合理费用由XX想公司承担。

一审法院认定事实：梁XX和杨XX夫妻二人共有一套登记在梁XX名下的位于邢台市桥西区，2层3单元201房产（房屋所有权证：邢房权证桥西字第××号）。2016年10月17日，梁XX和杨XX夫妻二人向王XX出具委托书，委托王XX办理上述房产的买卖手续，具体代理权限：“代为签订有关上述房产的买卖合同；代收售房款；代为办理房屋所有权证的过户登记手续及查档手续；代办与上述房屋买卖有关的其他事项；代办二手房过户涉税事宜。代理期限：2016年10月17日至2017年10月16日。”梁XX和杨XX于同日申请邢台市守敬公证处对上述委托书进行了公证。2016年10月5日，梁XX作为卖方、李XX作为买方、XX想公司作为居间方，签订《房地产买卖协议》，约定梁XX将登记在其名下的上述房产出售给李XX，成交价格为447000元。梁XX收取购房款447000元并出具了收条（收条载明：其中一笔是2016年10月8日通过XX想公司法定代表人栗XX账户转账支付80000元，第二笔是2016年10月18日通过XX想公司法定代表人栗XX账户转账支付352000元，第三笔是梁XX出具的收据载明于2016年10月5日收取李XX购房定金20000元）。2016年10月19日，梁XX为卖方（由其委托代理人为王XX实施，该合同上载明的梁XX的另一代理人赵XX并未经过梁XX的授权，是XX想公司的员工）、张XX为买方、XX想公司为居间方，签订《房地产买卖协议》一份，合同约定将登记在梁XX名下上述房产出售给张XX，成交价格为505000元。合同签订后，张XX于2016年10月19日支付购房定金3000元，收款人为XX想公司员工赵XX，并指示其前妻刘XX向王XX支付房款502000元（其中202000元是2016年11月2日通过邢台市房地产交易管理处交付，300000元是2016年11月3日由刘XX从兴业XX贷款并转入王XX的账户），以上共计付房款505000元。而后梁XX通过其委托代理人王XX将房屋向张XX交付，并根据张XX的要求将房屋产权过户到张XX前妻刘XX名下（房权证：邢房权证桥西字第××号）。2016年11月2日，刘XX向王XX支付购房服务费6000元。后张XX与梁XX见面时，得知梁XX实收房款447000元，要求XX想公司退回购房款58000元。

张XX提交杨XX、梁XX(张XX认可梁XX的签名和手印均为杨XX代为实施)于2018年6月9日出具的承诺书及杨XX视频光盘一份，承诺的内容为：“天阔上城花园4号楼3单元201室房屋，我同意以447000元价格出售给实际购房人张XX，XX想公司以及相关人员违法骗取的房屋差价款58000元，同意由张XX依法主张退回”。

XX想公司认可在梁XX与张XX签订的《房地产买卖协议》上面以XX想公司置业顾问的名义签名的郝XX、英XX，以及梁XX与李XX签订的《房地产买卖协议》上面以XX想公司置业顾问的名义签名的英XX、赵XX，与梁XX的委托代理人王XX，均为XX想公司的工作人员。张XX提交的其与XX想公司职员英XX的微信聊天记录及其于2016年11月9日13时51分与XX想公司法定代表人栗XX的通话录音，证明XX想公司告知其房款是打给房产证记载的梁XX。李XX认可收到XX想公司以现金方式交付的505000元房款。

上述案件事实在（2018）冀0503民初782号及（2018）冀05民终2864号案件审理中确认，查证属实。（2018）冀0503民初782号案判决XX想公司于判决生效之日起十日内返还张XX29000元，邢台市中级人民法院予以维持。关于梁XX部分法院认为：根据张XX向法庭提交签名为梁XX及杨XX的承诺书，虽认可差额由张XX追回，但该承诺书落款处梁XX的签名及手印均系杨XX代签代按，张XX未提交证据证明系梁XX授权杨XX实施该行为。夫妻一方为家庭生活的日常消费，可以构成表见代理，但属于买卖房屋这样的重大事项，不宜认定构成表见代理，法院只能认定该承诺书载明的内容为杨XX真实意思表示，而不能当然认定是梁XX的真实意思表示，即张XX仅对于杨XX有权处分的房款差额58000元中的一半具有请求权。审理过程中，张XX提供了梁XX、杨XX2018年12月21日签订的承诺书及与张XX签订的权利转让协议书，均约定梁XX及杨XX对XX想公司享有的权利（房价差额取回权）转让给张XX。

一审法院认为，梁XX和杨XX经过公证，共同委托王XX为代理人，代理其签订房屋买卖合同，并有权代收房款、向买方交付房屋、协助办理房屋的产权过户等，因此王XX代理梁XX、杨XX夫妇与张XX签订的《房地产买卖协议》，应认定为有效合同。该合同签订后，张XX已支付相应对价505000元，并按张XX的要求将该房屋过户到张XX前妻刘XX名下，该合同已实际履行完毕。王XX在梁XX、杨XX授权范围内实施的代理行为，其法律后果应由梁XX、杨XX承担。王XX收取张XX购房款505000元，应归梁XX、杨XX所有。XX想公司主张上述买卖合同的实际出售方为李XX，购买方为张XX，虽然上述买卖合同出售方中有赵XX的签名，但是在（2016）冀0503民初3740号案件中赵XX作为证人出庭称其不清楚何原因在该合同上签名，并且也无其他证据证明李XX委托赵XX出售房屋，不能认定赵XX是李XX的代理人。因此XX想公司主张上述合同的相对方为李XX，缺乏事实依据，不予采信。梁XX、杨XX出售房屋标价为510000元，实际成交价为505000元，梁XX实际收到447000元房款，另58000元的差价款XX想公司并未给付梁XX、杨XX。杨XX差价款已经判决处理，梁XX的房屋差价款XX想公司亦应返还。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，判决如下：XX想公司于本判决生效之日起十日内返还张XX29000元。案件受理费530元，减半收取计265元，由XX想公司负担。

本院二审期间，XX想公司提交梁XX、杨XX夫妻房屋共同出售声明一份，李XX向栗XX转账400元凭证及邢台舒欣物业服务有限公司的收据，证明李XX是实际买房人；李XX向栗XX转账凭证，证明李XX将部分房款转到XX想公司名下；李XX委托书、委托证明；李XX向栗XX转账3万元的银行流水凭证。张XX对上述证据真实性和关联性不予认可。对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，XX想公司作为专门从事房屋中介组织，其提供中介服务应当依约收取居间服务费用。居间过程及居间费用应当在合同中明确约定。而本案中，卖方梁XX并未与买方实际签订买卖合同，合同签订及合同履行均由XX想公司工作人员作为“代理人”代为实施。为保障买卖合同当事人知情权，居间人应当于签订合同时将不动产标的物订立合同的交易过程和实际出卖人悉数如实告知买受人，该如实告知义务是代为签订和履行合同的居间机构的法定义务。XX想公司在系列诉讼中未举证其工作人员在签订合同前已向张XX履行如实告知义务的证据，原审未认定梁XX与李XX之间的不动产买卖合同关系并无不当。不动产交易不仅涉及买卖契约，还涉及不动产物权的过户登记。在一次交易之后，不动产过户之前再行交易，不仅会导致交易契税的流失，并且也违背交易规则。XX想公司作为专业的不动产中介机构，应当严格遵守交易规范，其所主张的梁XX与李XX的未变更不动产所有权登记的交易行为不符合法律规定的交易规范，对其主张交易合法成立的请求不予支持。上诉人虽提交2016年10月5日的《房地产买卖协议》，但涉案房屋并无对应的过户登记记录，至张XX签订合同时，梁XX与杨XX仍是房屋实际所有权人。2016年10月19日，王XX以梁XX名义与张XX签订《房地产买卖协议》，涉案房屋成交价格为505000元，并将房屋从梁XX名下过户到张XX前妻刘XX名下。梁XX、杨XX实际收到房款447000元。从不动产法律的角度考虑，本案为一次交易过程，XX想公司作为专业中介机构，于合同签订前未如实履行标的物交易告知义务，其在诉讼中要求认定存在二次交易，对其主张不予支持。梁XX、杨XX出售房屋，中介机构应将出售房屋所得价款给付梁XX、杨XX。杨XX将主张剩余房款的权利转让给张XX，XX想公司已依生效法律文书支付张XX29000元。作为原生效判决的后续权利的处置，现梁XX认可2018年12月21日出具权利转让协议书，将主张剩余房款的权利转让给张XX是其真实意思表示，一审法院判决XX想公司给付张XX29000元并无不当。

综上所述，XX想公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费530元，由邢台XX想房地产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。