开发商与购房人签订商品房买卖合同后，将商品房抵押给第三人，并不必然导致该买卖合同无法实际履行，因为开发商也有可能会在买卖合同约定的履行期限届满前将抵押撤销或者清偿抵押指向的主债务，这并不必然导致买受人的合法权益受到侵害，买受人也没有权要求开发商承担惩罚性赔偿责任。但如果买受人虽然取得商品房所有权，但是第三人主张该商品房上的抵押权，那么是否属于合同目的不能现实呢？笔者认为，该情形也是合同目的不能实现，因此买受人购买商品房的合同目的在于取得无任何权利瑕疵的所有权，即第三人不得对该商品房主张任何权利。总之，合同目的无法实现为买受人适用惩罚性赔偿责任的必要条件，即商品房无法实际交付或所有权上存在权利瑕疵。