如果出卖人与买受人的商品房买卖合同已经经过过户登记，或者经过预售登记，哪怕出卖人又将商品房出卖给第三人，那么买受人仍无法要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，因为出卖人与买受人只要经过预售登记，便享有优先取得该商品房的权利，其合同目的仍然可以实现。而如果已经过户登记，那么买受人取得商品房所有权，合同目的当然实现。

为此，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人致合同目的不能实现的情形下，买受人与出卖人的买卖合同是没有经过预售登记，更没有经过过户登记。那么出卖人与第三人的买卖合同是否要经过预售登记或产权登记呢？

笔者认为，要分四种情形：

一种情形是出卖人与第三人的买卖合同经过了预售登记或产权过户登记，这种情形下买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，因为该情形下买受人的合同目的即取得商品房所有权的目的不可能实现。

第二种情形是出卖人与第三人的买卖合同未经过预售登记或产权过户登记，但是第三人已经占有商品房，那么该情形下买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，因为在我国的债权形式主义的物权变动模式下，数个买卖合同有效，先取得标的物占有或者先办理登机手续的买受人得取得标的物所有权。

第三种情形是出卖人与第三人的买卖合同未经过预售登记或产权过户登记，且买受人已经占有商品房，那么该情形下买受人无权要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，理由同第二种情形。

第四种情形，出卖人与第三人的买卖合同未经过预售登记或产权过户登记，第三人与买受人均未占有商品房，那么买受人是否可以要求出卖人承担赔偿性责任，笔者认为，不可以，因为出卖人承担赔偿性责任要求合同目的不能实现，这个条件必须是明确的或通过推断可以明确的，而第三人与开发商订立的买卖合同未经过预售登记或产权过户登记，也未占有商品房，其有可能导致买受人合同目的无法实现，但仅仅是可能并非确定。