先卖后抵是指出卖人与买受人订阅商品房买卖合同后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。房地产开发是一项耗资大、收益高、风险大的商业经营行为，房地产开发企业在开发经营过程中，为了尽快收回资金，降低风险，往往多采取房屋预售的方式进行融资，同时也有进行房屋现售的。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发企业只要具备以下四个条件即可预售：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第38条规定，现房销售的，应当持有房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第2条也规定，房地产开发企业只要取得商品房预售许可证明，即可认定商品房预售合同有效。买卖合同作为诺成性合同，当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致即可有效成立。有效成立的合同对当事人具有约束力，合同确定的当事人权利义务受法律保护，任何一方当事人未按合同约定履行义务，应承担违约责任。

实践中有一些房地产开发企业为取得进行下一步房地产开发项目的启动资金，填充投资缺口，往往在商品房买卖合同签订后，房屋所有权尚未转移给买受人之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行而获取贷款。最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。也就是说，房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给买受人前，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。这样，在同一房屋之上，就同时设立存在着买受人的债权和银行的抵押权。根据《民法通则》第89条、《担保法》第33条规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。在债务人不履行债务时，债权人依照法律规定，可以对债务人或者第三人提供的作为债权担保的特定财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，这就是抵押权。抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在房地产开发企业不履行偿还贷款义务时，可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而买受人因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。这种情况下，买受人的债权处于一种极为不稳定的地位，只要房地产开发企业不履行到期贷款债务，银行就可对该抵押物的房屋行使抵押权，请求优先受偿，而买受人的债权无法实现，只能依据《合同法》请求违约赔偿或者解除合同。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第94条第4项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，相对方即可有权解除合同，这也是一种法定的解除权。如买受人不愿解除合同，房地产开发企业也有相应能力的，买受人也可向房地产开发企业请求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。从司法审判实践情况看，出卖人将出卖给买受人的房屋另行抵押给第三人，往往会导致买受人无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了买受人的合法权益。这种行为与因客观原因而不能履行合同的违约行为有本质区别，属于恶意违约，应予制裁。