关于商品房“一房数卖”合同效力如何认定的问题，司法实践中主要有三种观点：第一种观点认为，我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定为强制性规定，依据《合同法》第52条第（5）项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。该观点属于无效说。

第二种观点认为，出卖他人之物的买卖合同属于《合同法》第51条所规定的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该观点属于效力待定说。

第三种观点认为，商品房“一房数卖”的合同应当认定有效，此观点属于有效说。该学说又有两种主张，一是主张我国应采取物权行为理论，认可负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。二是认为在我国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，需以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同的问题。

我们同意上述第三种观点。

根据我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权转移、变更应当办理登记。依此规定，动产买卖标的物所有权的转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权转移以登记为准。从法学理论上讲，我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式。此模式的特点是：一方面区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。另一方面，它不认可在债权合同之外独立存在有引起物权变动的物权合同，认为交付或者登记手续的办理只是事实行为。因此，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付与前买受人或者办理登记手续后，买受人取得标的物所有权，成为所有权人。出卖人在将标的物交付或者办理登记手续后，又出卖该标的物与他人的行为，则属于无权处分行为，根据《合同法》第51条的规定，无权处分行为为效力待定合同。因此，不动产“一房数卖”中的数个买卖合同均可确认为有效，出卖人只是承担不能交付标的物的违约责任。我国在债权形式主义模式下，物权要发生变动，不但当事人之间需有债权意思表示，标的物还须履行登记或交付的法定方式，动产的物权变动以交付为准，而对于不动产所有权的取得，我国房地产管理规定中则以登记注册为要件。此外，《买卖合同解释》第9、10条对“一物数卖”亦采取的是合同均有效的观点，对统一司法实践的意义重大。