审判实务中对商品房预售效力的认定是上述《城市房地产管理法》第四十四条规定的4个条件，还仅是商品房预售许可证明呢？或许有的观点认为二者是相同的，因为根据《城市商品房预售管理办法》第七条规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。二者在内容要求上并无区别。笔者认为，二者虽然要求开发商的形式上相近，但实质上是不相同的，二者本质区别在于行政管理权和司法审判权的界定，《城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，主要规范的是房地产开发商的经营行为，其商品房预售条件是商品房开发商与房地产行政管理部门之间的关系，是行政管理人对行政相对方的行政许可行为，开发商获得预售许可证是其必须履行的行政法上的强制性规范义务，国家建设行政主管部门颁发预售许可证应当对其行政行为的合法性负责，对开发商的申请进行实质性审查，形成实质上的权利瑕疵担保责任，一旦行政行为违法或不当导致购房人利益的损害，则由行政主体根据行政法律规范承担相应的行政责任，不能要求其他人承担本应由行政管理人承担的审查义务。而《商品房预售管理办法》则体现了司法审查的权限，即人民法院在认定商品房预售行为的效力时，只需从形式上进行审查，审查出卖人有无取得商品房预售许可证明，至于预售许可证明取得的条件则归属商品房行政管理部门审查，法院不宜涉及，也就是说开发商只要具备商品房预售许可证明就可以认定预售合同的效力，《城市房地产管理办法》第四十四条规定的其他三个条件与商品房预售许可证明非并存关系，仅作为商品房预售合同中开发商向购房人承担商品房权利瑕疵责任的事由。