律师观点分析
上诉人郑XX因与被上诉人无锡市锡山区人民政府安镇街道办事处（以下简称安镇街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑XX上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.租赁面积中的49.98平方米属于安镇洗衣机配件厂，安镇供电所无权移交给安镇街道办，则安镇街道办也无权出租获益。2.剩余的67.3平方米房屋，安镇街道办明知未取得建设工程规划许可证而出租给郑XX，导致租赁合同无效，安镇街道办存在过错，应当承担一定比例的责任。3.在安镇街道办与安镇供电所签订《资产无偿移交协议书》之前，郑XX就与安镇供电所约定涉案房屋由郑XX承租，因房屋年久失修，无法作商铺使用，郑XX经安镇供电所同意对房屋进行修缮、翻新，支出的费用折抵房租。4.郑XX一直正常使用涉案房屋并按时足额支付租金，不存在任何过错，一审判决郑XX搬离涉案房屋以及承担占有使用费，郑XX还实际承担了房屋修缮、翻新费用以及室内装修费用，对郑XX来说损失重大，也极不公平。
被上诉人安镇街道办二审辩称：1.郑XX主张租赁面积中的49.98平方米属于安镇洗衣机配件厂，应当举证证明。2.安镇街道办为涉案房屋的权利人，且租赁合同早已到期，安镇街道办也已函告不再续租，郑XX理应搬离案涉房屋并承担占有期间的使用费。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
安镇街道办向一审法院起诉请求：1.判令郑XX支付房屋占有使用费（以年租金66000元为基数，自2019年1月1日起计算至实际搬离之日止）；2、判令郑XX立即搬离涉案房屋。事实和理由：双方于2018年约定其将位于无锡市锡山区的房屋出租给郑XX使用，年租金66000元，租期自2018年1月1日至2018年12月31日。由于租期已届满，其已通知郑XX不再出租涉案房屋，要求郑XX在规定时间内搬离并支付占有使用费。郑XX经多次催告未履行，已侵犯其权利，故成讼。
郑XX一审未出庭、未答辩、亦未提供证据。
一审法院认定事实如下：2013年8月7日，无锡市锡山区安镇街道资产管理办公室（甲方，以下简称安镇资产办）与江苏省XX（乙方，以下简称安镇供电所）签订《资产无偿移交协议书》，约定乙方同意将其名下位于安镇街道安国XX、30号、31号、32号4间店面房等房屋无偿移交给甲方直接管理，甲方取得产权及处置权。
2015年6月5日，安镇街道办出具《证明》，载明安镇资产办与郑XX签订了《租赁协议》，将坐落于无锡市锡山区面积为117.28平方米的房屋出租给郑XX，上述面积中的67.3平方米属于安镇街道办，49.98平方米系安镇供电所无偿移交给安镇街道办管理。
2018年4月16日，安镇资产办（甲方）与郑XX（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的租赁物座落于无锡市锡山区，面积117.28平方米，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，租金为66000元；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装潢、装修或设置对房屋结构有影响的设备，需经甲方书面同意，房屋的装潢、装修投资由乙方自理，退租时或合同到期甲方不再续租时或乙方违约致使甲方解除本合同时，乙方的装潢、装修遵循“来修去丢”原则，甲方不予负责，乙方不得向甲方主张任何赔偿，乙方在租赁期间因生产经营需要投入的不动产部分无偿归甲方所有，乙方不得将不动产部分作价转让或主张其他权利，属于乙方的所有动产部分可由乙方带走等。
2019年3月4日，安镇资产办向郑XX邮寄《通知》，载明租赁已于2018年12月31日到期，要求郑XX不得将租赁物对外出租，其不再与郑XX签订新的租赁合同，要求郑XX于2019年3月31日前迁出并返还租赁物并支付占用期间费用。该《通知》于2019年3月7日经快递送达后签收。
一审中，安镇街道办出具《说明》，明确安镇资产办系其内设机构；提供案涉房屋照片三张，陈述案涉房屋座落于无锡市锡山区南XX，位于青云香烟店与康乐XX中间，目前用于经营手机店；陈述涉案房屋未取得建设工程规划许可证及不动产权证书。
上述事实，有安镇街道办提供的租赁合同、证明、资产无偿移交协议书、通知、快递信息单、说明、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，安镇街道办就涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故其与郑XX签订的《租赁合同》无效。双方在《租赁合同》中约定年租金为66000元，安镇街道办主张郑XX按照该约定支付占有使用费，于法有据，法院予以支持。双方就涉案房屋的租赁关系已到期，郑XX无权继续占有使用涉案房屋，故法院对安镇街道办要求郑XX搬离涉案房屋的主张予以支持。郑XX经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利，应依法承担不利法律后果。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出判决：一、郑XX于判决生效之日起二十日内搬离座落于无锡市锡山区的涉案房屋；二、郑XX于判决生效之日起二十日内支付无锡市锡山区人民政府安镇街道办事处涉案房屋占有使用费（按年租金66000元，自2019年1月1日计算至实际搬离之日）。如郑XX未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取107元（由安镇街道办预交），由郑XX负担。安镇街道办同意其预交的案件受理费由郑XX向其直接支付，法院不再退还。郑XX应于判决生效之日起二十日内向安镇街道办支付107元。
本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
二审中，郑XX提供：1.2014年至2017年的租赁协议，证明双方自2013年起发生租赁关系，安镇街道办早就知道涉案房屋没有合法手续；2.冯XX于2019年9月18日出具的证明，证明涉案房屋中的49.98平方米属于安镇洗衣机配件厂，安镇街道办无权出租；3.党内处分决定，证明涉案房屋中的49.98平方米由冯XX扩建，且安镇街道办在2013年7月1日就已经接收到相关部门限期拆除的通知，安镇街道办既不拆除违建又不办理相关产权登记，还出租给郑XX，明显存在过错；4.结婚证，证明冯XX与郑XX系夫妻关系。安镇街道办质证称：1.对租赁协议的真实性无异议，双方从2014年起建立租赁关系，租赁合同一年一签，且郑XX对涉案房屋的情况是清楚的，因为其配偶冯XX原在安镇资产办工作；2.对证明不予认可，该证据在形式上属于证人证言，证人应当出庭接受质询；3.对党内处分决定的真实性无异议，该决定也明确了涉案房屋的实际权利人是安镇街道办，其中49.98平方米系冯XX占用村集体土地违章扩建而来，后冯XX出具说明，承诺涉案房屋收归街道办所有；4.对结婚证的真实性无异议。安镇街道办提供冯XX于2015年8月12日出具的说明，证明冯XX认可涉案房屋收归安镇街道办所有。郑XX质证对该说明的真实性无异议，但认为冯XX是党员，又在安镇资产办工作，其是不得已才出具该说明的。
本院另查明：1.冯XX于2015年8月12日出具说明，内容如下：“坐落于.28平方米房屋已收归安镇街道办事处所有，我没有任何异议。就该房屋的归属及装修等我与安镇街道办事处再无任何纠葛，我不再向安镇街道办事处主张任何赔偿及补偿，也不因房屋违建等情况再向任何单位或部门投诉、信访等。”2.安镇街道胶山村党总支四支部于2016年4月21日出具《关于给予冯XX党内警告处分的决定》，载明“安国XX33-35号三间配电附着用房合计面积约67.3平方米，原来由供电所堆放杂物。2013年2、3月，时任安镇街道资产办副主任冯XX向刚到任的安镇供电所所长冯XX提出租赁33-35号附着用房开店，冯XX同意将该用房交给冯XX，但表示该房屋资产应该属于街道办事处管理，让其自己去街道办理租赁手续。后冯XX将33-35号用房清理后交给冯XX，冯XX既没有向安镇街道办事处汇报同意并办理租赁合同，也没有向任何职能部门办理建设手续的情况下，就擅自对用房进行改造扩建，准备用作店面经营。其中占用安XX洗衣机配件厂围墙内土地49.98平方米进行违章扩建。6月份，经群众反映后安镇街道城管办和高铁商务区城管局进行了现场调查和制止，并在7月1日开具了限期拆除通知书，但因为当时已基本建设完毕，在2013年8月，安镇街道村建办做出违建处理建议，建议没收上述违章建筑，由街道资产办负责处置。安镇街道资产办与安镇供电所协商后，明确将安国XX33-35号3间配电间附着用房共计117.28平方米（原面积67.3平方米，冯XX扩建面积49.98平方米）移交安镇街道资产办”。
上述事实，有租赁协议、证明、说明、党内处分决定、结婚证及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，根据郑XX自己提供的党内处分决定以及安镇街道办提供的冯XX出具的说明，可以证明涉案房屋违建、移交的过程，结合一审中安镇街道办提供的《资产无偿移交协议书》，可以证明安镇街道办对涉案房屋中49.98平方米享有处置权，以及涉案房屋共计117.28平方米已全部移交给安镇街道办管理的事实。郑XX一方面不认可上述事实，一方面又与安镇街道办签订了租赁合同，且郑XX的丈夫冯XX正是违章扩建的直接实施人，故应当认定郑XX对安镇街道办有权出租涉案房屋亦不持异议。郑XX上诉主张涉案房屋中49.98平方米归属于安镇洗衣机配件厂，依据不足，本院不予采信。租赁合同系双方真实意思表示，虽因涉案房屋未取得建设工程规划许可证导致合同无效，但郑XX仍负有按照租金标准支付占有使用费的义务，并应返还涉案房屋。至于郑XX上诉提出的损失问题，因其一审中未出庭应诉，也未提起反诉，故本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费214元，由上诉人郑XX负担。
本判决为终审判决。
薛彪律师