深圳市XX公司与深圳市公安局罗湖分局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

深圳市XX公司与深圳市公安局罗湖分局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）XX03民终12995号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市XX公司，住所地：深圳市罗湖区XX原文锦派出所整栋，
法定代表人：A，总经理，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市公安局罗湖分局，住所地：深圳市罗湖区XX，
负责人：A，局长，
委托代理人：A，广东XX律师事务所律师，
委托代理人：A，广东XX律师事务所律师，
上诉人深圳市XX公司（以下简称“金口公司”）因与被上诉人深圳市公安局罗湖分局（以下简称“公安局罗湖分局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1086号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结，
公安局罗湖XX原审诉讼请求：一、金口公司立即停止使用和搬离涉案房屋；二、金口公司支付2015年1月1日至搬离之日（暂时计算至2015年5月31日，应计算至实际搬离之日）的租金425000元；三、金口公司承担案件诉讼费，公安局罗湖分局当庭表示诉讼请求第二项租金计至开庭之日数额是102万元，即每月8.5万元乘12个月，
XX原审反诉请求：一、公安局罗湖XX应赔偿XX改建、装修等费用损失人民45万元；二、公安局罗湖XX应返还人民币30.33万元给XX；三、公安局罗湖XX应向XX返还租赁合同抵押金人民币17万元，
原审法院审理查明：（一）2010年1月9日深圳市公安局南湖派出所（甲方）与金口公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区XXXX号原文锦渡派出所整栋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计1557平方米，建筑总层数7，房屋权利人为深圳市公安局南湖派出所，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币54.6元计算，月租金总额为人民币8.5万元，乙方应于2010年2月5日前交付首期租金，金额为人民币85000元，乙方应于每月10日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票，乙方租用租赁房屋的期限自2010年1月9日起至2015年1月8日止，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币170000元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为乙方正常履行合同，返还租赁保证金的方式及时间是合同终止的10个工作日内，乙方未能履行合同的，甲方可不予返还保证金，租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限，本合同终止后，乙方应于20日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依据法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，
2010年1月9日双方签订《补充协议》，约定甲方所出租给乙方物业包括该物业的所有附属物业（即前后方的平房归乙方使用），本合约租期满前三个月，甲方必须书面通知乙方，同时甲方继续出租上述物业，乙方享有该物业的优先承租权，五年合同期满及甲方不继续对上述物业出租时，乙方所改造的固定设施无条件交甲方使用，
2014年10月14日公安局罗湖分局向金口公司发出了“关于租赁合同到期中止的通知书”，通知金口公司合同到期后公安局罗湖XX将收回出租物业自用，2015年1月23日公安局罗湖XX向金口公司发出了“关于出租物业（原文锦渡派出所办公楼）合同期满限期退租的函”，要求金口公司在2015年1月30日前做好退租交房工作，金口公司向公安局罗湖XX缴纳了2015年4月、5月的租金，2015年1月－3月的租金在金口公司向公安局罗湖分局转帐缴纳后，公安局罗湖XX又退回金口公司，之后的其他月份的租金没有缴纳，
根据深圳市房屋建筑面积查丈报告，深圳市罗湖区XXXX号原文锦渡派出所办公楼（宗地号为H115-0004）的建筑面积为1573.43平方米，
原审法院认为：金口公司、公安局罗湖XX签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行，在租赁合同到期后，公安局罗湖分局向金口公司发出通知书，通知金口公司合同到期后就不再续租，要求金口公司将涉案房产交还给公安局罗湖XX，符合合同的约定，金口公司应当按照合同的约定，及时将涉案房产交还给公安局罗湖分局，金口公司未按时将涉案房产交还给公安局罗湖XX构成违约，故公安局罗湖分局请求金口公司立即停止使用和搬离涉案房屋，理由成立，原审法院予以支持，根据合同的约定，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依据法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，现公安局罗湖XX请求金口公司按照合同约定的租金标准（每月人民币85000元）支付实际占有涉案房屋的费用，理由成立，原审法院予以支持，计算至2015年12月31日金口公司应向公安局罗湖XX支付占有使用费人民币850000元（每月人民币85000元×10个月），金口公司主张当时签订合同时先签5年，然后再续签5年，公安局罗湖分局予以否认，金口公司也无其他证据予以支持，对于金口公司的这一主张，原审法院不予采纳，金口公司的租赁期限已经届满，金口公司以商定的十年投资方案而未收回的投资，从而蒙受改建、装修费用损失人民币45万元，请求公安局罗湖分局赔偿这一损失，理由不成立，原审法院不予支持，关于租赁面积的问题，合同约定的租赁面积是1557平方米，查丈报告的面积为1573.43平方米，并不少于合同中约定的面积，并且在合同中双方约定按照建筑面积每月每平方米54.60元，月租金总额为人民币85000元，这是一个确定的数额，并且双方合同的履行期限中，金口公司一直未对租赁面积及公安局罗湖XX出租部分房产的情况提出过异议，故对于金口公司的这一主张，原审法院也不予采纳，XX公司请求公安局罗湖分局应返还人民币30.33万元给XX公司，理由不成立，原审法院不予支持，关于租赁保证金人民币170000元的返还问题，金口公司、公安局罗湖分局在合同中约定，乙方未能履行合同的，甲方可不予返还保证金，而合同约定金口公司须于合同终止后20日内迁离并返还租赁房屋，现在金口公司未按时返还租赁房屋，构成违约，公安局罗湖XX主张不予返还租赁保证金理由成立，原审法院予以采纳，金口公司请求公安局罗湖分局应向金口公司返还租赁合同抵押金人民币17万元，理由不成立，原审法院不予支持，
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、金口公司应当自判决生效之日起十五日内立即停止使用和搬离深圳市罗湖区XXXX号原文锦渡派出所整栋房屋，二、金口公司应当自判决生效之日起十日内向公安局罗湖XX支付房屋使用费人民币850000元（计至2015年12月31日止），三、驳回金口公司要求公安局罗湖XX赔偿改建、装修费用损失人民币45万元的诉讼请求，四、驳回金口公司要求公安局罗湖XX返还人民币30.33万元给被告的诉讼请求，五、驳回被告深圳市XX公司要求原告深圳市公安局罗湖分局返还租赁合同抵押金人民币17万元的诉讼请求，案件本诉受理费人民币12300元，反诉受理费人民币6515元，均由金口公司负担，
上诉人金口公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项、第三项、第四项、第五项判项，发回重审或依法改判；2、驳回公安局罗湖分局深圳市公安局罗湖分局第一项、第三项诉讼请求；3、判令公安局罗湖分局向金口公司返还应归属于金口公司的租盒收入人民币66.96万元（暂计算至2015年12月31日），用以抵销金口公司拖欠公安局罗湖分局的租金；4、判令公安局罗湖分局向金口公司返还租赁合同抵押金人民币17万元，用以抵销金口公司拖欠公安局罗湖分局的租金；5、判令公安局罗湖分局承担本案一、二审全部诉讼费用，事实与理由：一、关于原审认定的双方租赁标的及面积问题，认定事实错误，根据2010年1月9日双方签订的《补充协议》第2款，约定甲方（公安局罗湖XX）所出租给乙方（金口公司）物业包括该物业的所有附属物业（即前后方的平房归乙方使用），原审法院认为原合同约定的租赁面积是1557平方米，而查丈报告的面积为1573.43平方米，据此认定双方租赁面积，是不尊重双方补充协议的意思自治原则的，恰恰是查丈报告中显示甲方出租给乙方的租赁物面积明显大于原合同约定的面积，故双方才重新签订补充协议，将原合同约定的1557平方米面积扩大至包括所有附属物业（即前后方的平房归乙方使用），根据2010年1月9日双方签订的《补充协议》第4款，约定签定本协议时，15天内甲方（公安局罗湖XX）自行清退使用人及解除租约，合同租期按交付乙方（金口公司）使用时计算；公安局罗湖分局暗中将争议租赁物的附属物业租赁于案外人，从中每月收取租金人民币9300元，明显违反合同约定，损害了金口公司对租赁物的使用、收益的权利，由此在合同履行期间给金口公司造成相应损失以该租金计算，共计人民币66.96万元，金口公司在原审反诉请求公安局罗湖XX返还该租金收入于法有据，理应支持，该事实在公安局罗湖XX要求所有租户清场退租时金口公司才知道，并非原审法院认定的金口公司一直未对租赁面积及原告出租部分房产的情况提出过异议，原审法院据此认定金口公司对租赁标的无异议是没有事实及法律依据的，原审法院认定租赁标的及面积的事实错误，应予纠正，公安局罗湖分局私自将租赁标的之一部分（未交金口公司）租给案外人的相关租赁合同及财政缴交租金单据，保管于公安局罗湖分局的物业管理档案室，金口公司曾前往调取，但被拒绝，作为本案的关键证据，一审时，金口公司向一审法院提交了要求调取该证据的书面申请，但原审法院未予调取，我们恳请贵院依法调取上述证据，二、原审法院认定公安局罗湖分局如约履行合同通知义务及原合同终止的事实错误，根据2010年1月9日双方签订的《补充协议》，本合约租赁期满前三个月，甲方必须书面通知乙方，则甲方通知乙方的时间应在2015年1月8日租赁期满提前三个月，而公安局罗湖分局通知乙方到期不再续签合同的时间是2014年10月14日，明显晚于合同约定的通知时间，因此，原审法院认定公安局罗湖XX如约履行合同通知义务属认定事实错误，由于公安局罗湖分局没有按照合同约定按时履行该通知义务，导致金口公司基于该合理信任行为，继续履行原租赁合同，并在2015年1月8日后继续向公安局罗湖XX支付租金，争议双方XX合同租赁期限及是否续签等问题，在租赁期满后双方一直在有效沟通中，之后公安局罗湖XX同意并收取了后续2015年4月、5月份的租金，根据我国《合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此，原合同因得到双方当事人认可继续履行，并未终止，金口公司并非违反合同约定不交还租赁标的，原审法院认定原租赁合同终止、金口公司未履行合同构成违约属认定事实不清，在XX公司依约履行合同的情况下，公安局罗湖XX主张不予返还租赁合同抵押金的理由不成立，公安局罗湖分局应返还金口公司租赁合同抵押金人民币17万元整，三、在双方继续履行原合同，公安局罗湖分局没有通知金口公司解除不定期租赁合同的前提下，原合同理应得到双方严格遵守，金口公司有权继续占有、使用租赁标的，公安局罗湖分局诉请返还原物没有法律依据，
被上诉人公安局罗湖XX答辩称，一、金口公司的上诉事实以及理由不成立，事实上2015年1月8日金口公司、公安局罗湖分局所签署的租赁合同已经到期，在合同到期前三个月，公安局罗湖分局就多次发出通知并且多次组织XX以及其转租后的房屋实际使用人召开协调大会，明确XX公司在合理时间内搬迁，但金口公司为了盈利不愿意搬迁，并单方强行支付租金到公安局罗湖XX的银行账户，公安局罗湖分局也只好退回租金到金口公司的账号，因此，金口公司在合同到期之后拒绝返还房屋，不但已经违约，而且构成侵权，二、关于租赁面积，金口公司称公安局罗湖分局擅自转租其中的部分租赁物给案外人事实不成立，XX称所谓的转租事实在公安局罗湖XX要求所有租户清偿退租时XX才知道显然不符合生活逻辑，因为公安局罗湖分局已经将租赁物交付金口公司使用长达5年，金口公司对租赁房屋的实际面积等情况不可能不清楚，而且一直没有向公安局罗湖XX提出租赁面积短缺的异议，实际上也以实际行动按照双方约定的面积以及租金一直在交付租金，从这一点事实也说明金口公司对方公安局罗湖XX所交付的租赁面积是没有异议的，因此，金口公司称公安局罗湖XX私自将租赁标的之部分交付案外人使用并且收取租金，这一点事实也是不成立的，三、公安局罗湖XX确实已经如约履行了合同通知义务，在一审深圳市公安局罗湖分局提交的证据4中签收人是金口公司的法定代表人，在2014年10月11日签收，也能说明公安局罗湖XX已经如约履行了通知义务，综上，金口公司的上诉是无理上诉，事实上在2015年1月8日之后金口公司一直霸占使用房屋，并且没有交付租金，至今一直没有交付租金，金口公司上诉的目的是拖长使用时间，用于其经营牟利，而且现在公安局罗湖分局因为缺乏办公场所不得不高价从市场上租赁房屋用于办公，所以请二审尽快作出判决，
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认，
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认，公安局罗湖分局作为涉案房屋的合法权利人，其有权在涉案租赁合同到期后收回房屋自用，金口公司继续占有使用房屋缺乏合同与法律依据，本案不属于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议”的情形，金口公司主张双方在合同到期后存在不定期的租赁关系缺乏事实与法律依据，本院不予采纳，关于租赁面积，金口公司主张公安局罗湖XX交付的租赁面积少于合同约定的面积，但其在合同履行期间从未对租赁面积提出异议，且未提供相应证据证明，原审法院对金口公司该主张及要求返还33.33万元的请求未予支持并无不当，公安局罗湖分局不存在违约行为，金口公司要求赔偿改建、装修等费用损失及退还押金亦缺乏合同与法律依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认，
综上，金口公司的上诉理由不成立，本院不予采纳，原审判决处理正确，本院予以维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费12196元，由上诉人金口公司负担，
本判决为终审判决，
审　判　长　俞　　　　红
审　判　员　吴　 思　 罕
代理审判员　邓　　　　媛
二〇一六年十一月七日
书　记　员　王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审