论关于对商品房购房者优先权和建设工程施工合同承包人优先受偿权的价位顺序

论关于对商品房购房者优先权和建设工程施工合同承包人优先受偿权的价位顺序

作为老百姓，一辈子的打拼估计就是为了在城里购买一套自己理想的房屋，且大多数老百姓购买商品房的方式都是通过按揭贷款的方式来购买商品房，于是存在购房者在购买房屋时房屋并未完全建好，当房屋建好并交付给购买人时，房屋的建设方有可能还差欠房屋承包人工程款，且在此时，购房者并未及时办理房产登记手续。

根据《民法典》第八百零七条”发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十五条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”的规定可知：建设工程承包人对于工程建筑的拍卖的价款是具有优先受偿权的。

又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定可知：商品房的购买者是可以排除金钱案件的执行。

基于以上陈述，当商品房的工程承包人向法院主张工程价款优先受偿权时，就要将购房者的房屋进行拍卖，这时就会与购房者的房屋权益存在冲突，那么此时商品房的工程承包人的工程价款优先权与购房者的房屋权益价位顺序怎么安排呢？

  我认为商品房消费者的生存权优先于建设工程价款的优先受偿权，理由如下：《执行异议和复议规定》第29条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权，即购房者如果没有了该房屋的话就极有可能无法生存或者难以生存，但是工程承包人无法享受价款优先受偿权时还可以通过其他办法得到工程款，当面临生死存亡的时刻，首先应当保障购房者的房屋权益，其次才是工程承包人的价款有限权。