办理合同解除案件的思考

办理合同解除案件的思考

  我前段时间办理的一个合同解除的案件，案件具体情况为原告方与被告签订了《房屋买卖合同》，在1、原告方将位于自己的房屋出售给陈某，房屋总价款485000元；2、在签订合同时陈某向原告方支付20000元的定金；3、在原告方与陈某办理过户登记手续时陈某支付给原告首付款60000.00元，420000元的购房款通过银行按揭贷款的方式支付；4、剩余5000元待原告方移交房屋及水、电、物业管理费结清时付清；5、当本合同在履行过程中发生争议时，双方协商解决。如协商不能解决的，双方均有权向房屋所辖区人民法院提起诉讼（备注：房屋所辖区为红花岗区）。

原被告在签订合同后，原告方多次要求被告方提供陈某和袁某的征信报告，用于核实陈某和袁某是否征信良好，是否能够办理按揭贷款，在原告方多次催促后被告方仍然拒不提供陈某和袁某的征信报告，在陈某和袁某拒绝提供征信报告的情况下，原告方无法核实陈某和袁某的征信是否良好，陈某和袁某是否能够办理按揭贷款原告方无从得知，于是原告方联系被告方为什么不能提供陈某和袁某的征信报告，被告方却告知原告需要变更购买人，不以陈某的名义购买，此时原告方告知被告方表示不同意变更购买人，最后原被告双方并未对变更购买人的事项达成一致。

在原告方委托我们办理的时候，要求解除双方之间的签订的《房屋买卖合同》，于是在接洽后，我们给原告方出具了详细的诉讼方案，原告方采纳了我们的方案，决定委托我们处理，经过我们的处理，最终法院采纳了我们的方案，判决解除双方之间的《房屋买卖合同》

我们给原告方提出方案依据的理由为：根据《民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”的规定可知：原被告双方签订的合同只能约束原被告，只能由被告陈某和袁某向原告方履行合同义务，简单来说，原告方当时和陈某签订合同时是相信陈某和袁某的购买力及能够办理按揭贷款的能力，被告方突然变更购买人原告方是不同意的。且原告方只向陈某和袁某具有履行合同的义务，对于其他人员，原告方并没有履行合同的义务，且根据《民法典》第五百四十三条?“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定可知：如果需要变更购买人，必须要原告方同意，但是原告方并未同意，至今原被告双方并未就变更合同的内容达成一致，所以原被告双方仍然按照2022年7月3日签订的《房屋买卖合同》为准来履行权利义务。

原告在与被告方沟通过程中，在网上查到被告袁某已经被法院拉入失信人员名单，根据袁某的情况，袁某是根本不能办理银行按揭贷款的，袁某在无法办理银行按揭贷款的情况下，袁某根本无法履行《房屋买卖合同》。

又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定可知：本案不能订立商品房担保合同的原因是陈某拒绝提供征信报告和袁某已经被法院列入了失信人员名单，又因为陈某和袁某不能以全款的方式购买房屋，所以导致原被告双方签订的《房屋买卖合同》不能继续履行时，原告方可以请求解除《房屋买卖合同》。