根据法律规定，承租人在未经出租人同意的情况下是不能私自转租给第三人的。那么，如果转租人未经同意后转租的合同是否有效呢？如果有效，次承租人是否依法享有解除权？下面由北京濬远律师事务所资深律师李锦星为大家解答这个问题。

承租人私自转租合同效力？

北京濬远律师事务所李锦星律师表示，私自转租行为指，承租人与出租人签订房屋租赁合同后，在未征得出租人同意的情况下，将房屋转租给第三人的行为。此时的第三人我们称之为次承租人。

我们在网上看到不少人认为私自转租行为是无效的，其实这种观点是不准确的。李锦星律师认为，根据《民法典》有关民事法律行为效力问题的规定，民事法律行为无效主要有几个要素：第一是民事主体不具备相应民事行为能力；第二个就是意思表示不真实，一般是指虚假意思表示；第三个就是违反法律、法规的强制性规定，有违公序良俗。

作为转租合同的合同目的来说，次承租人目的是得到房屋的使用权，转租人获得租金收益。故，无法定无效情形下，这类合同一般是认定为有效的。李锦星律师补充解释，如果出租人或者转租人在转租时做了某些特别承诺，该承诺严重事关合同能否实际履行以及效力问题时，比如次承租人明确不接受转租房屋的，不排除有构成欺诈的可能性。如果构成欺诈的话，当事人可以要求撤销民事法律行为。

次承租人是否依法享有解除权？

未经出租人的同意，出租人与转租人间的合同可能存在被解除的风险。因此，不少次承租人会据此提出解除合同，要求返还押金、租金等请求。北京濬远律师事务所李锦星律师表示，这种情况下提出解除合同需要谨慎。因为，出租人与转租人间的合同和转租人与次承租人之间的合同虽有关联，但各自具有一定独立性。前合同的履行并不必然影响到后合同的履行。根据《民法典》第七百一六条规定，承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同。换句话说，出租人如果不解除合同，转租合同也是可以继续履行的。这种情况下，次承租人贸然提出解除，很可能面临违约风险。

律师建议

律师事务所李锦星律师建议，签订租赁合同时，尽量明确合同条款，除了金额、租期以外，还要明确的身份信息、违约责任也是必不可少的条款。同时，要求出租人或者转租人出示权利凭证，包括房产证、租赁合同、同意转租声明等。签订合同前要看好房子，并对房屋细节进行确认，最好能写到合同里，一些费用承担也应当明确，比如水、电费承担、供暖费承担还有房屋维护义务等。一旦遇到争议，建议先固定证据，然后咨询专业人士，方便日后维权。

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