不动产预告登记

    《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

    预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，也就是具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。

    预告登记的法律效力：（一）保障将来实现物权。所谓将来实现物权，就是指将来能够取得物权或者发生物权变动，这是预告登记制度最主要的功能。预告登记制度从限制处分的角度，能够有效保障预告登记权利人未来物权的实现。（二）对第三人的对抗效力。这就是说，基于预告登记，能够使普通债权产生一种对抗第三人的效力。比如，在办理预告登记之后，合同债权具有对抗第三人取得物权的效力。（三）保存顺位的效力。就是通过预告登记，被保全的权利与其顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。（四）破产保护的效力。即在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。在相对人破产，但预告登记权利人请求权的履行期限尚未届满或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。（五） 对执行的对抗效力。在房地产开发过程中，许多建设单位在出售期房以后，又以所谓在建工程的形式将期房进行抵押，甚至将整个建成的房屋在出售以后再抵押给他人。当开发商资不抵债，开发商的债权人（包括抵押权人）申请执行时，如果预售合同经过预告登记，预告登记权利人有权主张停止处分异议或者排除执行异议。

    预告登记也会失效，在出现如下两种情况时，预告登记将自动失效：（一）债权消灭。预告登记的功能在于保全债权，所以预告登记的效力依附于债权而存在。如果债权因合同被撤销、被解除或者债务混同清偿、免除、提存等原因消灭，预告登记就失去了存在的基础，因此而失效。（二）预告登记权利人怠于进行不动产物权登记。预告登记设立的目的是保护权利人将来取得物权，在可以办理现房登记的情况下，买受人应该及时去办理现房登记。如果不及时办理，建设单位又不能将已经建成的房屋进行转让，这将对于后位买受人的利益产生不利影响。所以，如果在一定期限内不办理，就表明预告登记的权利不应当受到保护。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，也就是法条中的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以此来保障债权人将来实现其债权。正如有的学者说，预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可，而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排他效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。