买来的房子被开发商抵押贷款

    当事人咨询：我们小区的业主们从2018年开始陆续购买了小区的房子，但一直也没办下来房产证，业主们经过一番查询后发现，自己所购买的房子早已被开发商抵押出去了。我们想咨询一下，像我们这种情况，我们想尽快把房产证办下来该怎样维权？

    我的解答：你的问题属于疑难复杂问题，但是在司法实践中是比较常见的问题，开发商由于前期建设施工需要大量的资金，所以，可能先将在建房屋抵押给银行获取相应贷款，而后开始建造、售卖，但是在售卖的时候很可能还没有还清贷款解除抵押，所以，问题就这样产生了。

    根据你的描述，开发商在与购房人签订商品房买卖合同、收取购房款时，很有可能是故意隐瞒已将房屋抵押给银行的事实，致使业主们购买房屋甚至已经入住多年，而所购房屋至今无法办理产权过户手续。这种情况下，你们可以先看一下你们的商品房买卖合同，根据合同的约定看开发商是否违约，如果违约可以提起诉讼主张退还购房款，承担相应利息，支付赔偿金等等。根据《民法典》规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”这就是说，在抵押期间，开发商是可以将抵押房进行转让、过户的，除非抵押双方约定了禁止或者限制转让、过户。”“如果抵押事宜发生在《民法典》施行前，就要依据相关规定处理。” 2021年，自然资源部发布了《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，其中特别强调，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予以办理转移登记。尽管抵押的房子被转让，但是房子上的抵押权人享有的抵押权仍然存在。也就是说，购房人买下抵押的房子以后，房子的抵押权仍然存在，开发商没有被要求必须给购房人解押，还是要在债权关系的解除后再解押。因此，房子存在被抵押折现的可能。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。如果购房人已依约履行了支付全部房款的合同义务，开发商也向购房人交付了房屋，购房人可以要求确认《商品房买卖合同》有效。如果购房人在居住地区仅购买了这一套房子，可以诉请法院判决开发商配合购房人办理房屋所有权证件。“如果开发商出售已抵押房子，却未如实告知购房人，其行为涉嫌欺诈。购房人可以请求法院撤销合同，要求开发商返还房款、赔偿损失。” 如果开发商与抵押权人约定了禁止转让或者限制转让，且将约定登记的，房子不发生物权变动，但《商品房买卖合同》仍然是有效的，购房人可以要求开发商赔偿损失。